用4个字来总结过去3个月的楼市行情，“量价齐跌”再合适不过。

如何挽救正在贬值的房子？进入2022年，全国各地都在频出鼓励信号，有基础版的发放购房补贴、给予购房优惠，进阶版的降低贷款利率、降低首付款比例，高级版的松绑限贷、限售、限购。但从目前公布的数据来看，显然一二线要比三四线恢复的更快一些，即便这些小城市放松措施最积极，业绩也没多少起色，反而还拉低了整体销量。

目前来看，楼市“三降”环境已经出现：1-3月商品房销售面积下降13.8%，销售额下降22.7%；一季度中长期贷款比去年同期少增0.91万亿；一季度全国平均房价9552元/平米，较2021年降幅近10%，70城中二手房下跌比例高于80%。用青岛大学经济学院教授易宪容的话说：下调利率已无法刺激楼市，老百姓根本没兴趣买房了。那么，现实情况是否真如他所讲？

房说君认为，从2008年开始，全国房价连续14年上涨，就连2016年的强调控也没能阻挡上升趋势：以2016年和2021年作为对比，买一套100平的房子，购房成本平均上涨了27万。以一季度人均可支配收入月均3400的基数来看，很多年轻人一年不吃不喝也买不下10平米。

而唯独这一次房价开始回调，主要有3方面原因：其一，疫情反复人们的出行受管控，无法从事正常的劳动生产，收入也大幅锐减，不仅延缓了购房计划，其他消费项目也减少很多，从3月消费增速转为-3.5就能佐证这一事实；其二，房价的一路上涨，已经让人们产生买涨心态，面对着“跌跌不休”的楼市，购房者不再蜂拥买房，而是理性观望；其三，房企资金违约现在还没有停止，种种连锁反应，让期房业主、计划购房者陷入可能收不到房的风险。

按照这样的趋势，如果5年前不买房，对于大多数人来说，现在只会更买不起，但对于现在，既然“老百姓没兴趣买房”，那么2022年不买房，5年后再买是“随便挑”还是“更买不起”呢？

第一，库存量是衡量房地产行业健康与否的试金石

任何行业最基本的规则就是供求平衡，房地产也一样，但显而易见目前的房市已经走偏，甚至是有些“消化不良”了，犹如一个健康的人每天胡吃海塞，饮食生冷不忌，吃得太饱过后，消化系统必然会出问题。

回溯过去十年的销售面积，从2000年还不到2亿平米，到2021年的17.9亿平米，涨了9倍之余，这样的速度是没有任何行业能与之匹敌的。所以我们才看到了楼市吃撑之后产生的种种“副作用”：住户部门杠杆率72.2%，房屋空置率维持在20%以上，房价收入比12倍。随着库存上升，消化不良的症状越来越明显。

据CRIC监测数据，3月百城住宅库存量达到60402万平米，同比增长5%。各级别城市中，仅二线小幅回落1%，一线、三四线同比持增，涨幅分别为6%和13%，其中青岛、沈阳、武汉库存量均超2000万平米，是库存总量前三。库存上升，说明供应的房子在增多，在购买力相对均等的情况下，势必会造成市场供大于求，价格下跌也是早晚的事。

问题来了，老家的房子还能买吗？

要说6亿平房子要卖多久？数据显示，3月消化周期增至22.70个月。其实对于一线城市来说，问题说大不大说小不小，毕竟大城市不缺人，要卖出这些房子也就费一些时日罢了，二线来说只是考虑部分城市的积压问题，风险基本可控。但关键在于三四线城市，目前去化周期已经达到25.83个月，显著高于12个月的风险线。对于那些处于北方、中西部的小城，本来人口就常年流出，一旦库存重回上升渠道，房价自然失去了上涨基础。

第二，人口的动向是房地产变化的依据

去年底我国的城市化率为64%，虽然距离发达国家75%以上水平仅有10%左右的空间，但别忽略了一点，全国现存的“人房分离”群体有3亿，租房规模也达到了2亿多人。所以未来5年，仍然有一定规模的人群由农村进入城市，而这部分群体的置业需求不容忽视。

从这个角度来看，北大国家发展研究院姚洋教授认为，未来的城市至少9大区域的房地产还有发展余地。分别是北京、天津、上海、广州、成都、重庆、武汉、郑州、西安这几个。而对于区块方面，存在潜力的京津冀、长、珠三角、长江中游、四川、西安咸阳、郑州开封等。

第三，房住不炒依然是决定房产价格增长还是回落的关键

在以上库存、人口方面的信号下，有人给出预测：未来5年，三四线房价会跌到4000元。这可能吗？房说君认为，这个概率很大，就好比上文提到的三四线库存增加22%，消化周期要2年的情况，同时人口又不断从小城市涌向大城市。这就意味着三四线本身就却缺少刚性需求，过剩的供应，以及失去棚改支撑的背景，不少小城市的房地产或进一步走向衰退区间。

可能有人认为，没人又没措施刺激，再继续跌都有可能。这一点高层已经表态：年初的住建部会议上，对2022年的工作进行部署，一方面坚持房住不炒不变化，另一方面要增加保障房和多渠道住房形式的实现，保障城市居民的购房与住房需求；另外，2月23日央媒经济日报也发声：房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进，大涨和大跌都不是稳。

房说君有话说，用直白的话来说，保持房产“平稳健康”发展，其实就是不允许任何城市有房价大涨或是大跌的行为，所以，即便三四线有价格下跌的可能性，但城市并不会允许。

从这个层面来看，从库存、人口、调控的角度都预示了未来5年的房价仍然分化明显，但按照国家对楼市“以稳为主”的定调，一二线没有“更买不起”的趋势，三四线也不会有“过度下跌到随便挑”的预期，只不过小城市缺乏产业和人口支撑，购房者在经济基础上升后，会有更多选择空间。

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