坂田南的现在与未来-坂田南片区小结

一、 片区位置和概况 

简介：属深圳龙岗行政区域，由五和南路、布龙公路、清平高速公路、南坪快速路所围合的区域，总用地面积431.30公顷，规划居住11万人。    

区位：片区在整个深圳地区来说，处于南北中轴线往北，西侧靠近龙华民治，东侧连接龙岗布吉，北边邻龙华民治、观澜，南边直达福田中心区。

定位：坂田南未来发展以居住为主，利用本片区邻近福田中心区的优势，结合轨道5号线、10号线的契机，将会建设成为交通条件便利，配套设施完善的居住片区，并且为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为、富士康高新科技园服务。

二、 片区内交通配置 

1、道路交通片区内主干道基本都是双向八车道，除了保证车流顺畅外，布龙路设了公交车道，早晚高峰期不会出现特别拥堵现象，缺点是路口多红绿灯多,可能等待的时间会比较长。  

主要交通道路介绍：  

（1）高速公路：清平高速公路，红线宽度100米，为双向八车道；   

（2）快速路：南坪快速路，红线宽度120米，为双向八车道；   

（3）主干路：布龙公路，红线宽度100米，为双向八车道；环城路，红线宽度70米，双向   六车道；五和南路，红线宽度60米，双向六车道；坂雪岗大道，红线宽度60米，双向八车  道；永香路，红线宽度33米，双向六车道。   

（4）次干路：雅园路，红线宽度40米，和南路、虎山路及细山路，红线宽度30米，为双向四车道。次干路网密度为1.81公里/平方公里；  

目前，除布龙路、五和大道南、坂雪岗大道南、环城路这几条主干道外，未来还会开通坂银通道，另外五和大道南连接南坪快速。     

坂银通道对加深坂田南和福田中心区的联系还是很重要的，预计2017年开通，全长约7.6公里，随着坂银通道的开通，坂田南的居民就可延坂雪岗大道南直接上坂银通道，以每小时40公里的车速，只需约十多分钟直通福田、罗湖。从坂田到华强北、银湖等地无需绕行皇岗北路或者清平高速，从坂田至福田中心区的时间将缩短，无疑是一大利好，但是在没开通之前，大山也不敢妄言这条路能带来多大的价值，但是缓解现在的交通状况和加深对福田中心区的联系还是非常有利的。 

2、公共交通和轨道交通 

坂田南片区延布龙路设有地铁五号线的三个地铁口，分别是杨美站、坂田站和五和站。最快可以从五和站坐两个站到达深圳北站，从坂田站坐地铁最快可25分钟到达福田中心区。建设中的地铁10号线将在片区内设五和站（和5号线接驳）、雅园站、雅宝站。预计2020年开通运行，届时，坂田南可以坐10号线向南经福田中心区直通福田口岸。     

片区内公共交通发达，共设22个公交站点，公交首末站6个，主要集中在布龙路、五和大道、坂雪岗大道。公交站点可通达罗湖、福田、龙华、南山等区域，最快8个站可到福田中心区。公交站点上下班高峰期人群较为密集，等车时间最快5-10分钟左右一班，最慢等了半个小时。 

三、 片区内楼盘

坂田南二手盘数量较少，大多盘踞在五和大道，坂雪岗大道和雅园路周边，部分楼盘和农民房混杂，其中四季花城和第五园各分七期和九期，也最为出名，都是知名地产商万科出品，宜居大社区，物管好，户型多样；其他地块基本被农民房和厂房占领，正在旧改或等待旧改。另外农民房密度高，管理不规范，人群素质有待提升，这也是坂田南片区暂时无法改变的现状，下面简述下各个楼盘。

1.和成世纪：地铁口物业，集住宅+商业+写字楼为一体的都市综合体项目。   

2.四季花城：共七期，容积率低，宜居大社区，居家氛围好，周边配套齐全，北区部分外围栋数和单位临路边或铁路较吵，北区也是地铁口物业。    

3.阳光第五季：紧邻城中村，周边环境比较嘈杂，内里花园小区比较安静，户型方正，赠送面积较多，部分两房可改三房。

4.十二橡树庄园：与地铁5号线坂田站和五和站都比较近，宜居社区，双拼、TH、叠拼面积在168-300平方米(主力面积为200-250平方米)，小高层面积在140-180平方米。    

5.家和花园：多层楼盘，未来10号线地铁口物业，分南北两区，北区花园较小，南区的花园相对稍大一些，有泳池，错层式设计，户型方正实用，周边生活配套还有待进一步完善，车位紧张，旁边有城中村。    

6.富豪花园：较老旧中小型多层社区，5号线坂田地铁口物业，小区花园不大，实用率较高，以一梯两户为主，通风采光好，物管一般，交通生活便利。 

7.旭景佳园（一、二、三期）：近五号线地铁口坂田站，大型多层、小高层、高层组合式社区，三期互不相通，都带花园小区，一二期户型方正，人车分流，三期的花园较小，入住率非常高，旁边有城中村；一期部分单位有赠送面积，二期送入户花园带开发商统一的精装修，二期的裙楼有华润万家，周边的生活和交通配套还有待进一步改善。    

8.中海月朗苑：户型方正实用，一楼单位有赠送小地面花园；小区内人车分流，花园的环境较好，安静舒适，有泳池、乒乓球、秋千等休闲设施，物业管理较好；生活配套主要是裙楼的商铺和旁边万科第五园的商业街，车位较紧张，生活和交通配套还有待进一步改善。    

9.万科第五园（共九期）：超大型宜居社区，各期基本人车分流，配套设施完善。    

10.诺德公馆（诺德中央道一期）：推出66-120平米带装修2-4房，其中100平米以下户型提供全成品装修，小区休闲空间较小，人车分流，周边农民房较多，配套有待改善。    

11.星光之约：未来10号线地铁口物业，1-3栋多层为一期，4-6栋小高层为二期，户型方正实用，通风采光较好，周边配套一般，近星河银湖谷商业体。    

12.绿怡居：小型高层社区，共2栋，与旁边的富豪花园相通，户型方正，位于地铁五号线坂田站口，交通便利，附近有个较大型的扬马菜市场，周边其他的生活类商业配套还待完善，价位相对较低，位于两大干道交汇处较吵。 

13.太阳雨家园：中小型高层社区，容积率2.5 ，5栋25-27层的点式住宅小区，户型有82-108平2-4房，可以享受万科第五园七期和九期的商业，离坂银通道近。        

14.星河银湖谷：片区内地标性综合体，涵盖写字楼、住宅、商业、酒店、公寓等多重业态，关口位置。

15.德润荣君府：五号线坂田站地铁口物业，自带4000平社区商业，会所，泳池，环形步道、阳光草地、160平米的儿童活动场所，86-237㎡三房至五房户型，方正实用。缺点是靠近布龙路有车流噪音。

16.儒骏城立方：五号线坂田站地铁口物业，北邻主干道布龙路，西邻主干道坂雪岗大道，集居家、办公、购物、休闲为一体的坂田南片区城市综合体项目。 儒骏城立方用地性质为二类居住用地/商业用地。

开发中楼盘  1.大族云峰  2.诺德中央道（二期）

附楼盘资料：

生活基础配套  

坂田南431.30公顷的土地上，就生活基础配套而言，还是比较欠缺，实地跑盘中了解到，生活和商业配套分布较为松散，质量层次不一，其中商业以五和大道东西两边为主，以及周边拥有坂田手造文化街、现代文化创意园、坂田美食文化村、南园文体中心、中国传统戏曲演艺台等文化产业。随着坂田南旧改不断升级更新，未来的商业将会集中且多点辐射覆盖。 

未来商业配套，中心在哪？  

目前，坂田南商业配套主要以中小型百货超市、商业街、沿街地铺和城中村低档小商铺为主。且比较分散，档次和服务质量都属中低端级别，随着新开发的楼盘将大部分自带商业体，这一状况将大大改善，如大族云峰、儒骏城立方、万科第五园璞悦山、星河银湖谷都包含不同体量的商业载体。其中以星河WORLD银湖谷商业体量最大，拥有8万平米旗舰商业MALL,未来将辐射周边地区，成为坂田南商业集中地的标杆。 

五、旧改与规划 

坂田南片区工厂和城中村较多，旧改体量大，旧改实施力度比较集中在坂雪岗大道周边。未来将建成服务于福田中心区、龙华二线拓展区以及华为、富士康高新科技园的居住片区，这将增加一部分华为等高新技术产业人才的购买力。 

坂田南的区域优势近两年也吸引了不少置业者，从深圳中轴北到龙华北站辐射最近的周边区域再加上坂田北产业基地的人群数量和购买力，坂田南区域优势足够引起政府的重视和投入，坂田南的居住属性需要靠交通的便捷进一步提升价值，也要看片区的旧改力度，预计3-5年左右会有比较大的改善。坂银通道的开通，除了连接中心区更为便捷外，将吸引一部分在罗湖、福田上班的白领的目光，加上坂田南片区新盘的体量增加，新的一部分居住人群素质显现。人群素质的提高，片区的人文环境将改善，也将影响商业体系的转换，带动整个坂田南商业档次的提升。 

六、坂田南房价探讨 

这几年的坂田南片区吸引了部分置业者和投资者的目光，这里价格相对低洼，其靠近福田中心区的区位优势通过交通的改善在放大，旧改体量的增加也在描述着未来坂田南片区的居住属性和宜居性，随着330政策的带动下，整个坂田片区2015年的房价涨幅还是在全市前列的，甚至跑赢了中心区的部分成熟片区。

现在坂田南片区各项配套还没有齐步跟上房价，但是政府规划和现行的旧改体量已经可以看到坂田片区未来3-5年的变化。

今年10月4号新政后的坂田南片区受影响比较大的是万科第五园的双拼户型，政府调控政策对于房票的供应做了限制，双拼户型潜在的购买人群数量相对降低，和深圳目前整个大势一样，坂田南的二手房交易量也处于冰冻时期，未来一段时间内会有部分房源开始回调，从现在的房价来看，均价4.6-5.5万的价格回调幅度不会太大，很多楼盘的户型和价格比较适合刚需入手，投资的话建议看深圳各个片区的房价情况再做考虑。