大家好，我是数据君。

19年数据君汇总了当时14家保司经营中高端养老社区的大致情况，文章在知乎反响还不错，期间还不断有人催更。好了，最新17家来了。

首先我们要知道“9073”是ZF指导中国未来养老模式的选择，即90%老年人选择居家养老，7%老年人选择社区养老，余下的3%选择机构养老。而作为机构养老重要组成——保险公司与地产公司养老社区就是来分这3%的蛋糕的，还有个别也在经营这7%社区养老的蛋糕，人群地位注定就不是普惠型。

房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大参与者，房地产公司，如万科、保利、绿城、远洋等，而保险公司就是今天要说的这17家。

根据所需资产规模和运营方式的不同，我国养老社区运营模式主要分为重资产运营、轻资产运营和轻重结合运营三类。重资产运营模式主要通过自建或收购养老社区，或通过私募基金、股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设，重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长、收益回报慢，但易于统一管理、 能够充分保证养老项目整体服务质量。

第二种是轻资产运营模式：房企、险企不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式运营养老社区。轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区，但轻资产模式收入较低、利润较薄。

第三种是轻重结合运营模式: 持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合， 在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面。例如，太平人寿采取“轻重并举”发展战略，一方面自建高端CCRC养老社区“梧桐人家”，另一方面通过品牌授权、租赁、合作运营等模式打造全国养老社区网络。合众人寿在自营武汉、沈阳、南宁三家大型养老社区外，同时与河北、浙江、江苏等地多家养老机构、度假村合作，构建全国布局的旅居养老模式。

2007年开始，陆续数家保司通过重资产、轻资产等模式加入养老社区的建设与运营中，从近几年保司投资历程看，主要分为三个阶段。

（一）：借鉴探索阶段（2007年3月-2012年5月）

泰康、合众、国寿等保司先后去美国、日本考察成熟养老社区运营经验，探索养老社区建设和运营方法。09年11月，泰康人寿率先获得保监会许可获得投资养老社区试点资格。

（二）：建设起步阶段（2012年6月-2015年5月）

这一阶段，保司投资养老社区思路已趋于明朗，泰康、新华、平安、太平等保司的养老社区先后开建。

（三）：加快布局阶段（2015年6月至今）

各家公司加速布局，多种方式布局，数据君统计了17家保司在不同城市打造各具特色的保险养老社区，投资额几千亿元，下面是具体情况：

上表是数据君整理的目前17家保司入局中高端养老社区的大致情况，其中部分社区涵盖了旅居非长居CCRC项目，考虑再三后还是也罗列进来了。

目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、优先选房权、保值入住权等特权，采用租赁的盈利模式，实现保险与养老相结合。除保费挂钩入住资格外，泰康、合众、太平等也推出入门费、大额押金或会籍费获入住资格的模式，以此短期内获取大量现金流。

最早做也是意志最坚定的一家，目前布局全国25城，已有8家开业。选址多为城市郊区，顺应老年人“养老+旅游”需求，泰康之家利用其全国连锁布局的优势，提出候鸟式旅居养老，长者可以通过预约异地泰康之家社区的方式满足短期交换居住、旅行度假的养老需求。

泰康之家收费模式主要包括保费/入门费、会员费（乐泰财富卡）、月费、餐费和自由选择的护理服务费。泰康之家入住资格由购买指定产品或缴纳入门费获得，保费上有200万80岁内行权、300万终身行权，现也有一些青少版与青春版降低保费的版本。

非保险客户则需通过缴纳入门费及购买乐泰财富卡获得入住权。乐泰财富卡本质上是入住泰康之家的可退还押金，根据户型在近百万至300多万间，购买乐泰财富卡可获得月费优惠。数据君参观过：保险养老社区观后感之泰康之家苏州吴园&恒大南京养生谷。

国寿初步完成三点一线首期布局，即聚焦北京、天津、苏州、深圳、三亚等城市，为老年人提供夏住苏州、秋住京津、冬住三亚的候鸟度假式养老养生生活方式。

交3笔保费后可获投保人或投保人指定的一名自然人的保证入住权（限制行权时间为社区开业前5年）、及终生优先入住权。

除了重资产外，中国人寿与深圳市ZF合作，开启“普惠型高品质社区居家养老模式”的探索，本质是一种嵌入式养老社区，集生活照护、康复护理、健康餐饮、休闲娱乐四位功能于一体，主要服务周边社区老人，能够有效覆盖主流需求人群。

2012年，中国平安启动养生养老产业首个项目，即桐乡平安养生养老综合服务社区。2021年5月，平安推出高端康养产品系列“颐年城”，采用重资产模式，首期为位于深圳市核心区位的超高端旗舰康养项目深圳颐年城。

平安臻颐年不同于其余社区定位城市郊区，精选深圳、北京等核心城市核心区域，首期项目落地深圳核心位置，景观宜人、交通便利，社区周围配套优质，汇聚商业综合体、直达三级综合医院。

投保平安臻颐年体系产品，提前存续养老资金，即可享受入住康养社区，终身享受保证入住与费用优惠等专属权益。平安臻颐年保费门槛较同业高出非常多，目前其对接康养社区的保单共分为3档，最低1000万，感叹平安从不缺真正的高端客户。

合众人寿是国内最早参与养老社区开发的保险公司之一，2011年提出“两个千亿”计划，宣布全面进军养老及相关产业、创立合众优年养老社区， 采用自建+合作 、轻资产与重资产结合模式。自建3家与合作12家旅居。

用户通过购买合众优年生活实物养老保障计划产品，提前锁定未来养老社区的入住权和租金。被保人年龄范围 18岁-65岁，不同保费金额对应不同的社区入住年限——投保30万元保费，70岁以后可入住10年；投保50万元保费，70岁以后终身入住， 相对于目前主流险企养老社区入门保费较低，符合合众优年中产阶级的客户定位。

2018年太保采用合作开发的重资产模式入局，推出高端养老社区“太保家园”，包括乐养、颐养、康养社区。为长者提供全年龄、全方位、一站式的健康养老呵护。三大社区定位各不相同，其中，乐养社区面向 55-69岁老人，以候鸟式养老为主；颐养社区面向 70-79 岁老人，以健康养老为主；康养社区面向 80 岁以上老人，以康复护理为主。

现已布局成都、大理、杭州、厦门、南京、上海东滩、上海普陀、武汉等 8个养老社区项目，其中成都颐养社区及大理乐养社区已于2021年10月29日开业。

新华保险自2012年开始布局养老社区品牌“新华家园”，自主投资、建设、运营 。新华家园进行尊享、颐享以及乐享三线布局，目前核心城市为北京和海南博鳌。

尊享社区主要定位医养结合的高端介护型养老社区，地处北京核心地段，周边配套资源丰富，主要针对失能、半失能、失智及高龄可自理的长者，提供医疗、康复、护理、养老等多方面的深度生活照护服务。

乐享社区选址在自然环境、气候条件良好的海南博鳌，定位旅居度假、休闲康养的大型社区。海南博鳌乐享社区是我国首个国家级试验区，被赋予9条优惠政策，国外上市、国内未上市药品、医疗器械可在园区医疗机构使用。

阳光人家数据君之前单篇写过：阳光人寿阳光人家CCRC高端养老社区：意式风格，别样情趣；

恒大人寿的也单篇写过：恒大人寿高端养老社区养生谷系统介绍；

太平人寿的也单篇写过：首款互联网养老年金来了，果然是大公司的；

复星保德信也单篇写过：我找到了“最性价比”入住高端养老社区的方法了（复保星堡）

其它比如人保寿与招商仁和君康年华数据君了解的很少，就不单说了。剩下的几家几乎都是轻资产入局的，例如，大家保险城心养老社区主要通过租赁、改造物业的方式建成，布局周期短，通常选定地址后 1年-1.5年即可开业。光大养老以公建民营、租赁物业、委托管理形式打造养老产业链，目前在全国拥有近百家养老机构。

此外还有2家比较特殊的，那就是鼎诚人寿与百年人寿，鼎诚人寿是与光大养老签约合作了部分养老社区；百年人寿是入股了星堡，与复星集团合作开发养老社区。

17家保司的养老社区各具特色，满足不同需求。那么如何选择适合自己的养老社区呢，数据君从以下5个点分析。

01规划养老长居地

数据君有位客户，住在南京，儿子定居在上海，在养老规划时倾向于保险养老社区，为了陪伴子女，最终选择了上海地区的养老社区。所以第一步就是要考虑未来养老所在地，是在故乡，还是在子女所在城市等等。只有确定了地点，我们才能从所在地选择适合自己的养老社区。毫无疑问，那些网点规划多的更具优势。

养老社区里的老人处在个隐形的鄙视链：子女常来看望的＞可以电话迅速喊来子女的老人＞子女在外地很难喊来的老人＞完全无子女的老人。

02具体需求

细分养老社区市场，主要分为三种：

当前首次长居入住CCRC养老社区人士年龄在75岁左右，75岁以内的活力型更倾向于旅居养老，而以上有旅居项目的有：太保、太平、阳光、光大、鼎诚、大家、合众等，恒大等，旅居项目如果是第三方合作的其门槛在总交保费30万左右，如果是自建的其门槛同长居。

长居对于养老社区的饮食、居室户型、日常社交、文化教育、医疗、护理、保健、心灵归属等有特定的需求。比如户型上，标准一居室、两居室、标准一室一厅、温馨一室一厅等满足不同客群需求。最好去实地考察下，不同养老社区的侧重点不一样，当然目前养老社区趋于综合化，满足不同需求。

03入住门槛

合作的旅居门槛最低，一般总交30万左右，长居根据社区的水平分为中端（光大、鼎诚、合众）、高端（100万-300万总交）、超高端（平安）。

大多数高端养老社区的门槛，主要集中在200万左右，当然保司可能在不同阶段灵活降低或升高门槛，比如入住率已经很高的情况下提高门槛，刚开始的时候对老客户降低门槛。

通过买保险入住，在年轻的时候就能锁定未来的入住权，毕竟高端资源都是稀缺的，目前北京与上海地区保险高端养老社区入住率几乎都是爆满。当然如果年龄较大就是想近期入住且社区接受交大额押金入住的可以不用买保险。

04入住费用

当前普通的社区养老院每月费用基本在4000到8000之间，而保险公司的高端养老社区入住费用肯定是要高于这些的，根据户型，月费目前在8000-30000间，数据君统计了三家养老社区的收费标准：

每家养老社区收费标准不一样，这跟其运营成本、户型选择、提供的服务内容等息息相关。所以经济不是特别好的一定要好好规划了，土豪请随意。

05对接产品

最终落脚点就是对接养老社区的产品，这个产品你能否接受重中之重。一般有养老社区需求的客户一般年纪都偏大，或者中年时开始未雨绸缪，这些客群对资金的保值增值能力要求较高。

而保险产品锁定收益锁定现金流能力特别强，同时部分产品还可以用于传承、补充养老金或者年金抵扣养老每月的花销等。每家公司对接的产品类型不同，有的对接分红型产品，有的对接传统型养老年金，有的对接定期快返年金，有的对接终身快返年金，有的对接增额终身寿险......

那么到底是产品更重要还是养老社区更重要？仁者见仁智者见智。

最后，相约下一次整理，也许就是2年后了。

下期见！

延申阅读

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14家保险公司养老社区分析浅报（2019年三季度）