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兔年春节，三火姐姐也成为了蹭热度大军的一员，和朋友一同踏上了（被挤进了）云南旅游的征途（人群）。在返程途中用了两天的时间，探场了省会昆明的六个商业项目。

这次探场一共选择了六个项目，分别是顺城购物中心、同德昆明广场、南亚风情第壹城、公园1903、昆明大悦城以及昆明恒隆广场。

这些关键数字

与昆明有关

作为云南的省会城市和唯一特大城市，昆明的使命是“排头兵、挑大梁”：“十三五”期间，昆明GDP总量在全国省会城市的排名，从第17位升至第12位，常住人口也增加了221万，达846万（2021年数据）。

2021年，昆明城乡居民人均可支配收入分别增长9.4%和10.1%，社会消费品零售总额3386.4亿元、增长10.3%，居民消费价格指数上涨0.2%。

在昆明地产项目工作的老同事说，云南同胞是家乡宝，不爱外出打拼（这么多年在深圳碰到的云南人确实并不多），本地人也不太爱存钱，相对来说比较享受生活。房价也相对平价，约12427元/平方米，同比房价下跌了11%（数据来源：克尔瑞，2022年1-11月均价）。

作为省会城市，昆明与省内其他城市的GDP的距离拉得比较开。2021年，昆明GDP为7222.50亿元，占整个云南省近4分之一。位居第二和第三的曲靖和红河，则分别为3393.91亿元和2742.12亿元。昆明的“虹吸效应”由此可见一斑，其商业在全省的地位也不言而喻。

另一方面，作为旅游城市和旅游中转城市，昆明也会吸引不少外来游客。今年春节期间，昆明就出现了“一座城市半城川音”的盛景。

在城市建设方面，昆明地铁线网已开通运营6条线路，运营长度165.85公里，运营车站103座（含换乘站10座）。到2035年，昆明市轨道交通远期线网将由15条线路组成，其中普线12条，快线3条。

观察①

起步晚，本地开发商暂时领先

昆明购物中心的萌动大概出现在2000年以后，其代表事件是2008年百大新天地的开业。2009年顺城购物中心和世纪金源购物中心的开业，才标志着昆明正式开启购物中心大发展的序幕。

2014年，昆明商业地产市场迎来了西山万达广场、广福路爱琴海购物公园、同德昆明广场三大购物中心的相继开业，这也是昆明商业进入爆发式发展的标志性一年。

从实际探访来看，顺城购物中心、同德昆明广场、南亚风情第壹城、公园1903都是本地开发商运营的项目，而大悦城（轻资产输出项目，业主方为昆明螺蛳湾中心）和恒隆广场，则是“过江龙”。

其中，顺城购物中心（2009年开业，约12万平方米）以“时尚中心，顺享全城”为品牌口号，引入的高化品牌和奢侈品牌更高端一些，尤其是一楼奢侈品时尚街区的氛围，类似上海兴业太古汇。

其中，主力店王府井百货约3.4万平方米，占据近三分之一的体量，此外，主力店还包括了Apple Store、MUJI和ZARA。

而同德昆明广场定位“都市潮流约会地”，更加年轻潮流，无论是品牌的引入还是氛围营造上，都体现了这一点。在企划推广方面，同德昆明广场也强化与城市的联系，处处可见I LOVE KM的标识。今年春节有一个专门的求婚设计“心上人”，结合情人节还做了一个“予爱全城，告白计划”，创意值拉满。

此外，2023年昆明也有望迎来昆明万象城、龙湖·昆明时代天街以及旭辉广场三个项目的开业。

其中，昆明万象城包含295米主塔和184米副楼，以及地上7层、地下4层的商场，这里有望引入包括HERMES、LV、DIOR、GUCCI等在内的众多品牌。据说是定档万象系的M2，主打轻奢，与桂林万象城、柳州万象城为同一档。

龙湖昆明时代天街，由龙湖自持运营，定位为“精致摩登生活秀场”，商业面积约13万方，由地下1层、地面7层构成。

13万方的旭辉广场项目商业部分已于11月封顶，进展顺利，或于2023年底开业。

观察②

气候适宜，开放式街区“先启半步”

游走于昆明街头，户外广告牌的标语，都在强调这座城市的气候宜人——“昆明天天是春天”，从商业地产的角度来看，这也让这座城市有了不同于其他城市得天独厚的户外条件，多个项目都有开放式的街区，对于酷爱晒太阳的昆明人来说，有了阳光似乎就可以自动分泌各类多巴胺。

于是，在顺城购物中心和南亚第壹风情园，都能看到开放式的街区，后者也有下沉的美食街区。只是探场的第一天，碰到昆明极其罕见的“急冻天气”，室外气温仅3度。但第二天，当太阳露出真容时，室外的空间就忽然冒出了不少晒太阳的人们，与四川成都非常类似。

观察③

昆明大悦城之“大”

2018年12月1日，昆明大悦城开业，收获了“年轻、潮流、吃货聚集地”等多个标签。这是昆明体量最大的商业巨无霸，足足有32万方，由三个彼此连通的盒子组成，但因为体量太大面积的消化还是有些难度，高层还是有一些空铺。

在大悦城，延续了这一产品线的创新玩法。在一楼人流必经之地的两个入口，三火姐姐发现了两块互动的大屏：屏幕是与“脸脸科技”合作，会集中展示各类商品及优惠券，现场手机扫码注册会员，用3元钱就能参与弹珠游戏。现场参与的年轻人还是挺多的，效果上也能实现“双赢”——用户有娱乐感，商家能引客进店。

观察④

恒隆昆明广场的“高端”

与“亲民”

恒隆广场高350米，是目前昆明最高、单体最大的商业综合体大楼。2011年，恒隆就在昆明最市中心原址为昆明市政府大楼的位置拿下地块。2019年8月，恒隆广场正式开业。

在品牌组合方面，有约100个品牌首次由恒隆带入昆明市场。其中，高端品牌一直是恒隆广场的优势所在，引入了包括DIOR、Balenciaga、Bvlgari、Celine、Loewe、Saint Laurent在内的多个昆明首店。而此前已经入驻昆明的LOUIS VUITTON、Gucci、Cartier等品牌则以更突出的形象呈现。

“带昆明看世界，让世界看昆明”是昆明恒隆广场的slogan。在三火姐姐看来，不管是硬件的设计，还是目前引入的品牌，整体都营造出了大气又不失格调的氛围感，是这次看到的6个项目里，让人印象最为深刻的唯二项目（还有一个是后面将提到的公园1903）。

但从目前品牌调整改造力度来看，负一楼的高化街区以及一楼的奢侈品品牌，已经调整到位。其他楼层的品牌，感觉还是挺“亲民”的，你能看到开业至今一直在营业的优衣库，也能看到四叶咖咖啡、滇小酥、颜叶浮山、麒麟大口茶、大方酸奶这些极富滇系特色的品牌。

前几天，恒隆集团也公布了2022年的业绩报告，受租金调升和基本租金较高所带动，昆明恒隆广场的收入录得6%的升幅。高端购物中心的打造，不是一蹴而就的，预测恒隆广场后期的调改会逐步启动“加速度”模式。

观察⑤

NEW MALL的创新探索实践

第一眼看到南亚风情第壹城（2016年开业，诺仕达集团开发）的时候，我还没有从西双版纳告庄的泰式建筑里走出来，尤其是在主入口看到稍显杂乱的“新年美陈+儿童游乐设施”扎堆的时候，很容易回忆起告庄密密麻麻的客流带来的阴影。

其中，盒子部分于2022年7月改造完成，以白色为主色调，整体风格简洁而优雅。

相对来说有特色的，是一路之隔的NEW MALL，中庭的巨型LED屏幕和整体的动线，像极了广州YCC！天宜，也是走策展型商业的路子。

这个2016年由百货商场改造而来的4万方盒子mall，视觉方面呈现出赛博朋克的感觉。品牌方面，以夜经济为主被称为“昆明夜场”。尤其是三楼，引入了多家小酒馆以及包括摩登天空在内的演出空间，来打卡的年轻人都会乐滋滋地在小红书上晒出探店攻略。

◎NEW MALL里的摩登天空

2021年9月，NEW MALL提出24小时营业以及夜经济的概念，也执行了一段时间，但大概是2022年各种不利因素对这类强调场景与互动的项目影响实在太大，整体运营显得有些“力不从心”。

比如个别商铺的调改与项目明显不搭，以及原本是亮点的跨层LED屏，现场播放的都是红色马赛克的春节促销内容。

观察⑥

公园1903

文体商旅项目的标杆之作

把公园1903这个项目放在最后，三火姐姐觉得这是一个让人惊喜的“文体商旅”项目，项目整体占地1500亩，核心商业区也有近300亩，集奥特莱斯、大型游乐设施、运动文娱演出、法式教堂、汽车露营场地于一体，精准实现了“全客层与小众化”，可以说是“真·微度假胜地”。

尤其到了晚上，可漫步至云湖边看水秀，看水晶凯旋门，还可以到小酒吧喝啤酒听乐队演唱，到露营地想心事，到CGK美术馆看看画展，逛逛这里的夜间集市。

如果用一个关键词来形容这个项目，就是“慢工出细活”，具体表现在各种业态的组合比较齐全，但能感受到细节执行时的稳扎稳打。

以上，就是在昆明探场的一些感受，希望你能有所收获。

今年1月初，昆明一家名为花植生活实验室”，在公园1903凯旋门广场，用200根竹子和1500片竹片，搭建了一个名为《追光计划》的艺术装置，在对作品进行阐述时，团队用了这样一句话：“海压竹枝低复举，风吹山角晦还明。”

新的一年，愿你也能始终坚定前行。◎滇池的海鸥◎南亚第壹风情园的街区 ◎NEW MALL门口的绿马装置

昆明的购物中心，看这6个就够了！

兔年春节，三火姐姐也成为了蹭热度大军的一员，和朋友一同踏上了（被挤进了）云南旅游的征途（人群）。在返程途中用了两天的时间，探场了省会昆明的六个商业项目。

这次探场一共选择了六个项目，分别是顺城购物中心、同德昆明广场、南亚风情第壹城、公园1903、昆明大悦城以及昆明恒隆广场。

这些关键数字

与昆明有关

作为云南的省会城市和唯一特大城市，昆明的使命是“排头兵、挑大梁”：“十三五”期间，昆明GDP总量在全国省会城市的排名，从第17位升至第12位，常住人口也增加了221万，达846万（2021年数据）。

2021年，昆明城乡居民人均可支配收入分别增长9.4%和10.1%，社会消费品零售总额3386.4亿元、增长10.3%，居民消费价格指数上涨0.2%。

在昆明地产项目工作的老同事说，云南同胞是家乡宝，不爱外出打拼（这么多年在深圳碰到的云南人确实并不多），本地人也不太爱存钱，相对来说比较享受生活。房价也相对平价，约12427元/平方米，同比房价下跌了11%（数据来源：克尔瑞，2022年1-11月均价）。

作为省会城市，昆明与省内其他城市的GDP的距离拉得比较开。2021年，昆明GDP为7222.50亿元，占整个云南省近4分之一。位居第二和第三的曲靖和红河，则分别为3393.91亿元和2742.12亿元。昆明的“虹吸效应”由此可见一斑，其商业在全省的地位也不言而喻。

另一方面，作为旅游城市和旅游中转城市，昆明也会吸引不少外来游客。今年春节期间，昆明就出现了“一座城市半城川音”的盛景。

在城市建设方面，昆明地铁线网已开通运营6条线路，运营长度165.85公里，运营车站103座（含换乘站10座）。到2035年，昆明市轨道交通远期线网将由15条线路组成，其中普线12条，快线3条。

观察①

起步晚，本地开发商暂时领先

昆明购物中心的萌动大概出现在2000年以后，其代表事件是2008年百大新天地的开业。2009年顺城购物中心和世纪金源购物中心的开业，才标志着昆明正式开启购物中心大发展的序幕。

2014年，昆明商业地产市场迎来了西山万达广场、广福路爱琴海购物公园、同德昆明广场三大购物中心的相继开业，这也是昆明商业进入爆发式发展的标志性一年。

从实际探访来看，顺城购物中心、同德昆明广场、南亚风情第壹城、公园1903都是本地开发商运营的项目，而大悦城（轻资产输出项目，业主方为昆明螺蛳湾中心）和恒隆广场，则是“过江龙”。

其中，顺城购物中心（2009年开业，约12万平方米）以“时尚中心，顺享全城”为品牌口号，引入的高化品牌和奢侈品牌更高端一些，尤其是一楼奢侈品时尚街区的氛围，类似上海兴业太古汇。

其中，主力店王府井百货约3.4万平方米，占据近三分之一的体量，此外，主力店还包括了Apple Store、MUJI和ZARA。

而同德昆明广场定位“都市潮流约会地”，更加年轻潮流，无论是品牌的引入还是氛围营造上，都体现了这一点。在企划推广方面，同德昆明广场也强化与城市的联系，处处可见I LOVE KM的标识。今年春节有一个专门的求婚设计“心上人”，结合情人节还做了一个“予爱全城，告白计划”，创意值拉满。

此外，2023年昆明也有望迎来昆明万象城、龙湖·昆明时代天街以及旭辉广场三个项目的开业。

其中，昆明万象城包含295米主塔和184米副楼，以及地上7层、地下4层的商场，这里有望引入包括HERMES、LV、DIOR、GUCCI等在内的众多品牌。据说是定档万象系的M2，主打轻奢，与桂林万象城、柳州万象城为同一档。

龙湖昆明时代天街，由龙湖自持运营，定位为“精致摩登生活秀场”，商业面积约13万方，由地下1层、地面7层构成。

13万方的旭辉广场项目商业部分已于11月封顶，进展顺利，或于2023年底开业。

观察②

气候适宜，开放式街区“先启半步”

游走于昆明街头，户外广告牌的标语，都在强调这座城市的气候宜人——“昆明天天是春天”，从商业地产的角度来看，这也让这座城市有了不同于其他城市得天独厚的户外条件，多个项目都有开放式的街区，对于酷爱晒太阳的昆明人来说，有了阳光似乎就可以自动分泌各类多巴胺。

于是，在顺城购物中心和南亚第壹风情园，都能看到开放式的街区，后者也有下沉的美食街区。只是探场的第一天，碰到昆明极其罕见的“急冻天气”，室外气温仅3度。但第二天，当太阳露出真容时，室外的空间就忽然冒出了不少晒太阳的人们，与四川成都非常类似。

观察③

昆明大悦城之“大”

2018年12月1日，昆明大悦城开业，收获了“年轻、潮流、吃货聚集地”等多个标签。这是昆明体量最大的商业巨无霸，足足有32万方，由三个彼此连通的盒子组成，但因为体量太大面积的消化还是有些难度，高层还是有一些空铺。

在大悦城，延续了这一产品线的创新玩法。在一楼人流必经之地的两个入口，三火姐姐发现了两块互动的大屏：屏幕是与“脸脸科技”合作，会集中展示各类商品及优惠券，现场手机扫码注册会员，用3元钱就能参与弹珠游戏。现场参与的年轻人还是挺多的，效果上也能实现“双赢”——用户有娱乐感，商家能引客进店。

观察④

恒隆昆明广场的“高端”

与“亲民”

恒隆广场高350米，是目前昆明最高、单体最大的商业综合体大楼。2011年，恒隆就在昆明最市中心原址为昆明市政府大楼的位置拿下地块。2019年8月，恒隆广场正式开业。

在品牌组合方面，有约100个品牌首次由恒隆带入昆明市场。其中，高端品牌一直是恒隆广场的优势所在，引入了包括DIOR、Balenciaga、Bvlgari、Celine、Loewe、Saint Laurent在内的多个昆明首店。而此前已经入驻昆明的LOUIS VUITTON、Gucci、Cartier等品牌则以更突出的形象呈现。

“带昆明看世界，让世界看昆明”是昆明恒隆广场的slogan。在三火姐姐看来，不管是硬件的设计，还是目前引入的品牌，整体都营造出了大气又不失格调的氛围感，是这次看到的6个项目里，让人印象最为深刻的唯二项目（还有一个是后面将提到的公园1903）。

但从目前品牌调整改造力度来看，负一楼的高化街区以及一楼的奢侈品品牌，已经调整到位。其他楼层的品牌，感觉还是挺“亲民”的，你能看到开业至今一直在营业的优衣库，也能看到四叶咖咖啡、滇小酥、颜叶浮山、麒麟大口茶、大方酸奶这些极富滇系特色的品牌。

前几天，恒隆集团也公布了2022年的业绩报告，受租金调升和基本租金较高所带动，昆明恒隆广场的收入录得6%的升幅。高端购物中心的打造，不是一蹴而就的，预测恒隆广场后期的调改会逐步启动“加速度”模式。

观察⑤

NEW MALL的创新探索实践

第一眼看到南亚风情第壹城（2016年开业，诺仕达集团开发）的时候，我还没有从西双版纳告庄的泰式建筑里走出来，尤其是在主入口看到稍显杂乱的“新年美陈+儿童游乐设施”扎堆的时候，很容易回忆起告庄密密麻麻的客流带来的阴影。

其中，盒子部分于2022年7月改造完成，以白色为主色调，整体风格简洁而优雅。

相对来说有特色的，是一路之隔的NEW MALL，中庭的巨型LED屏幕和整体的动线，像极了广州YCC！天宜，也是走策展型商业的路子。

这个2016年由百货商场改造而来的4万方盒子mall，视觉方面呈现出赛博朋克的感觉。品牌方面，以夜经济为主被称为“昆明夜场”。尤其是三楼，引入了多家小酒馆以及包括摩登天空在内的演出空间，来打卡的年轻人都会乐滋滋地在小红书上晒出探店攻略。

◎NEW MALL里的摩登天空

2021年9月，NEW MALL提出24小时营业以及夜经济的概念，也执行了一段时间，但大概是2022年各种不利因素对这类强调场景与互动的项目影响实在太大，整体运营显得有些“力不从心”。

比如个别商铺的调改与项目明显不搭，以及原本是亮点的跨层LED屏，现场播放的都是红色马赛克的春节促销内容。

观察⑥

公园1903

文体商旅项目的标杆之作

把公园1903这个项目放在最后，三火姐姐觉得这是一个让人惊喜的“文体商旅”项目，项目整体占地1500亩，核心商业区也有近300亩，集奥特莱斯、大型游乐设施、运动文娱演出、法式教堂、汽车露营场地于一体，精准实现了“全客层与小众化”，可以说是“真·微度假胜地”。

尤其到了晚上，可漫步至云湖边看水秀，看水晶凯旋门，还可以到小酒吧喝啤酒听乐队演唱，到露营地想心事，到CGK美术馆看看画展，逛逛这里的夜间集市。

如果用一个关键词来形容这个项目，就是“慢工出细活”，具体表现在各种业态的组合比较齐全，但能感受到细节执行时的稳扎稳打。

以上，就是在昆明探场的一些感受，希望你能有所收获。

今年1月初，昆明一家名为花植生活实验室”，在公园1903凯旋门广场，用200根竹子和1500片竹片，搭建了一个名为《追光计划》的艺术装置，在对作品进行阐述时，团队用了这样一句话：“海压竹枝低复举，风吹山角晦还明。”

新的一年，愿你也能始终坚定前行。

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