6月20日，中国人民银行公布了最新的5年期以上LPR为4.45%。

消息一出，就有不少中介开始带节奏，大肆传播房贷利率又要上调，引发购房者恐慌。

事实证明，这只是中介的谣传。

其本质是中介的一种逼单手段，企图通过这样的方式，让购房者尽快下定。

真实情况如何，请接着往下看。

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5月15日，中国人民银行释放了一条重磅消息。

其中一段话是这样说的：

对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

这是什么概念呢，意味着房贷利率最低可以做到4.25%（LPR-20BP）， 几乎是2016-2022年的历史最低点。

因此，当个别中介看到6月的五年期LPR为4.45%的时候，就开始带节奏说利率回调了。

这纯属瞎说，5、6月的LPR根本没变，而眼下房贷利率下调是大势所趋。

根据贝壳研究院数据，6月全国首套房平均房贷利率为4.42%，二套房平均房贷利率为5.09%，相比去年同期分别下降90bp、51bp，相较去年10月高点分别下降131bp、90bp。

全国至少有50座城市首套、二套房贷利率已降至下限，不少二三线城市首套房利率最低就是4.25%。

很多城市的首套房利率都在下调。

为什么这么多城市下调得这么猛，给你看看几组数据就清楚了。

房地产市场的严峻形势，已经跌得爹妈都快不认识了。

1—5月份，全国房地产开发投资同比下降4.0%；住宅投资下降3.0%；房屋新开工面积下降30.6%，住宅新开工面积下降31.9%。

1—5月份，商品房销售面积同比下降23.6%，住宅销售面积下降28.1%；商品房销售额下降31.5%，住宅销售额下降34.5%。

1—5月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.8%。其中，国内贷款下降26.0%；自筹资金下降7.2%；定金及预收款下降39.7%；个人按揭贷款下降27.0%。

房地产最核心的三条曲线：投资、销售、资金全部下滑，目前来看是一滑到底，似乎还没有止住的势头。

其次，5月的金融数据也是不容乐观。

5月居民中长期贷款增加1047亿元，同比减少3379亿元；住户存款增加7393亿元，同比多增6321亿元。

数据清晰的表明：居民贷款少了，存款多了。

买房的积极性降低了，消费的欲望似乎也不再那么高涨了，连京东CEO都说今年618是京东19年来最艰难的一年。

房企更是难上加难。

1-5月份的销售额，碧桂园同比跌39.9%，首开跌34.3%，滨江跌35.5%，时代中国跌51.6%，美的置业跌53.9%，龙湖跌44.5%，保利跌47.6%。

业绩全线飘绿，目标完成率三成不到，可想而知，当下的房子是有多难卖。

经济下行，失业攀升，收入减少，信心丧失，不少人的观望情绪更浓了，轻易不会下手。

降息救市或许是眼下提升购房意愿的一条出路，但如果效果不理想，可能还会继续降。

02

全国很多城市利率都在降，其中首套房的下调幅度在15-100BP之间，首套房贷利率的最低区间在4.25%-5.03%。

成都目前的首套房利率最低可以做到4.45%，在全国居于中下水平，但距离上层提出的LPR-20BP还有一定差距。

和成都同级别的新一线城市，如重庆、天津、郑州等，目前首套房的利率最低已经做到4.25%，但根据我们了解到的情况，成都目前首套房的贷款利率普遍在4.45-4.9%之间，高于同级别城市。

成都为何还未按最低下限执行，它的底气到底何在？

或许，是较好的数据让官方和房企对市场充满了信心吧。

在全国房地产开发投资都在大幅下降的时候，成都却是逆势增长。

1-5月份的房地产开发投资增长10.3%，高达两位数。

1-4月住宅开发同比更是增长14.7%，各地的新房都在萎缩，成都却在加大马力疯狂修，似乎修出的房子根本不愁卖。

易居最近发了一份报告，给出的预测值显示，成都6月份新房成交环比上升7%，相比之前的下滑态势，531新政好像有了一定成效。

房子越修越多，卖得好像也还可以，利率能维持在正常水平就不错了，你还想下调，你觉得银行会愿意吗？

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但我想大胆地预测一下，成都首套房的利率多半还是要下调的。

从实际情况来看，531新政后新房销量似乎并没有大步往上，虽然周均成交在2300套以上，但整体趋势反而在下滑。

新房价格已经整体上去了，市面上80%以上的楼盘都不需要摇号。

低价网红盘也愈来愈少，未来只有剪刀差能让购房者兴奋起来，大多数时候他们都会很冷谈。

再结合土拍情况来看，新房限价基本上已经放开，三圈层的楼盘甚至已经不限价了，让你放开手脚自己整。

未来主城房价3万+，近郊房价2万+，将会是很普遍的状态。

价格倒是上去了，销量能更上吗？开发商的去化能达成目标吗？

在目前的市场环境下，价涨量升基本不太可能，价涨量跌才是正常行情。

房子都卖不出去了，利率还定那么高，谁还去买。

还有一个有意思的情况，最近找我办贷款的中介是越来越多了，各种信用贷、经营贷都来了，银行的钱在想方设法往外借。

这从侧面也说明了，成都的住房贷款多半是变少了，正常逻辑下，银行的贷款额度是恒定的，这边多了，那边相应也就少了。

再者，上层已经发了通知，可以执行差别化信贷，531新政官方也已经明确给成都的银行机构喊话了，希望能够适当降低利率水平。

虽不具备强制性，但我觉得成都的银行机构还是会听一听的。

目前利率已降至4.45%，就看什么时候能到4.25%，个人预估年底前。

好了，今天就写到这儿，朋友们，下次见~