2022年来，大湾区房地产行业供需双弱格局持续演绎，从房企端流动性压力引发的信用危机不断传导至商品房价格及市场预期。纵观全年，由房企负债端压力导致的供应缩减，以及疫情反复和行业内外因素导致的需求不足，持续冲击市场预期和商品房销售。尽管市场宽松政策频出，但救市效果不佳，供求端整体低迷，各城市分化持续。

　　克而瑞深圳区域发布「2022年粤港澳大湾区房地产市场年报」，涉及政策调控、地市、楼市等解读，报告近110P，内容丰富，干货满满。下面，就由克而瑞深圳带领大家回顾一下2022年的湾区楼市。

　　◎图文丨易居克而瑞深圳区域

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　　2022年度湾区市场回顾

　　政策丨土地丨商品房丨企业

　　政

　　宽松政策频出，莞佛力度最大

　　除广深政策出台相对谨慎，未有实质放松外，其余大湾区各城均在不同程度放松限购、限贷等需求端政策，其中佛山和东莞先后接触全域限购政策，政策放松力度最大，年内政策频出以期激活市场。

　　地

　　地市遇冷供需双降，城市分化持续

　　2022年，大湾区整体土地市场供求双跌，土市遇冷降温；各城市间分化持续，深圳量稳价跌，广州、东莞量减质优，佛山土市撤牌及底价为常态，惠州量价齐跌，地市萎靡不振，江门小幅增长但整体处于低位，肇庆同比大幅下行。大湾区商品住宅市场供求均大幅下滑，均价在广深核心城市高端盘集中备案带动下保持坚挺，但整体市场价格战激烈，“内卷”严重；全年除年中和年末节点，房企冲刺叠加政策效应小幅回升外，楼市整体低迷运行。

　　商

　　楼市先扬后抑，城市分化持续

　　企

　　积极布局粤港澳大湾区市场，国家队为主力

　　房企布局：TOP30房企大湾区拿地金额同比下滑严重，国央企及地方城投拿地房企占比超9成；保利、华润及越秀分别占据大湾区拿地金额前三名。

　　房企销售：TOP10房企权益销售金额集中度及拿地金额分别同比下滑42%和31%，国央企及地方城投拿地房企占比超9成。

　　政策：2022年湾区各城继续贯彻落实中央“一城一策”调控政策，其中广深政策出台相对谨慎，未有实质放松；佛山和东莞在12月相继解除全域限购政策，松绑力度不可谓不大，其余大湾区各城均在不同程度放松限购、限贷等需求端政策。

　　土地：2022年湾区整体土地市场供求量均不及去年，供应同比下滑43%，成交同比下滑36%，尤其中山供求量均下滑超68%；深圳、广州、东莞三城迎四轮集中供地，供应量有所增长，成交量不及预期。深圳整体热度下滑但相较全国仍处高位；广州量减质优，国央企托底为主；东莞整体低温，民企相对活跃。

　　商品住宅全年大湾区商品住宅市场供求量均大幅下滑，各城市分化显著，深圳南山、福田豪宅：“日光”，但外围刚需盘仍去化乏力；广州供求双降，中心区部分改善项目仍维持高热度，增城、南沙降价促销仍去化乏力，一线城市高端购买力不减，外围刚需市场承压；佛山全域解除限购，年末翘尾，但全年供应下跌48%，成交下跌33%；惠州市场观望情绪重，供需腰斩；江门、肇庆市场低迷持续；珠海库存高企，颓势难掩。

　　企业：2022年湾区地市降温明显，国央企及地方城投托底地市。销售方面，2022年全年房企权益销售总金额5594亿，同比下滑42%，TOP10房企权益销售金额下滑5个百分点，TOP20房企权益金额集中度上升3%，越秀地产、深铁置业、鹏瑞集团、京基集团权益销售金额实现逆势增长。

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　　湾区九城市场

　　政策丨土地丨商品房市场

　　详情请看☞粤港澳大湾区2022年度房地产市场总结与展望（下）

　　广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门和肇庆详细报告（略）

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　　2023年湾区市场展望

　　城市丨政策丨市场

　　政策环境：预计2023年广深调控政策将基本维持现状，边际优化放松为主；其余城市政策尚有放松空间，因城施策支持刚性和改善性住房需求，另“保交楼”稳市场信心仍为2023年大湾区楼市主基调之一。

　　市场形势：

　　土地市场：预计2023年湾区土拍将秉持“量减质优”原则，供地仍向核心区转移，土拍规则仍有优化空间，土拍市场或逐步回暖；但分化持续，广深优质地块触顶，非优质地块底价成交成常态，其余城市土地市场缓慢复苏。

　　商品房市场：预计2023年二季度市场开始企稳回暖，广深一线城市率先复苏，莞佛珠强二线受传导企稳回升；中山、惠州部分利好区回温，外围城市江门、肇庆持续以价换量去库存。

　　房企格局：随着房企融资环境改善，企业流动性增强，民企入市积极性预计将提升，总部位于大湾区的规模化国央企和地方国企仍为市场主力，本土深耕粤系民企及全国化优质民企将积极抢占市场份额。