与巴塞尔协议的计算标准相比，目前国内房地产抵押贷款LTV计算口径存在3个差异点：

1）分子，1104直接用贷款余额，而巴塞尔协议是用尚未偿还的贷款额+未提取的承诺金额，且可以扣除保证金。

2）分母，1104直接使用房地产押品市场价值。而巴塞尔协议明确房地产价值需要银行进行评估，不得高于市场价值，且如果市场价值被高估时需要进行调减。因此，按照1104口径计算的LTV会比国际标准偏小。

1104要求至少每年定期重估房地产价值，采用最新房地产押品价值计算分母，而巴塞尔协议中主张采用房地产押品的初始价值（只有在极个别特定情形下可以改变房地产价值）。若在房价持续呈上涨态势的时期，假设贷款余额不变，则银行根据1104口径计算的LTV会不断变小。若房地产行业不景气，房价下跌，则LTV会变大。这样一来，LTV会随着房地产价值变动出现明显波动，导致风险资产计算的波动较大。

因此，后续若按照最新版巴塞尔协议标准执行，监管机构需进一步明确LTV的计算口径。

4.LTV的意义是什么？

LTV是银行进行房地产贷款决策的重要依据。银行应该根据自身风险承受能力确定可接受的LTV最大值，再通过评估被抵押的房地产价值来决定贷款额度。监管机构通过LTV值可以直观了解金融机构的房地产贷款风险敞口。

根据巴塞尔协议的要求，计算并运用LTV的重要前提之一是房地产已完工，即房子完工才有市场流通价值的可能，未完工的房子存在烂尾楼风险，无法起到风险缓释（不考虑是否为合格缓释品）的作用。但是目前国内多数房地产企业都采用的预售制，贷款人在申请房地产贷款时用作抵押的房地产并未完工，而银行往往基于同地段的其他房屋价格评估贷款风险，一旦后续房屋销售量下降、预售资金被挪用、楼盘未完工等，银行的房地产贷款就会出现问题，如果房地产贷款占比较大，可能影响银行整体的经营。前段时间各地的停贷风波即是问题的暴露。可以说，我国的房地产贷款风险之前是被低估的，按照目前LTV分区间统计的房地产贷款指标，不足以反映我国的房地产贷款风险情况。

不仅如此，即使房地产已完工，一旦房地产行业进入下行阶段，由于其流动性较差，即使将房地产作为抵债资产，对贷款资金回流帮助也有限。虽然国家一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，但对大多数购房者来说，购房的期望之一是房子能升值，因此房子也会陷入“越涨越买、越跌越不买”的怪圈。这也是房地产抵押物未被巴塞尔委员会列入合格风险缓释品的原因之一。

随着我国按照巴塞尔协议最新标准执行时间的临近，关于房地产贷款风险的管理将趋严，以个人住房抵押贷款为例，若房屋未完工，将不能再按照目前资本管理办法中的50%权重进行计算，而需要按照交易对手（若为个人）75%权重执行，不利于资本充足率的计算。

随着国内房地产行业风险的不断暴露，银行在后续房地产贷款决策和风险管理中，必须严格做好“贷款三查”，对于未封顶楼盘、在建工程进度缓慢的项目贷款，须慎之又慎。返回搜狐，查看更多