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法 院 审 理

望都法院经审理认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》及《收缴费协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效。

原告提供物业服务，被告应当按照合同约定及法律、行政法规的规定交纳物业服务等相关费用。被告对欠费金额予以认可，应给付原告物业费、电梯费、公共照明费、垃圾处理费、热损费共计7797元。

原告要求被告支付滞纳金的诉请，因被告的住房自交房之日起即存在漏水等问题，双方曾多次沟通，被告并非恶意拖欠，故法院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。

被告所述房屋漏水拒交物业费的抗辩意见，因楼顶、公共管道等公共部位漏水，属于公共维修基金应负担的范围，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，故对该抗辩意见不予采信。

被告应当依照合同约定，履行自己缴纳物业服务费的义务，法院因此依法判决被告李某某支付物业管理费等各项费用7797元。

李某某对上述判决不服提起上诉，市中院日前经审核后做出裁定：维持原判，驳回上诉。

法 官 解 析

主审法官解析说，物业服务企业作为面向社会公众的经营性企业，负责整个小区物业的管理及维护， 业主不按时缴纳物业费，不仅会影响到企业的正常经营，更会影响到整个小区居民的正常生活。

在日常生活中， 楼顶漏水问题时有发生，如果发生在质保期内，应该由建设单位承担修复费用；如房屋超过质保期后漏水，因为楼顶属于公共部位，属于公共维修基金应负担的范围，业主应联系物业配合申请公共维修基金进行维修。

房屋漏水，业主应通过合理合法途径维护自身合法权益，切勿以房屋漏水为由一直拒交物业费，最终不仅要承担支付物业的责任，还要忍受长期漏水带来的心理上的烦扰，得不偿失。

那么

屋顶（或称屋面）渗水应该怎么办？

维修责任到底应该由谁来承担呢？

小区维修，该找谁？费用如何分摊？

屋顶漏水，

维修责任到底应该谁承担？

如果屋顶渗漏为房屋质量问题，开发商在保修期内承担维修责任。

首先应当确定屋顶渗漏的原因是属于房屋施工时存在质量问题，还是因为屋主在装修或使用不当造成的。

对此，建议可以聘请专业的机构进行鉴定。如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。经鉴定屋顶渗漏为房屋质量问题，则看是否还在开发商承担的保修期限内。

开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任。根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。根据现行规定，屋顶防水的保修期是５年。 在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。

物业公司对于超过保修期的共用设施承担小修、养护责任，中、大修用维修资金。购房者在办理产权证前已经交纳了购房款一定比例的维修资金，这笔维修资金只能在保修期届满后用于对小区内共用设施的维护和更新，不能用于业主房屋自用部分的维修。

所

以

1、如果您屋顶渗漏，这属于商品房质量问题，在保修期内应当由开发商负责免费维修；

2、如果您屋顶已经过了保修期，但由于顶层屋顶属于共用设施，应当由物业公司使用维修资金进行维修；

根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，需要使用住宅专项维修资金的，需要符合以下程序：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支，其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）经直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

3、如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。

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