◪建设单位提出的工程变更

建设单位根据项目需求改变而提出的工程变更，例如增加建筑功能性、材料调整，建筑外观改变等。对于房地产工程项目此类变更更加不可避免，房地产项目作为商品面向市场，市场行情又是不断变化的，开发商对建设项目的市场定位、物业管理等都需要随着市场的需 求而变化，所以房地产项目建设单位提出的工程变更往往多于其他项目，需更引起重视。

建设项目在进行市场定位时应深入调查研究，从项目综合收益的角度全面分析。在前期设计阶段如有项目 同类型标准可按照标准套图设计，避免因项目可行性研究深度不够和决策依据不充分带来大面积的设计修改， 最终造成重大设计变更。对于像外观形态、材料品牌等变更，项目现场可以做工序样板和材料样板间，待确定后再进行大面积实施。

建设单位采取的处置措施（附案例）

为了更直观地分析工程变更发生后，建设单位应采取的处置措施，本文以苏州某房地产住宅开发项目为例，分析三种不同的工程变更案例。

◪设计变更案例一

根据质监站巡查意见，为提高工程质量，根据现场实际情况，在地下室侧壁聚苯板保护层外增加砖胎模保 护层，预估变更费用19.3万元。地下室侧壁做法：地下室侧壁外做防水涂料、防水卷材、聚苯板保护层，再增加 砖胎膜保护层，然后素黏土回填，分层夯实。设计变更由施工单位提出，属于项目施工造成的工 程变更，施工工艺发生变化。变更资料上有现场监理签字，设计单位也出了设计变更通知书，原因写的是根据 质监站意见修改的，从上述理由分析，看似合理，其实 不然。质监站在现场提出增加砖胎膜保护层的原因是保证防水卷材在素土回填时不被拖拉下，表面上看是为了保证地下室侧壁防水卷材的工程质量而采取的施工措施，而更深层次的原因分析施工单位有没有按照原图纸 要求素土回填并分层夯实，若按照要求施工，原设计的 聚苯板保护层是能达到保护防水卷材工程质量的，此变更是施工单位野蛮施工造成的，未按照施工方案施工， 建设单位应不予补偿。

◪设计变更案例二

建设单位拟将地库水泥砂浆地坪调整为硬化剂地 坪，原因是提升楼盘车库品质，水泥砂浆地面易扬尘， 耐久性不高，调整面积8400m2 ，预估费用增加84万。 该项设计变更的金额在本工程变更中相对较大， 建设单位为了提高楼盘车库的品质，为销售创造有利条 件，将水泥砂浆地坪提升为耐磨固化地坪，增加的费用约是原地坪费用的一倍，属于建设单位自己提出的工程 变更，造成变更的本质原因是建设单位设计时没有考虑 楼盘品质要求，住宅项目的销售定位未标准化，现根据市场环境发生变化而所做的调整。由于投标清单没有类 似子项，施工单位需要重新报价，建设单位再进行核价， 并进行商务谈判，新增单价的费率水平在合同中已有约 定。如果建设单位在确定楼盘销售定位时就明确地坪做 法，类似变更就可以避免。

◪设计变更案例三

根据专家意见及现场实际勘测情况，基坑围护北侧局部区域存在较厚的浜填土，为了确保基坑安全，调整基坑围护设计方案，区域放坡平台采用槽钢加固，增加费用5.1万元。 引起该项变更的直接原因是由于原勘察点位未勘测到浜填土区域，勘察未到点位，取样不均匀，建设单位提供的勘察图纸不明确所致；间接原因是经过评审的基坑 围护设计方案需要重新调整，由施工单位提出，专家评审 给出意见。施工单位对建设单位进行变更索赔，从原因和责任分析合理，变更费用从不可预见费中支出。再进一步分析，勘察设计单位是否有存在勘察点位不够，履行合同 不到位等责任，还需调查认定，建设单位应当加强合同管 理，如确因设计原因造成的设计资料不准确，有权继续追索责任方，必要时合同中扣减相应设计费用。

工程变更是项目在施工过程中建设单位成本控制的关键因素。一份完善的合同文件，一套完整的设计图纸，一个成熟的施工方案是控制工程变更的基础条件；判断变更的种类和原因以及完备的变更管理体系是解决工程变更的方法。有了以上条件和方法，建设单位才能更加合理、合规处置工程变更，达到成本控制的要求。

本文发表于《工程经济》2018年第10期（节选），原题：基于建设单位视角的工程变更处置分析，作者：吴金东返回搜狐，查看更多