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（三圣乡江家艺苑一隅，摄影：柒哥）

近两年，成都本土国企锦江统建联合珠海国企华发股份，从拿地到开发进行深度合作，于锦江区打造了多个高端住宅项目，特别是在三圣乡，几乎凭一己之力撑起了该区域的新房供应。

（锦江上院项目现场图，摄于2023年2月）

在成都高端住宅市场，三圣乡板块逆势崛起，跟锦江统建这家本土国企有着密切的关系。锦江大院的别墅产品大受市场欢迎，让三圣乡一举成为了成都高端住宅市场的领头雁。今年，该区域有两个109亩纯住宅项目将入市，加上北京国锐约66亩的商兼住项目，三圣乡的传奇故事，还将继续上演。

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2019年7月31日，东大街新希望D10项目旁的一宗土地，拍出了19800元/㎡的成交楼面价，刷新了当时成都明面上的单位面积成交价最高记录。

这宗地比较特别。该地块是成都首次采用“现房销售”规则拍卖，最终被成都市锦江统一建设有限公司联合体与广州华发房地产开发有限公司联手竞得，溢价率41.43%，还须配建并无偿移交2%的租赁住房。

拿下这宗被业界称为“D11”的地块之后，珠海华发股份正式进入成都房地产市场。值得一提的是，从入蓉第一站开始，华发就选择了锦江区，选择了与锦江统建合作，直到现在双方仍保持着深度合作关系，并且3年多时间以来，华发从未在锦江区以外的成都广大区域单独拿一宗地。

据不完全统计，从2019年到2022年底，锦江统建与华发股份联手，在土地市场上，竞得了锦江区多宗优质地块：2019年7月31日，竞得海椒市约31.5住宅用地；2020年12月1日，竞得三圣乡约56亩住宅用地；2021年1月7日，竞得三圣乡约54.56亩住宅用地；2021年9月15日，竞得海椒市约15.17亩商兼住用地，同日竞得约22.42亩海椒市住兼商用地；2022年7月13日，竞得三圣乡约108.75亩住宅用地；2022年10月26日，竞得三圣乡约32.07亩住宅用地。

期间，锦江统建于2021年12月7日独立竞得白鹭湾约45.66亩住兼商用地，一年后引入中交地产合作开发；2022年，又单独参与了成都轨交城市集团于2020年底拿地的川师大TOD的住宅开发。

（锦江大院章华项目现场图）

总体而言，截至目前，锦江统建与华发股份联手，已经成功完成了锦江大院两个项目，以及锦江首府的开发，同时还将继续与华润置地联手，由三家国企联合开发三圣乡约109亩项目，与华发完成去年底拿到的三圣乡约32.07亩项目。

至于东二环内侧，海椒市的两宗连襟地，目前已经确认由锦江统建和中交地产合作开发。从最初与一家成熟的规模国资房企合作，到如今，锦江统建的合作伙伴阵营增加了成都轨交城市集团、华润置地和中交地产。

我们发现，2022年下半年开始，锦江区本土国企这家，锦江统建似乎开启了新一轮的战略模式。

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2022年，随着锦江区三圣乡的锦江大院两个地块项目别墅产品入市热销，三圣乡作为锦江区少有的可连片开发的板块，土地市场也迎来了高光时刻。

在市场低迷的情况下，三圣乡一宗约109亩的住宅用地，流拍之后于去年7月再次拍卖。

这一次，华发股份再次联手锦江统建，以16800元/㎡的楼面地价，总价约29.23亿元，拿下了三圣乡这宗约108.75亩的纯住宅用地。该地块成交价并未达到最高限价19100元/㎡，清水销售限价则高达33000元/㎡，给竞得者留下了充足的产品打造空间和利润空间。

事实上，拿地没多久，业界就传出了华润置地入股该项目的信息。彼时，华润置地刚刚于此轮集中供地大展拳脚，一口气拿下数宗土地。

数据显示，在2022年7月批次的集中供地中，华润置地掷巨资，拿下了十陵街道约59.62亩纯住宅用地；武侯区簇锦街道约21.75亩住宅用地；天府新区正兴街道约93亩住宅用地；青羊区黄田坝街道约22.75亩住宅用地；成华区二仙桥约96.3亩土地；以及锦江区成龙街道约99.98亩住宅用地。

此前，华润于2021年底于天府新区布局的项目，入市后表现抢眼，另外，华润主要布局的龙泉驿十陵板块、东安湖板块开发接近尾声，2022年华润在战略布局上选择了回归主城，战略性把主战场转移到了核心五城区以及天府新区核心板块。

在此背景下，加之华发股份需要兼顾于总部周边与融创合作的个别项目，同样锦江统建在与华发深入合作并尝到甜头之后，亦需要引进更有实力的合作伙伴，所以，华润置地入股三圣乡项目，以及中交地产入股白鹭湾项目、海椒市项目，就显得合情合理了。

来看看三圣乡这宗约109亩的纯住宅用地，该项目位于锦江赋项目东侧，紧邻三圣乡生态区。早在2021年底的时候，成都市规划和自然资源局发布了锦江区三则局部用地控规修改方案公告，拟修改范围共包括了三圣乡约1027.2亩土地。

（锦江区环城生态带各功能区分布）

三圣乡华西二院附近的梅林东片区35公顷（约525亩）土地才明确了各地块土地使用性质。这35公顷土地是三圣乡驸马智慧健康产业园的一个部分，也可以称为三圣乡驸马片区。

调整后，该区域以住宅用地为主，并限制了建筑高度和容积率：3块二类住宅用地兼容商业服务业设施用地容积率不高于2.4，建筑高度不高于48米；4块二类住宅用地兼容商业服务业设施用地容积率不高于1.8，建筑高度不高于36米。另外还规划有一块商业用地，后续给商业综合体留有可能。

西部地区顶级的医疗资料，成都优质的教育资源，以及主城优越的生态自然资源，再加上核心主城锦江区成片规划的低密住区，三圣乡这个板块的价值是难以复制的。

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取名为锦江上院，寓意着要在锦江大院的基础上，更上一个台阶。

这一次，锦江统建与华发股份联合了实力央企华润置地一起合作，三家优质的央国资企业，给锦江上院项目提供了更大资金安全保障。

（位于锦江大院的锦江上院临时接待处）

我们注意到，从去年7月拿地以来，锦江上院的进度明显要远快于隔壁的锦江赋。截至目前，拿地两年多的锦江赋仍未入市，未来很有可能，包括锦江赋、国锐雲嶺在内的三圣乡3个新盘，将会在差不多同一时间段集中入市。

相较于锦江赋项目的合院+大平层的产品配置，锦江上院选择了叠拼+高层+小高层的产品设计。据透露，锦江上院的产品设计由华润置地主导。在约109亩的土地上，锦江上院推崇尊重所有业主，并未把别墅产品和高层产品在占地面积等方面分孰轻孰重，而且给予了更为合理的规划。

据介绍，就叠拼别墅产品而言，锦江上院在锦江大院的成功经验上，又做了一些升级，比如在绿地使用权的匹配上，比如在电梯到达度的配置上，都有做一些升级。锦江上院800万元/套起的精装别墅，今年可能会是三圣乡高端住区的又一热点产品。

（锦江上院项目鸟瞰图）

资料显示，锦江上院偏北侧朝蓝润锦江春天项目方向，规划有9栋高层建筑，呈围合式布局，使得每栋建筑都能最大限度享受中庭景观，同时26层高、20层高、15层高的建筑错落分布，保障了业主的居住私密性。

高层产品方面，该项目选择做了较大面积段的改善户型，160多㎡和190多㎡的两个主力户型，以精装单价约3.3万元/㎡计，起步价约500万元。500万元+/套起步的高层产品，直接定调锦江上院纯粹高端住宅的产品属性。

事实上，该项目要求清水最高限价已经达到了33000元/㎡，地块价格已经决定了该项目必定将打造高端产品。相较于锦江赋千万级合院+大平层的配置，锦江上院将产品做出了差异化，同时，锦江上院精装叠拼别墅800万元/套左右，与高层总价500万元/套-650万元/套之间，价格差更小一些。

从锦江大院到锦江上院，亦包括锦江首府、川师大TOD锦江府、锦江九章，锦江统建拿地参与的合作项目，基本上都是锦江统建在操盘，经过多个项目的合作摸索，这家本土国企操盘更加娴熟，开启了新一轮的布局。

在引入华润置地、中交地产等央企合作伙伴之后，锦江统建或将在锦江区给市场带来更多优秀的作品，颇为值得期待。

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