我终于明白酒店式公寓投资的价值在哪里了 |
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03 并不是,投资住宅和投资酒店式公寓,是两种不同的投资模式。 虽然两者从外观上看都差不多,也都有居住功能,但是他们最大的区别是交易过户时天差地别的税费政策。 住宅的交易税想必大家都是比较清楚的,各地都有不同的政策,不过大同小异,税费相对来说是比较优惠的,如果碰到了满5年唯一住宅,那么税率更是低中有低,一般一套200万元的房子,税费在2-6万元间。 举个栗子:小C花了50万买了公寓,若干年后以150万出手卖给了别人,那么房管局会收取(150-50)*56%=56万元税费。 56万,我就问你多不多?真是要哭了,赚的钱等于一大半都用于交税了,是不是很不甘心? 04 正是如此高的税率政策,导致酒店式公寓并没有极高的增值潜能。它不同普通住宅,住宅税率极低,交易成本低,可以作为金融资产的一部分进行多次交易。 酒店式公寓交易成本过高,这种物业,是不适合通过买卖交易来获得主要收益的。 如果你身边有朋友曾经投资过酒店式公寓或者商业写字楼等,可以问问他们,房子的增值幅度是不是远没有普通住宅来得多? 那么,这样看来酒店式公寓是不是完全没有投资价值了呢? 我觉得这主要看投资者想要获得怎样的回报! 如果你想通过酒店式公寓日后的增值来获利,恐怕实现的机会较小,毕竟这类物业增值幅度小,即使有增值,交易时也要将大部分收益用于上缴税费。 但如果是想通过租金获得收益,那么酒店式公寓往往是个不错的选择。 05 酒店式公寓的租售比是比住宅要高许多的。住宅的租售比是2.1%,公寓的租售比是5.0%。租售比是什么,就是你投资的总金额每年带给你的回报率。 这样一看,懂理财的读者都能看懂了吧,租售比其实就是年化收益率。酒店式公寓的租售比是远远高于普通住宅的。 我们平时投资理财都知道,作为一个稳定的安全的项目,每年5%的收益率其实也是相当不错的。 如果想获得稳定的租金收益,那么投资酒店式公寓是不错的选择。 酒店式公寓的价值体系是由公寓租金决定的,它的租金决定的它的价值。 要判断一套酒店式公寓值不值得买,其实很容易,先查一下这套公寓目前市场上接受的月租价格,比如月租普遍在4000元,那么4000*12=4.8万的年租金,除以5%的收益,得到96万的总价格,就是这套公寓的合理价格。 公寓价格高于96万的,意味着你的年化收益低于5%,就不太划算了;如果公寓价格低于96万,那则说明投资价值比较大,值得入手。 酒店式公寓虽然有税率的政策影响,但是不代表不会增值,它的增值是如何估值的呢?这根周边的住宅涨了多少没太大关系,跟租金涨了多少有莫大联系。 当租金的价格涨上去的时候,酒店式公寓的房屋总价也就涨上去了? 为什么会这样,经济学原理。公寓的租金涨了,意味着年化收益率提高了,比如刚才说到的4000元每月的公寓,如果租金涨到8000元每月了,那租售比就是10%,也就是年化收益率达到10%了。 大家都不傻,一个项目:安全、稳健、低风险、高收益,肯定会导致很多人都入手购买的!买的人多了,价格也就上去了,慢慢的会维持到一个5%左右的水平,也就是8000元月租金的公寓,最终价格会稳定在192万左右。返回搜狐,查看更多 |
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