去年年底，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议中决定推进医疗卫生与养老服务结合，更好保障老有所医老有所养。此次会议指示是继2013年9月国发35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》后对我国养老产业的进一步指引。养老是我国当下亟待求解的重大社会问题，受需求迫切和政策鼓励双向驱动，养老产业将迎来十分确定的发展机会。

根据前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》显示，我国在2002年65岁以上的人口比率超过总人口达到了7.3%，2014年末为10.06%，2014年我国老年抚养比上升为13.9%。按《中国老龄产业发展报告2014》计算，到2020年老年人口将增至2.6亿。假设每人年均养老费用支出4万元，则我国养老产业每年市场规模将达到10万亿，需求巨大。

期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。养老产业无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。

中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。养老地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老地产的经营成败，因此养老地产的运营模式的构建十分关键，其运营模式的构建主要有以下形式：“养老文化"概念营销模式;产业链延伸模式 ：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业;租、售、反按揭组合入住模式。

缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但我们可以借鉴一下国外养老地产发展模式找出更适合我们自己的养老地产发展路线。

早在1851年，法国60岁及以上人口比重达到10.1%，成为世界上第一个老龄化国家。此后，瑞典、挪威、英国等一批欧洲国家步入老龄化。欧洲是全球老龄化问题最突出、最严峻的地区，预计2020年至2050年欧洲将迎来人口老龄化危机大爆发。美国人口普查局预测，到2030年，美国65岁以上人口将在现有3680万基础上翻一番，升至7200万，占总人口的比例将从当前12.4%升至大约20%。到2050年，65岁以上人口预计将增至8700万。

国外养老地产发展现状及主要模式

欧美国家提升社会养老，大多数老人不和年轻人生活住在一起，是单独居住的空巢家庭，其养老住宅形式多为老年社区和老年公寓。

一、美国养老地产

在美国，老年社区或公寓十分普遍，他们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要有教会兴办，美国政府则给予部分津贴。

图表1：美国老年住宅模式

资料来源：前瞻产业研究院整理

二、英国养老地产

在英国，老年人的住所一般都是按照特殊的需要而设计建造的，室内温度、窗户、楼梯、浴室、卫生间、灶具等都有特殊的标准和安全要求，以适应老年人的特点。

图表2：英国老年人住宅类型

资料来源：前瞻产业研究院整理

三、瑞典养老地产

瑞典的老年住宅主要是服务住宅，目的是为老年人统一提供住宅和服务，这种住宅一般规模在40-70户左右。多数都是位于各方面都比较方便的地方，同时又有一般市民常用的公共设施，如食堂、咖啡馆、图书馆、幼儿园、学校等等;每个住户都是独立的，必要时可以任意选择需要的生活服务项目，而且生活服务点一般就设在服务住宅里，住宅里的老年人可以方便使用。

图表3：瑞典老年住宅主要形式

资料来源：前瞻产业研究院整理

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