4.租金定价公式

（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。

（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

（3）计算各层别的权重系数。

公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数

（4）计算总权重系数。

公式二：∑权重系数=总权重系数

（5）计算层别总价和层别均价。

公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价

（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：

公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。

公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价

至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

A.租金统计及分析

汉中各商业街租金统计表（元/㎡·月）

B.价值实现下的租金及售价定位

根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金的。

各商场租金表（元/㎡·月）

根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度

= 108×81%÷65.5%

= 131.91（元/平方米·月）

本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月

=131.91×10×12

=15,828（元/平方米）返回搜狐，查看更多