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今年以来，房地产行业暖风频吹，各地因城施策，推出一系列稳楼市措施，而限购、限贷、限价、限售等限制性措施的松绑，总是引发广泛关注！

近日，宁波、苏州、青岛、济南、天津等大城市先后放宽限购政策，广州放宽限价政策。然而，苏州、青岛等地紧急调整，收回了部分政策。

除了一些热点城市放宽限购之外，一则关于“除一线城市外，全面放开限购”的传闻甚嚣尘上。

限购政策的调整为何总能引发广泛关注？作为我国房地产市场最严格的调控工具之一，限购令是否到了退出历史舞台的时候了呢？

苏州、青岛等城市现政策“一日游”

近日，房地产市场最重磅的消息，当属苏州、青岛等热点城市出现政策“一日游”的一幕。

9月14日，21世纪经济报道、澎湃新闻等多家媒体称，全国“最强地级市”苏州调整了限购政策，规定非苏州本地户籍居民在苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）购房，无需提供社保缴纳证明。

9月16日，澎湃新闻从江苏省苏州市姑苏区、相城区、吴中区、高新区房产相关部门获悉，姑苏区、相城区、吴中区、高新区针对非户籍居民家庭的限购政策恢复至原政策执行，即非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保。

9月15日，青岛市住房和城乡建设局在官方微信公众号发文称，除市南、市北二区外，青岛其他区域不再实施住房限购政策。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套，二手住房不再限购。

9月16日，该公众号文章进行了二次编辑，“二手住房不再限购”被删除。

对于苏州、青岛两地紧急收回部分措施，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然有些出乎意料，但也说明，对政策进行调整时，需要通盘考虑。

第一、不排除各类政策放松过程中，可能会有一些楼盘炒作的现象，导致楼市出现新的压力或问题；

第二、对合理需求的支持，会强调循序渐进的做法，基于市场和房企动态进行调整，而不是大幅松绑；

第三，各地在调整政策过程中，仍要坚守“房住不炒”的红线。

值得注意的是，在苏州、青岛之前，长三角热点城市宁波打响了强二线城市全域放开限购的第一枪。

8月以来，南京、武汉、合肥等地相继允许外地人以补缴社保方式购房，基本上取消了限购，“环京第一城”廊坊、唐山、秦皇岛等地直接废止了此前的限购政策。

《经济观察报》称，据不完全统计，年初至今，松绑限购的城市或地区已超37个。

限购调整措施主要有四类：一是多孩家庭增加购买套数；二是缩小限购区域；三是降低社保年限等购房要求等；四是直接或间接取消限购。

《经济观察报》还表示，杭州等地据悉已在酝酿放开限购政策，部分城市仍按兵观望，观察目前已放开城市的一二手房供给量和交易量变化，以此作为政策调整的参考。

业内人士认为，为了稳定楼市，各地因城施策的节奏近日有所加快，尤其是9月以来，已有多个热点城市对现有的调控政策进行优化，内容涉及松绑备受关注的限制性政策，限购、限贷、限价等。

限购政策调整为何总能引发广泛关注？

首先，我们来看下限购政策到底是怎么来的。

2008年，美国次贷危机爆发，引发席卷全球的金融危机。中国政府出台四万亿投资计划，激活了体量巨大的不动产市场，推动了楼市的火热。

2010年4月，为遏制房价快速上涨势头，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

《通知》提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2010年5月初，北京出台政策，宣布北京家庭只能新购一套商品房，全国首份限购令出炉。此后上海、广州、杭州、南京等城市跟进。截至2011年底，国内70个大中城市中已有46个城市出台限购政策。

2014年，经济面临下行态势，房地产市场也面临较大的压力，商品房库存增加。各地政府为了刺激市场回暖，纷纷对限购政策进行松绑。

在呼和浩特率先取消实施3年的限购政策之后，多个城市也跟进取消限购，至2016年1月底，上述46个限购城市中，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未取消限购。

随着2016年楼市的再度火热，全国各大城市又相继出台了新一轮的限购政策，且力度相较于此前更加严格，并一直延续至今。

作为过去12年中房地产市场最严厉的调控工具之一，限购政策对于控制过热的市场效果显著，因此成为各地调控的常态化标配。

（图源：《经济观察报》）

这也是为何限购政策的调整总能引发广泛关注的主要原因。

限购令到了退出历史舞台的时候？

日前，贝壳研究院首席市场分析师称，限购是历史特定阶段的必要措施。

在我国快速城镇化时期，住房供给速度跟不上需求增长速度，大城市因为供需缺口较大而出现房价快速上涨，诱发了一定的投机行为。

这个时候，限制购买房屋数量、限制外地炒房，是防止投机需求挤出自住需求的必要手段。

历次限购后的市场表现证明，限购对抑制过度投机、延缓房价上涨速度起到了重要作用。

从目前的情况来看，与过去相比，限购的环境发生了不可逆的变化，供给不足不再是主要矛盾，房价快速上涨压力减弱，限购失去了必要性。

贝壳研究院认为，在完成了阶段性历史使命后，限购应该退出，让市场发挥主导调节作用。

结 语

放开限购引发房价大涨？这也是很多人不支持限制性政策退出的理由。

《经济观察报》称，从需求的角度看，无论是长期的人口老龄化态势、城镇化进程，还是短期家庭杠杆率、经济基本面，都决定了全国范围的房价大涨不会出现。

从供给的角度看，集中供地政策的实施，多层次租赁保障系统逐步建立，让购房者有了更多的选择。

另外，贝壳研究院许小乐认为，房地产与金融关系密切，管好房价根本上是管好房地产金融。

我国金融无论是短期还是长期趋势上都已经进入降杠杆的通道，未来房价都不具备快速上涨的基础。放开限购，同时控制好金融杠杆，就不会引发价格大涨。

贝壳研究院认为，当下，房地产限购的基础环境和必要性都发生了巨大变化，取消行政性的限购措施不仅可行而且必要。

《经济观察报》表示，在全国大城市全面执行限购政策的历史性周期已经过去。

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