过去的2022年，深圳存量商业市场迎来了一波新秀MALL亮相，或填补区域空白，或激活片区商业新活力，共同助力城市商业向“更美好”进发。

据赢商大数据统计，2022年深圳新开商业项目达到15个，年度新增存量商业总体量约108万㎡。截止2022年末，深圳全市已开业商业中心总体量达到1449万㎡，已开业商场总数量逾188个。（数据来源：赢商大数据，统计口径:商业体量≥3万㎡，引用请注明）

1、年度新增商业体量108万㎡，年内如期开业概率仅59%

从过去十年（2012-2022）数据来看，深圳从2016年开始，每年新增数量均在10个以上，年均新增商业体量超过120万㎡/年，其中2021年新增商业体量为历史最高位，单个年度近200万㎡新商业亮相。

进入2022年，深圳新增商业进入正常回落期，年度新增108万㎡，处于中等水平，同比2021年下降42.8%，同比2020年增长55%。

从单项目体量来看，主要以5-10万㎡的中型MALL为主，开了8个，其次是3-5万㎡社区购物中心，开了5个，单体超过10万㎡的购物中心仅2个。

疫情三年，对于众多筹开商业项目而言，是一项巨大的考验与挑战，许多项目因各种原因搁浅或延期开业，如期亮相成为了一个“难以兑现的承诺”。

据赢商大数据统计，2020年深圳商业如期开业率为45%，2021年开业率为67%，而2022年开业率则为59%。

2、福田、罗湖、龙岗迎来商业“破局者”

纵观全市，在2022年有7个行政区迎来了新商业项目入市，包括福田、罗湖、龙岗、宝安、龙华、南山和光明。其中从商业体量而言，宝安区新增了24万㎡，位于第一位，其次是福田区新增了近20万㎡。

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从城市商业格局来看，福田、罗湖、宝安和龙岗均迎来了打破区域商业格局的新作。

宝安主要是松岗片区，满京华·满纷天地的入市，让松岗腹地的商业有了一次全面提升。其带来的以奥莱为主打的一站式都市微旅游体验也进一步丰富了深圳市场上的商业形态。

福田区新开商业主要聚焦上下沙片区，借助于城市更新力量，立足于上下沙密集的居住人口，年初新开的商业体-绿景佐阾红树林购物中心率先入市，以局部填补空白的姿态亮相。年末中洲湾C Future City带来一众首店以及颇有惊喜感的场景营造，一举革新深圳现有商业面貌。

罗湖，作为深圳的老城区，近年来新开商业相对较少。聚焦笋岗片区，之前以家居/工艺品/汽车三大专业级市场闻名，2022年由华润置地打造的“万象食家”亮相，加之此前开业的宝能中心环球汇，笋岗商圈终于更新了商业色彩。

同样的水贝片区，黄金珠宝专业市场林立，商圈内相对缺乏满足多样化购物需求的购物中心，天河城的入市，是水贝片区继IBCmall后第二个shoppingmall，也是罗湖东部首个拥有高端美妆的商场。

深圳东部的龙岗，在2022年也迎来了中型体量的MALL亮相，分别是位于坪地的创城·CCONE和位于中心城片区的仁恒梦中心。其中与地铁16号线愉园站无缝衔接的“仁恒梦中心”定位“东部潮流梦想力中心”，元旦三天就吸引客流超过30万，成为东部的新商业风向标。

3、本土商管依然是市场主力，新秀品牌打法呈现差异化

年度新开的15家购物中心中，有11家为深圳本土企业操盘的项目，包括华润万象生活、鸿荣源壹方商置、卓越商业、佳兆业商业、印力集团、绿景等均带来了商业新作。

其中，华润万象生活带来了首个市集型主题MALL-万象食家，以“食”为主题开启内容编辑，引进了一波生活方式品牌颇受关注；卓越商业则推出了社区商业产品线-卓悦时光深圳首秀；香港百年老字号“先施”品牌以社区mall方式现身。

值得一提的是，鸿荣源壹方商置打造的壹方天地D区终于在2022年底亮相，至此开启60万方深圳最大商业集群合围运营新阶段，这也是南中国罕见的单一开发运营的城市级“自造商圈”操盘案例。

本土后来者中，中洲集团和满京华集团均推出了重量级旗舰商业入市。其中满京华商业带来了总体量达20万方的满京华·满纷天地，引进杉杉奥特莱斯作为主力商业形态，打造深圳西部腹地的文旅奥莱综合项目。

中洲集团推出的中洲湾C Future City虽然仅开出了一期商业，却招揽了华南首家茑屋书店、teamLab共创园！中国内地首店、潮玩集合店MMC中国旗舰店等颇为吸睛的品牌组合与富含科技元素的场景互动，搅动城市商业风云。

外来入局者，均是大有来头。除万达商管带来深圳第二座万达广场外，如铁狮门商业华南首秀-后海汇，以“青年文化社区”定位，创意的营销与特色以及一波设计师主理的高街潮牌，打造出独特商业形象；来自新加坡的仁恒置地，带来“梦中心”产品线的首个作品，以年轻潮流塑造场域形象；广州商业大拿-天河城进入深圳，基于啤酒厂遗存带来的打造的金啤坊成为了“深港双年展”主场地，也成为了该商业的一张名片。

总体而言，2022年度深圳新开商业虽然总体量以中小型MALL为主，但可以明显的看到各商业项目都在探索自身“差异化”的发展路径。在同质化严重、商业日渐饱和的深圳商业圈，新商场想要出圈并不太容易，新秀MALL仍需继续探索。

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