《民法典》规定的业主共有收益问题探析

2021-12-15

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

物业公司利用业主共有部分从事经营活动侵害业主权利问题比较普遍，诸如广告收入、车位租金等收入，多数是物业公司在管理和收取收益，事先并没有征询过业主意见，事后也没有向业主公开收益账目，业主也很难获得这部分利益。

针对这种现象，《民法典》新增条文加以明确规定，进而加强对业主权利的保护，强化业主对共有部分共同管理的权利，并明确共有部分产生的收益属于业主共有。

一、《民法典》与原规定的对比

通过对比可以看出，《物权法》仅规定了业主对“共有部分享有共有和共同管理的权利”而没有直接明确收入归属问题；《物业管理条例》规定 “补充维修资金、业主决定使用”，仍然较为间接。《民法典》规定为“属于业主共有”，直接明确了收入的所有权，更加干净、彻底，效力层级上也从行政法规提升到了法律的直接规定。

二、共有部分的范围及收入种类

（一）共有部分的范围

《民法典》物权编第二分编第六章“业主的建筑物区分所有权”第二百七十一条至二百七十六条，对应原《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十条至第七十四条，经过对比，其中对共有部分的规定是一致的。

同时，在划分专有部分、共有部分时，还应结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。

结合上述规定，哪些是共有部分得到明确后，其收入也就容易识别，如下表所示：

（二）实践中常见的利用业主共有部分产生的收入种类

广告收入：电梯间、电梯口、进出门闸、社区饮水机、滚屏灯箱、多媒体电视、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等处的广告位或广告屏、网络公司入场费等。

停车收入：停车位收益、临时停车费。

租金收入：临时门面或者摊位出租、临时摆摊设点、物业管理用房或公共设施出租，电信、移动、联通等公司在小区设置通信机房、在楼顶安装设备等支付的租金。

运营收入：自动售水机、自动售货机、按摩椅、衣物回收箱、充电桩、快递柜、商业活动、废品回收承包等运营收入。

经营收入：利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入。

电费收入：在设置广告、基站等设施设备用电，所产生的电价差价。

人防设施使用费：归属全体业主共有的人防场地空间的所得收益，包括出租、人防车位等（《人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”在司法实践中则因具体情况及不同地区，分别认定为归国家所有、归属开发商所有、归属全体业主所有、未明确规定四种情况，何丽新、池骋《结建人防车库物权归属法律问题研究》）

以上未必能全部列举，总之，只要是利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，均属于业主共有。

三、改变共有部分的用途或用于经营的决定权

由此可见，《民法典》施行后，对改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的决定进行业主表决时，不应再按照“过半数”执行而应满足“四分之三”的比例。

《民法典》中虽然没有提及“依法办理有关手续”，但我们认为仍应“依法办理有关手续”，一是《物业管理条例》并未失效，二是改变用途可能涉及的有关规划审批等事项也需按照《城乡规划法》等其他法律法规的规定执行。

四、合理成本的认定和收益分配方法

（一）关于合理成本认定

在获取业主的共有部分产生的收入的过程中，物业服务企业在事实上会产生一定的管理服务成本，并且是物业管理合同以外的成本，因此《民法典》规定允许其扣除合理成本。

合理成本具体如何认定，笔者认为，一是扣除物业服务企业合理的管理成本，这是全体业主应当负担的部分，不应当由物业服务企业自己负担。二是扣除物业服务企业必要的利润。物业服务企业作为经营者，在对共有部分收入管理过程中，承担了一定的维护和管理义务，工作人员付出了劳动，所以物业管理企业按照一定比例取得的经营合理利润也可计入合理成本中。

物业服务企业，对共有部分产生的收入、成本应单独统计，以便在发生争议时能够举证证明，对业主而言，对共有收益应注重进行日常监督和及时主张权利，若发生诉讼还可考虑举证责任的合理分配以及申请调取证据。

笔者认为，物业服务企业和业主本应努力建立互信互惠的和谐关系，消除问题和矛盾，对收入和成本的问题，可考虑以下两种方法：

一是据实结算法：《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”物业服务企业对收入和成本要公开透明、公平公正、合理控制，例如对经营收入项目采取公开招标，避免关联交易，及时主动向业主报告共有部分的经营与收益情况，保障业主的知情权、监督权，获得业主的信任，消除分歧和误解；

二是约定比例法：《民法典》第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”可以考虑由物业服务企业与业主方协商确定一个收入与成本的比例，将收入的一定比例分配给物业服务企业，物业服务企业自行承担成本，这样对物业服务企业也有一定激励作用，促使其努力扩大收入，同时也简化了业主的监督工作避免摩擦。

例如《福建省物业管理条例》第六十三条第二款规定：“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。”

（二）收益分配方法

共有收入扣除合理成本后归业主共有，为共有收益，具体有几种分配使用方法，包括用于物业服务费用、业主委员会业主大会支出、补充专项维修资金、直接分配给业主等。笔者认为，物业服务企业取得收入时已经缴纳相关税收，直接分配给业主也存在个人所得税问题，比较好的方法是：用于物业服务费用、业主委员会业主大会支出、补充专项维修资金、仍有盈余的直接分配给业主。

例如《深圳经济特区物业管理条例（2019修订）》第七十条规定：“业主共有资金包括：（一）共有物业收益；”，第七十一条规定：“除物业专项维修资金外，业主共有资金用于下列支出：（一）物业服务费；（二）业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用；（三）经业主大会会议决定的其他年度预算支出；（四）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。”

2021年2月初，武汉市武昌区东湖壹号小区用小区公共收益为全体小区业主发放45万元红包，引发广泛关注和点赞。2019年，小区业委会与新招标引入的物业公司签订服务合同时，就公共收益管理做了规定。公共收益分配按照业主大会7成、物业公司3成的比例来分配。公共收益由物业公司代收，物业公司每季度将公共收益的七成打到业主大会账户上。物业公司分配到的三成公共收益，也不能随便用，而是优先用于小区公共基础设施的维护。据介绍，这个分配比例，是业务会和物业公司参考了其他许多管理成熟的小区而确定下来的，是行业平均水平。业主大会分配到的7成公共收益，主要用于小区公共维修。例如，小区业委会用这笔公共收益，对小区的门禁、监控、公共水箱进行了更新、升级，对小区电梯零部件进行了更换。在完成公共维修尚有结余的情况下，经过业主大会讨论，业委会便将这笔结余作为红包发放给全体业主。

五、谁是业主？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第一条第一款规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。”根据该条规定，通过物权登记、生效法律文书或者征收决定、继承、合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权，取得建筑物专有部分所有权的人是业主。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”此处指虽未办理物权登记，但通过商品房买卖合法占有建筑物专有部分的买方，也是业主。

六、参考案例

1.共有收益分配：

辽宁省沈阳市中级人民法院(2021)辽01民终6014号二审民事判决书：

一审法院根据《中华人民共和国民法典》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业小区地面公共部位属于全体业主,故被告收取的公共部位停车收入应归全体业主所有。虽然被告未能提供证据证明其用于停车位管理、维修维护的费用支出，但其管理成本系客观存在的，一审法院酌定扣除停车费的40%为宜。判决被告物业管理服务有限公司给付原告小区业主委员会2014年-2019年的停车管理费人民币255,600元（42.6万元×60%）。

二审维持原判。

2. 业主知情权：

河南省郑州市中级人民法院(2021)豫01民终4022号二审民事判决书：

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。本案中，11名原告要求物业公司公示2016年9月至2020年11月6日的公共收益凭证、公共收益的收支，结存，账目明细以及相关的费用清单，合同发票凭证。包括：1、收入：（1）外部停车场车位收入（含清单和相关发票原件）；（2）门禁蓝牙收入（门禁卡收入含清单和发票原件）；（3）广告收入（含广告合同，清单，和相关发票原件）；（4）其他收入（摊位，房屋租赁收入，售货机，饮水机，充电桩，电信公司入场费）。2、支出：（1）相关税金；（2）管理费用；（3）维修支出。3、期末余额；于法有据，该院予以支持。

二审维持原判。

3. 业主知情权：

上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初16513号一审民事判决书

本院认为，业主知情权是指业主基于不动产物权，了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，其范围及于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况、管理规约、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部位的使用和收益情况、建筑区划内规划车位与车库的处分情况、其他应当向业主公开的情况和资料等。根据当事人对事实的陈述，结合查明的证据可知，涉案小区在一定期间内对维修资金、公共收益及经营性收入的管理方面有疏漏与不规范之处，有鉴于此，在小区全体业主的代表方即第三人不持异议的前提下，被告作为小区的物业管理方，有义务在业主存疑的情形下提供与维修资金、公共收益及经营性收入相关的一众文件资料供业主查阅。依据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条、二百八十二条、二百八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：

一、被告物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内提供2011年1月1日至2016年12月31日期间原告所在小区业主委员会授权维修项目、业主大会与业主小组决议维修项目及其他金额在人民币2000元以上专项维修项目的授权文件或业主大会与业主小组会议决议、业委会批准的月度计划、施工合同、明细账目、发票及其他相关原始凭证,包括被告制定的所有工程项目的业主报修单、物业维修、更新、改造方案以及相关的公示、公告和费用清单、发票凭证、会议决议、业主征询表、审价报告及其招投标书、预决算书、施工合同、竣工验收报告供原告查阅；

二、被告物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内提供2011年1月1日至2016年12月31日期间、2018年7月1日至2018年12月31日期间原告所在小区利用物业管理区域公共部位停放车辆而取得的收入明细台账、停车数电脑原始数据、固定车位与包月车位名册、停车收据与发票存根，包括固定车位收入(含车辆信息清单和相关发票或收据存根原件)、包月车位收入(含车辆信息清单和相关发票或收据存根原件)、临时车位收入(含明细、发票或收据存根或其他收费凭证)供原告查阅；

三、被告物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内提供2011年1月1日至2016年12月31日期间、2018年7月1日至2018年12月31日期间原告所在小区利用物业管理区域公共部位(含网球场、游泳池、地下停车库等)、公共设施设置广告等经营性设施和房屋租赁而取得的收入明细以及所涉收入的租赁合同、广告合同、发票、收据、凭证、催款函件、对账单供原告查阅；

四、被告物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内提供2011年1月1日至2016年12月31日期间、2018年7月1日至2018年12月31日期间原告所在小区公共收入使用情况的明细(包括相关税金、管理费用、收益补充维修资金、业委会活动经费、其他使用、期末余额等)以及所涉合同、协议、会议决议、业主意见征询、业主报修单、发票等(包括被告制定的所涉工程项目的物业维修、更新、改造方案以及相关的公示、公告和费用清单、发票凭证、会议决议、业主征询表、审价报告及其招投标书、预决算书、施工合同、竣工验收报告)供原告查阅；

五、如原告对上述查阅材料有复印、拍摄、数字拷贝、用印需求的,被告物业管理有限公司应予以配合，但产生的费用由原告承担。

七、结语

随着《民法典》对利用业主的共有部分产生收益属于业主共有的明确规定，强化了对业主权利的保护，广大业主可积极行使监督权、知情权，依法维护自身合法权益，物业服务企业更应积极应对，结合《民法典》规定和当地地方法规、判例，对业主的共有部分产生收益进行规范和细化，双方通过依法协商订立并完善物业服务合同和有关规则，让物业服务关系更加和谐，持续提升人民群众获得感、幸福感、安全感。

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