来源：雪球App，作者： 商业认知学堂，（https://xueqiu.com/1965252813/245869122）

承接更多物业项目，收并购更多物业公司，对物业行业来说很难带来真正的规模效应。人员成本是物业公司最大的单项支出，不会随着规模扩张而下降，反而会随着管理半径的扩大和管理难度的增加而上升。服务的规模化后，在服务质量和口碑上的随机性和波动性也会大大增加。从更长的时间维度看，我国老龄化和出生率下降将导致劳动力不足，招不到安保、保洁、管家怎么支撑规模，即使不得不高薪招到了又怎么谈规模效应。

万物云作为住宅物业和商企物业规模最大的玩家，基于解决以上问题给出了自己的解题方案：碟城。

碟城，打开小区围墙以街道为单位，在3公里半径、30分钟内可达的区域内利用智能设备和远程运营，在多个小区、商办写字楼、产业园区等项目间共享保洁、保安、保修、保绿等基础服务项目的人员和设施设备。

碟城的成长空间在哪？

成长性一：规模，3402条街道

万物云锁定中国经济排名前100名的城市，根据人口经济指标、建筑物新旧等多项指标，筛选出3402条高价值街道。2022年初万物云服务区域达标（3公里半径内服务覆盖3000户以上家庭）的碟城459个，3000-6000户的“目标碟城”219个，6000-10000户的“主攻碟城”119个，10000户以上的“标准碟城”121个。2022年底达标的碟城增长到584个。这个增长不仅是新碟城数量的增长，也是老碟城内新项目的增加，即服务浓度的提升：目标碟城成长为主攻碟城、主攻碟城成长为标准碟城。给万物云10年时间，或许碟城能从584个成长到1500个。

成长性二：效益，提高利润率

万物云一方面持续强化硬件科技能力，开发无人化设备、智能巡检设备，如：凤梨一号自助服务机、黑猫系列无人值守通行门禁、AI巡逻车、电梯温湿度传感器等。另一方面打造软件的调度能力，将基础服务工作工单化，如碟城内的电路出现问题，电工收到派给的工单可以跨小区解决，项目间共享了电工，节约了人力成本，也提高了电工的收入。

2022年万物云完成了38个蝶城的住宅服务流程改造。通过对蝶城內项目的设备、设施等进行智能化改造或升級，实现智能物联。在此基础上，对供应链进行整合，打造蝶城內以工单为驱动的流程变革。完成对38个蝶城的改造后，2022 年內即为基础住宅物业带来超过人民币3000万元的提效，若将此结果作用到一整年，预计可提升基础住宅物业超过4%的毛利率。

若仅从数据上看，2022年万物云收入增长27%，利润却下降了7.5%，碟城好像并没有提高效益。两天前济南泰悦赫府（旁边是万科城）公开选聘物业公司，路演时万科物业为了拿下该项目，打出了“自筹资金420万改造项目”的竞选口号。万物云想要打造更多、更高浓度的碟城，前期拿项目是需要付出一定的一次性成本，体现在数据上就是承接的多数新项目前期是亏损的。上述提升4%毛利率是在成熟项目取得的成绩，从新项目到成熟项目是需要时间来沉淀服务能力和口碑，需要长期主义的脚踏实地才能做到的。

成长性三：围绕房屋资产全生命周期的细分服务

朴邻的房屋中介业务，扎根物业服务的社区，以良好的业主关系为基础，不需要依赖门店扩展业务，可以不依赖人海战术获房货客。商业模型上，物业公司做中介公司有成功的案例：日本东急物业是全日本排名第一的物业公司，而东急二手房在行业内排名前三，更值得关注的数字是，在东急物业服务的小区二手房交易中，东急二手房交易份额占比高达48%。

万物研选的家装换新业务，在物业服务基础上介入全屋整装和厨卫阳台局部装修服务。从服务视角，传承万科精装修业务沉淀的设计能力和采筑供应链的解决能力，加上与朴邻二手房交易协作的可能性，跟随基础物业规模扩张，万物研选也大概率会茁壮成长。

成长性四：其他想象空间

把成熟的科技化解决方案赋能其他中小物业公司，打造一个开放式物管赋能平台，或许能成为物管行业中的贝壳。

随着企业客户数量的增长、浓度的提升，围绕物业管理以外的需求，在工作环境管理、能源管理、行政服务、精密设备维护等细分服务上构建能力，打造细分服务的独立品牌不是没有可能。

该项成长不确定性较大，处在模糊的混沌阶段，不具备投资参考价值，但可以作为创新业务的可能性尝试。

成长性五：行业竞争格局

从行业周期视角看物业行业，前些年物业公司跟随地产母公司不断内生扩张，加上从疯狂的资本市场融来的钱又进行了一波收并购扩张，受地产持续调控和物业股在资本市场遇冷，物业行业走过了早期野蛮增长阶段。套用行业周期规律，接下来的发展阶段是行业规模仍将持续高速增长，优秀企业不断扩大市场份额，但部分没有竞争力的企业因为种种原因可能停滞不前，等着行业进入缓慢增长阶段时被头部企业分食，头部企业在存量市场下继续扩大市场份额。

成长性六：收费标准上涨

物业服务质量提升了，小区维护的好，房产保值增值了，涨价也就顺理成章了。人员成本上涨，物价上涨，要保证物业服务水平，涨价也是理所当然。就算住宅物业是民生刚需服务，10年后上涨30%-40%，远远低于通货膨胀了吧。

什么支撑成长空间？

支撑一：天时

国家经过几十年的快速发展，城镇化+人均收入的提升，人们对居住的要求已经从“有的住”提升到“住的好”。在存量市场下，物业服务是“住的好”的主要衡量因素。物业服务行业是整体客户满意度较低的行业，也反映了业主对高质量物业服务意识的觉醒。

支撑二：地利

业主对小区管理水平的关注意识提升，政府对小区管理的制度越来越规范，促使更多小区成立业主委员会。为提升网格化管理，不少地区政府鼓励小区成立业主委员会，甚至设定目标比例。成立了业主委员会，小区就有了选择物业公司的权利，物业公司间的竞争更加市场化，为有口碑有能力的优秀物业公司提供了更多介入机会，助力物业公司规模扩张。

5G、AI、边缘计算、智能设备等技术的快速发展，它们融入物业管理中，实现流程变革、人机协作，通过远程服务替代现场服务、机器服务替代人工服务的方式，改变传统物业行业的作业方式，支撑物业公司规模效益实现的可能。

万物云凭什么能抓住成长的机会？

凭借一：服务为本

当客户对物业服务不再信任，项目流失、物业费收缴率下降，基于物业服务之上的各类增值服务就由“赋能”就变成“负能”。万物云知道服务的重要性，也一直在努力践行着。万科物业，1991年首推业主自治与专业服务结合的共管模式，参与成立第一个业主委员会；1996年中标首个公开招投标的物管项目；1996年第一家通过国际质量认证的物管企业；2001年首批获得一级资质的物管企业；首创管家式全生命周期服务；面向行业首次发布《空巢老人物业服务指南》；持续领先30多年的客户满意度口碑。这些行为的背后靠的是以客户为中心的服务文化基因，才能促使其长久领先。

凭借二：专注聚焦的战略定力

服务范围聚焦在高能级城市中有价值的项目，没有盲目扩张到三四线城市，在行业多数公司疯狂收购时没有放低标准盲目揽收项目。优质的客户群体，带来的是稳定持续的收入和较高的收缴率，大大降低了坏账风险。

业务范围专注在提升基础服务能力和质量上，没有盲目追求高利润的与关联方相关的社区增值业务。专注才能将公司有限的资源聚焦到服务上，才能在打造碟城的艰难旅程中突破和解决各类行业难题，才能让战略真正落地。

凭借三：有利润之上的追求

万物云近两年的毛利率只有百分之十几，远低于多数上市公司，甚至不到他们的一半。万物云做不到高毛利率吗，电梯广告等公共区域收入计入报表、每个项目减少几个保安、延长更换配件等方式，一样做的到。但这不是万物云的选择，做好基础服务工作，本分的帮业主花好钱，帮助业主资产保值增值，赢得业主的尊重才是万物云的追求。如对一线员工开展CPR训练，陆续在服务的住宅小区和商企项目引入昂贵的急救设备AED，减少服务空间内心脑血管疾病带来的猝死。这是合同约定的服务内容吗，是业主的要求吗，能带来利润提升吗，都不是，只是出于对业主生命的尊重。

凭借四：其他

长期主义、品牌能力、治理能力等，多方面因素支撑万物云走到当期规模，也能支撑其走向更大的万物云。本篇不再对这些能力详细展开，以后会分享对相关专题的理解。

广阔的行业成长空间，万物云已做好准备，雪球在长坡薄雪上正以缓慢但加速度的方式，越滚越大。

10年后，万物云可能达到1000亿收入？2000亿市值？谁知道呢。$万科A(SZ000002)$ $万物云(02602)$