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位于深圳深南大道上的地标甲级写字楼——华侨城大厦，这栋计划中成为华侨城集团新总部的写字楼，一直在低调建设中。

昨天，腾讯房产爆出华侨城大厦整体“转让”的消息引爆业内，将此事比喻为“深圳近年来最大宗大宗交易个案”，也有解读为华侨城”割肉“、”甩包袱“。

不过，华侨城内部人士回应观点地产新媒体称，上述消息有误，但并未指出具体内容。

笔者从华侨城内部获得的消息是，这笔交易的确已经敲定，由中国人寿与华侨城共同出资设立地产并购基金，整体收购华侨城大厦，再共同以业主身份将华侨城大厦整体出租，实现房地产企业去化目标，同时获取租金收益。

在3月底刚刚发布的华侨城2018年年度财报，该笔交易并未得到披露，原因不明。所以消息发酵之后，华侨城地产官方目前仍然没有正面回应外界关注。

观点地产报道，应该不是整体转让，而是中国人寿控股，这份地产并购基金中国人寿约占60%权益。

据促成此次交易的律师事务所公告得知，这笔交易是在去年12月29日，华侨城地产、华侨城股份与中国人寿就华侨城大厦项目整售及整租事宜正式签署协议，该宗地产并购交易涉及交易总金额人民币近180亿元，其中整售交易金额人民币近120亿元、整租交易金额人民币近60亿元。

因此，如果是整栋大厦出让给这家地产并购基金，成交价格为120亿。

据华侨城内部人士透露，合同签订后，整栋办公楼仍以“华侨城大厦”为对外名进行招租。另外，双方签订了一份对赌协议，每年要有6000万的租金收入作为对赌。

去年华侨城地产销售发的销售信息

资料显示，华侨城大厦总建筑面积约21万平方米，计容面积约15万平方米，其中商业约2.5万平方米、办公约12.5万平方米。笔者测算，如果按照写字楼每层2000平米的可售建筑面积，市场价格8万元/平米，合计约59层大概总价差不多达到100多个亿，这个数据是可信的。

上一宗大宗交易发生在香港，2017年11月，李嘉诚旗下长实以402亿元出售香港中环中心所持75%权益，创出香港史上最贵商厦成交，中国国储能淡化工集团(香港)联同本地多名投资者组成的财团接盘。

为何写字楼的大宗交易这么受关注？因为资本的动向！

事件的主角：华侨城、中国人寿，都是央企巨头！

全世界的房企都“缺钱”

去年10月，华侨城大厦拿到预售就启动了销售，不过非常低调。据公示信息显示，当时推出了办公产品440套，户型建面约123-604㎡，均价8万/㎡，总价区间823-5433万/套； 商业产品共43套，建面为123-4022㎡，均价10.8万/㎡，总价区间在1098-46730万/套。

去年8月项目开盘前夕，开发商公开寻求合作企业，共同经营华侨城大厦包括商业和办公在内的21万㎡综合体项目。从去年在官方媒体刊登的公告来看，项目整售意向已有端倪。

对于此次华侨城甩卖总部大楼一事，业界有多重解读，更多与华侨城“缺钱'有关。

如果单纯从华侨城”缺钱“的角度看，全世界的房企都"缺钱"。

从刚刚披露的华侨城2018年年度财报来看，“抓回款、项目去化快周转“核心字眼出现的次数很多，这次急切的表述，为的就是实现华侨城未来布局目标做好准备，做高房地产资产价值与利润，支持发展周期长的文旅产业。

冲业绩，现金流高于一切

对于任何一家房企而言，业绩就是生命，华侨城也不例外。

家大业大的华侨城，有了新目标：

“华侨城集团按照高质量发展要求，以“中国文化产业的领跑者、中国新型城镇化的引领者、中国全域旅游的示范者”为战略定位，践行“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。“

“在集团公司“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，华侨城股份公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，不断在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化构造、旅游与互联网融合等方面进行探索与实践。”

所以，好多地方需要钱。

现金流高于一切。全力以赴抓回款，加快项目周转去化速度。

其中，就包括与中国人寿合作成立地产并购基金。

“将对于回款和去化工作作为年度经营工作中的重中之重，加快现金回流。”

一是加快项目开发销售。坚持“现金流高于一切”的原则，受限价、限购等政策影响较大的项目，制定灵活的价格和销售策略，力争早日入市；

二是创新回款方式方法。对于部分货值高、去化慢的项目，积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。

所以，此次华侨城总部大厦的操作，应该就属于第二种方式，而写字楼就属于“货值高、去化慢”的品种。

巨头合作，收益共享

“用好股权融资、债券、基金、信托、融资租赁、资产证券化等多元融资手段，为主营业务发展提供品种多样、结构稳定、成本低廉的资金支持。”

“与央企、地方国企、民企甚至外资开展合作。通过股权融资等方式引入外部投资者，积极推动项目公司合资与合作开发，实现优势互补、风险共担、收益共享，降低自身负债率。”

在深圳，华侨城主业地产新盘的销售业绩非常不错，和其他品牌房企一样，年底面临着业绩结算的压力，选择这样一种结算快、效率高的合作方式也是可以理解的，也考虑到了中国人寿方面一次性拿出180个亿的资金压力。

股权合作也是近年来房企降低资金压力常用的方式。比如泰禾、招商均采取过出让项目股权的方式引进战略合作伙伴、或者财务投资者，回笼资金。

与中国人寿这样的巨头合作，优势互补、风险共担、收益共享。相比之前，一般中国平安会经常出现在房地产项目并购案中，此次，是中国人寿。据界面报道，除了华侨城大厦外，中国人寿还以60亿元价格买入位于深圳科技园的中电长城大厦一栋物业；香港信达也曾以超过40亿元的价格购入万科滨海置地大厦。

去年10月，中国人寿就与华润置地、上海地产正式签订一份协议，共同发起设立规模达150亿元的国寿申润城市发展基金，基金一开始就瞄准了“魔都”上海，主要用于位于上海核心区域、具有增值空间的开发中或运营中的写字楼、酒店、商业、租赁住房等物业。

在华侨城2018年年度财报中，“坚持“以销定投，优中选优”的原则，首选快周转、安全边际高的项目”也是华侨城未来选择开发项目的标准。

目前，华侨城在深圳在售的项目是香山美墅云颂；可售项目还有新天鹅堡三期、宝中欢乐港湾项目，此外，华侨城在深圳的项目还有蛇口渔人码头城市更新项目，和招商蛇口合作开发的项目有巨无霸项目会展湾。

这些，都是安全边际高，换而言之就是高利润的项目。

在如此策略之下，华侨城处理掉房地产业务中长周期和低效资产，也就不难理解了。而与华侨城有关联的深圳近期另一笔大宗整售，来自华侨城与招商合作开发的红山6979，其商务公寓产品以及办公楼物业陆续在2017年11月和12月被整体打包出售。

与华侨城等房企“卖卖卖”模式对应的是，去年以来，一度撤离中国的外资早已经回到在中国商业地产的舞台上，开启了一路“买买买”模式。

世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币，创下自2005年以来的最大规模，黑石集团和新加坡开发商凯德置地一举成为最大的两个买家，凯德和新加坡政府投资公司(GIC)斥资约128亿元收购由两栋50层的办公楼和一体式购物中心组成的“上海最高双子塔”， 今年以来黑石就斥资超过200亿，完成了3笔大宗交易。

戴德梁行的数据显示，去年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成；外资机构参与上海大宗物业收购金额占上海大宗物业总成交的六成。

在粤港澳大湾区核心城市深圳，这样的围猎行动财刚刚开始。

来源：塔尖楼市

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