首先需要依照双方签署的合同，根据新收入准则和新租赁准则的规定进行判断，该合同到底应适用新收入准则还是新租赁准则。

提问描述说的不是很清楚，无法准确判断应该适用收入准则还是租赁准则。

如果合同到期后，标的物所有权无偿或低价转移给承租方（付款方），应视为融资租赁（直租），或者分期收款销售商品。融资租赁（直租）和分期收款销售商品，虽然适用的具体会计准则不同，但是会计处理的实质是一样的，即在租赁开始日或合同生效日，如果是存货的都需要一次性确认标的物的销售收入与销售成本，同时将现销价格与租金或收款总额之间的差额作为“未确认融资收益”，然后在合同期限内按照实际利率法分摊。

如果合同期限5年到期后，出租方不无偿或低价转让出租物的所有权，就构成“经营租赁”。

如果不属于“经营租赁”，且企业适用《小企业会计准则》的，会计处理又跟上述几种情况存在差异。

1.租赁开始日：

借：应收融资租赁款-租赁收款额

银行存款等

贷：主营业务收入（按现销价格确认）

应收融资租赁款-未确认融资收益

应交税费-应交增值税（销项税额）（首笔租金，已产生的纳税义务）

应交税费-待转销项税额（未付租金，尚未产生纳税义务）

同时，结转成本：

借：主营业务成本

贷：产成品/库存商品

说明：“主营业务收入”与“主营业务成本”都是一次性确认，不是分期确认。

2.租赁期限内按期收回租金：

借：银行存款

贷：应收融资租赁款-租赁收款额

同时，按照合同约定的收款时间确认增值税纳税义务：

借：应交税费-待转销项税额

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）

3.在租赁期限内按照实际利率法分摊确认：

借：应收融资租赁款-未确认融资收益

贷：租赁收入（或财务费用）

如果构成的经营租赁，出租人对租赁物应作为“固定资产”或“投资性房地产”核算。租赁期间收取的租金作为收入，租赁物的折旧费作为成本（按公允价值模式计量的投资性房地产除外）。

1.按合同约定收取租金：

借：银行存款

贷：其他业务收入等

应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税等

2.租赁期间对租赁物的折旧费：

借：其他业务成本等

贷：累计折旧/投资性房地产累计折旧

1.按“五步法”判断，满足收入确认标准时：

借：银行存款/应收账等（已收款或已取得收款权利）

合同资产（尚未取得收款权利）

贷：主营业务收入（按现销价格确认）

未确认融资收益（总收款额与现销价格之间的差额）

应交税费-应交增值税（销项税额）（首笔收款，已产生的纳税义务）

应交税费-待转销项税额（未付款项，尚未产生纳税义务）

同时，结转成本：

借：主营业务成本

贷：产成品/库存商品

2.在合同期限内按照实际利率法分摊：

借：未确认融资收益

贷：财务费用

3.按合同约定时间取得收款权利：

借：应收账款

贷：合同资产

同时，产生增值税纳税义务：

借：应交税费-待转销项税额

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）

实际收款：

借：银行存款

贷：应收账款

《小企业会计准则》没有对融资租赁（直租）的出租人会计处理作出规定。按照“实质重于形式”原则，融资租赁（直租）与分期收款销售商品在实质上是一致的，因此，如果是融资租赁（直租），也可以采用分期收款销售商品一样的会计处理。

按照《小企业会计准则》规定，对分期收款销售商品，收入需要分期确认；对于成本，按照“配比原则”，也应分期确认。

1.合同开始日：

借：银行存款/应收账款等（首笔款项）

贷：主营业务收入（首笔款项不含税额）

应交税费-应交增值税（销项税额）

同时，结转成本（分期、按收款比例结转）：

借：主营业务成本（按收款比例结转）

库存商品-发出商品（尚未收款对应的部分）

贷：库存商品等

2.合同期内按约定时间收款：

借：银行存款/应收账款等（合同约定的收款额）

贷：主营业务收入（合同约定收款的不含税额）

应交税费-应交增值税（销项税额）

同时，结转成本（分期、按收款比例结转）：

借：主营业务成本（按收款比例结转）

贷： 库存商品-发出商品（按收款比例结转）

如果适用《小企业会计准则》，但是构成的是“经营租赁”的，会计处理与前述的“（二）适用新租赁准则的经营租赁会计处理”一致，不赘述。

说明：上述会计处理中，发票均按照合同约定的收款时间开具，而不是在开始一次性开具。

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