“地铁时代”的楼市，但凡是个项目，不跟地铁拉上点儿关系，不仅显得底气不足，甚至都不好意思跟购房者介绍。

从1997年的一号线到如今，广州的地铁网络日趋成熟。所以地铁房对广州的置业者来说，并不是稀缺品，但不是所有的地铁房都值得选。

今天我们借着广州地铁八号线北延段的开通，以未来三线交汇的彩虹桥为例，分析地铁房怎么买。

11月26日下午，广州地铁八号线北延段14时在同德站举行开通仪式。线路开通后，整个其中，有换乘站4座，分别是陈家祠站、彩虹桥站、西村站、聚龙站。

彩虹桥站于流花湖公园南侧，站址周边地面环境资源优越，更有人文历史建筑彩虹桥和驷马涌坐落于此。未来将三线交汇，实现与未来的十一号线和十三号线二期换乘。总建筑面积8万平方米，公共空间体量大于2万平方米，属超大体量的地下枢纽站。不过非常遗憾的是由于施工原因进度滞后，本次并没有同步开通而启用。

8号线北延段的彩虹桥站也拥有天河公园一样的交通利好，拥有以下三大效能：产业辐射效能、地铁成长效能、换乘效能，接下来具体结合这三大规律分析一下彩虹桥站的地铁交通。

分析轨道交通的利好，首先需要分析产业。如果地铁辐射的片区覆盖了大量的高新产业，覆盖了政府投入巨大的片区，那必定能大幅度拉升当地的房价。也就是说地铁把城市发展红利往核心区输送的话，更有可能将核心区的房价进一步推高。

彩虹桥板块属于越秀和白云交界的老城区，大量老广聚集在这里。未来这里将是越秀老城区具有增量价值的潜力地段。老城区路窄车多，小区普遍车位不足，开车通勤是一件成本很高很头疼的事情。修地铁对于周边居民的交通改善有很大的帮助。

彩虹桥的三条线路都比较有价值，8号线北延段是市区解围线，向北连接白云区；11号线是唯一一条市区环线，把自己实实在在地划进了广州的内环；13号线与5号线平行横跨市区，向东直通CBD。

8号线辐射产业：琶洲板块

8号线将呈南北、西东的“L”形走向，串接白云、荔湾、海珠三大核心区域的600多万人口。

昨天刚开通就被限流进站了。

13号线辐射产业：珠江新城+金融城+鱼珠板块

13号线横跨市区，接通广州核心CBD，凝聚未来在珠江新城上班又不舍得离开老城区的那部分老广。

11号线线辐射产业：琶洲、天河公园、天河北、白鹅潭四大板块

第一个换线，实现其中换乘站为20座，线路串接了琶洲、广州东站、火车站、白鹅潭等四大枢纽

地铁对房价长期是呈现正相关关系的，这是毋庸置疑的，但是地铁的不同发展阶段对房价的影响也是不一样的。究竟什么时候买地铁房才是最有性价比的？这要看地铁的成长效应了。

地铁拉升站点周围房价，本质原因就是它带来了大量的刚需购买力。

一条地铁线的建成，至少需要经历“规划 - 建设 - 通车”三个阶段，各个周期的购房需求是如何变化的呢？

需求可以分为两种情况：

（1）自住需求，这部分在地铁规划和建设阶段比较少，在地铁开通后才大规模进场，只有一部分愿意牺牲短期居住体验且了解规划的人会买入；

（2）投资需求，地铁规划一出来，会涌入一波；地铁开始建设，再涌入一波。两个阶段内，随着区域热度降低和价格上涨，这部分需求会先热后冷由多变少，地铁开通以后，投资需求开始保持稳定，直至下一个利好出现。

由此可以推导出，一个片区通地铁前后，房价曲线走势大致如图：

最好的入手时机，就是它已经开始建设一段时间（半年到一年左右）以后，尚未通车的这段时间。

因为地铁建设开弓没有回头箭，不再有规划上的变数；同时，因为地铁开工利好带来的投资热潮也有所消减，价格冷静；持有三四年等到地铁通车，真正的刚需起来就能看到涨幅。

彩虹桥站有三条地铁交汇，都是新增的地铁建设，8号线北延段已经开通，11号线和13号线二期都是预计2022年开通运营。11号和13号二期处于地铁初级阶段，这是地铁初级阶段中最具有爆发力度的。

根据广州地铁的最新招标公告，22号线北延段经调整后，从芳村经过彩虹站到达白云机场。彩虹桥未来的5年，不断地有地铁增量利好刺激，房价也会被一节节拉升。

同一条地铁线，换乘站的吸引力往往更大。很多对房产研究不多的人都会认可，觉得1+1=2，两条地铁的利好叠加肯定比单条地铁的利好更能拉升房价。

这个想法只是对了一半，两条地铁的利好叠加的赋能是1+1>2。因为地铁换乘站交通相对更加便利，可以吸引更多的人流和商业机构，加速周边配置的完善；反过来完善的配置和大量商业机构吸引更多的人流。

换乘站具有时效性，新兴的换乘站能获得更多的关注。这跟政府的引导扶持有一定的关系以外，也因为人对新兴事物的新鲜感和盲从心理。新兴的换乘站往往能有更高的投资回报率。

99年1号线全线开通运营，02年2号线（三元里至晓港）开始运营，公园前成为第一个换乘站；03年2号线（三元里至琶洲）全线开通，昌岗成为第二个换乘站。97年-05年深耕公园前，05年-10年布局昌岗，这才是跟随地铁的最佳打法。

彩虹桥站是一个从有到无三线汇合点，汇聚了目前广州西部新增地铁规划的最大利好，它的辐射力度不容忽视。

回到最开始的问题，8号线北延段的彩虹桥站会是下一个天河公园吗？不会。

虽然同样三线交汇，同样景观公园在侧（流花湖公园、越秀公园），甚至还有旅游景观加分：广州古桥-彩虹桥，它曾是古代广州城西出口的重要通道。

但是因为彩虹桥没天河公园的地理优势，也没有天河公园这种级别的产业优势:5公里范围内三代CBD:天河北CBD、珠江新城CBD、金融城CBD.

那彩虹桥还能买吗？能！

产业辐射效能、地铁成长效能、地铁三线交汇的换乘效能绝对能助力老城区焕发新光彩。如果对老城区有偏好的小伙伴们可以好好淘淘。老城区放盘量普遍偏少，保值性是可以放心的。如果能找到原装电梯的地铁房，就算楼龄比较长，也不影响它涨价。

但如果放到整个广州全城来看，投资有更好的选择。