首批9只公募REITs都已经公布了年报，根据公募REITs的估值规则，每半年会更新一次REITs的估值，也就是在半年报和年报中披露。我们发现这次的净值变动还是有一些值得关注的点，在这里跟大家做个分享。

一、首批公募REITs净值变动情况

我们从9份年报中找到了他们截止2021年12月31日的净值数据，如下图：

首批9只公募REITs的年报净值变动，数据来源：Choice，基金季报

9只基金中8只净值发生了变化，净值上涨或不变的有4只，净值下跌的有5只。分类型看，产权类的3只上涨，2只下跌，经营权类的3只下跌，1只上涨（上涨的这只2021年未分红）。

9只公募REITs的净值变动幅度，数据来源:Choice

从净值上涨下跌的幅度看，上涨的4只平均上涨1%，下跌的5只平均下跌3.19%。分类型看，产权类的平均上涨0.04，特许经营权类平均下跌3.03。

二、首批公募REITs净值变动原因有哪些

1.首先需要明确的是，所有年报、半年报中的评估净值都是采取的成本法。因此，折旧是所有REITs都避免不了的。因此，对于到期不归零的产权类的REITs来说，折旧是最主要的原因。

2.对于经营权类的REITs来说，除了折旧，还有很重要的一点会导致净资产下降，那就是特许经营权归零过程中减少的价值。这部分是会以分红的方式返还给投资人。我们看到2021年有分红的特许经营权类REITs分派比例（以上市单位净值为基准）都远高于产权类，这里面必然有部分本金的返还。

三、首批公募REITs分红情况说明

我们看到，截止4月1日，所有4只经营权类公募REITs都已经公告分红，分红比例（2021年分红除息的以发行净值为基准，2022年分红除息的以2021年年报中净值为基准）明显较3只已公告分红的产权类公募REITs高。

有2只产权类和1只经营权类REITs至今已经分红2次。但是，还有2只产权类REITs未公告分红，大概率会在2022年6月20日上市一周年之前公告分红。

9只公募REITs的分红情况，数据来源：Choice，截止2022.4.1

其实，对于投资者来说，分红比例如果以分红金额占实时价格的比值来计量会更有意义，但是，实时价格变动太快，不便计算。而且我们也知道，当溢价买入公募REITs份额后，哪怕拿到分红，其作用也是会减少的。我们更应关注的是项目的经营情况及可分配金额的分派比率，项目经营得好，可创造尽可能多的可分配金额，而只有分派比例高（规定是不低于90%），基金收益才能到投资人手里。

四、另一个角度看公募REITs的投资价值

我们在REITs年报中，发现一个指标“公允价值参考净值”，是采取了更加市场化的估值方式对项目的净资产进行估值，得到的数据一般大于成本法算出来的单位净值。一般产权类项目比较喜欢公布这个指标，因为产权类的分红比例相比经营权类本身就不占优势，只能从项目本身股权价值增值这个角度去找一下优势。

4只公募REITs在年报中公布“公允价值参考净值”，数据来源：Choice

公允价值参考净值是一个可选披露项目，有4只REITs披露。有3个产权类和1个经营权类REITs公布了公允价值参考净值，产权类的这3个相比单位净值平均增值了2.72%，经营权类这只增值幅度更是高达8.06%。

总结

1.不用太关注公募REITs的单位净值变动，毕竟这个净值主要采取成本法计算得出，且半年才变一次。我们更应关注项目的经营情况，了解其经营的可持续性及对抗通胀的能力。

2.只有当净值出现异常变动的时候，比如发生大额资产减值或者扩募等事件时，我们才需要关注公募REITs的净值变动。

@天天精华君 @天天基金创作者中心 @天天话题君

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