文/谢逸枫

　　老谢自北京商住限购以来接到超过100个购房者电话，全部都是咨询商住房的。可见限购对商住房市场犹如灭顶之灾，导致购房者的内心恐慌与忧愁情绪之大。北京商住房是否有价值成长与房价上升空间，值得购买吗？交纳了定金或付了首付，是否签商住房买卖合同？已签了商住房买卖合同，但没有备案登记，是否继续履行下去。广州、深圳、厦门等一二线热点城市是否会跟进？可想而知，突如其来的北京商住房限购，已经让购房者不知所措、惊恐不已。商住叫停，限购令购房者担心自己是否会套死在商住房，可见，商住限购伤害最深的，恰恰是这群无辜的购房者。

　　老谢分析，由于北京、上海、广州、深圳等二线热点城市的商住房性比住宅高，低于住宅一半的房价，住宅限购与商住两用的功能及复式的结构，吸引着大批的投资投机炒房的人疯狂抢购。如今火爆的商住房却成为北京购房者手上的”烫山芋“。毫无疑问，北京商住限购，未来北京商住房供应增加与库存上升及交易难度大、税费与利率高、产权50年、甚至涉及到商住房擅自更改规划，或者是成为违法建筑等情行，购买了商住房的人肯定会面临着持有、交易、法律、经济的各个方面风险。不排除有些盲目的炒房者套死在商住房，可能会对银行也产生一定的影响，商住房银行贷款会面临断供的个案发生。

　　根据老谢的研究分析，现在楼市调控政策已经进入二禁+三认+五限时代：禁购禁贷，认房认贷认离，限购限贷限价限签限售。在这大环境下，地方政府不断的创新调控开始持续出现，目的就的是不惜一切的手段、人力、物力，打击炒房，稳定房价。叠加这些政策，从全国看：北京作为核爆源头，一系列调控政策的力度前所未有。老谢最新跟踪调查的数据显示，自2017年2月25日开始，截止2017年3月28日，全国已经有40个一二三四线市、县、区实施新一轮地方楼市禁购、禁贷、限购、限贷、限价、限售、限签、商业贷款、公积金贷款、土地等调控升级、加码的政策。相信，上海、深圳、合肥等会跟进的。

　　老谢调查分析发现，41个一二三四线市、县、区分别为珠三角城市群的广东广州、东莞、佛山、珠海、中山、珠海、海南的三亚、福建的厦门、连江县；还有长三角城市群与环上海热点城市，浙江的杭州、嘉善县、嘉兴、镇江、宁波、江苏的南京、句容、苏州、山东的青岛；并且还有中部城市群与成渝城市群的河南的郑州、江西的南昌、赣州、湖南的长沙、湖北的武汉、四川的成都、安徽的滁州市；京津翼城市群与环北京热点城市一个都不能少，北京、天津、河北的石家庄市、保定市、张家口崇礼区、廊坊市、永清县、三河市、燕郊、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、沧州市。

　　央行：北京地区离婚一年以内，均按二套房信贷政策执行。厦门楼市新政：单身限购1套新购房需满2年才能交易。成都限购，需有限购区域户籍或社保。北京商办物业全面限购，新房只能卖企业，二手房个人买家不可以贷款，必须无房户有5年社保。毫无疑问，史诗般的3月下旬连环调控潮已经无法阻挡，3·17 京二套房首付比提至60%，认房又认贷。3·21 北京16家银行首套房贷优惠幅度收至95折。3·22 非京籍纳税从5年改成连续60个月。3·24 北京离婚一年内房贷按二套房执行。3·24 无收入大学生购房原则上按二套房贷发放。3·25 教委发布政策学区房将改革,不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户。3·26 商住限购，禁止贷款。

　　政策一出，北京市住建委立马响应。近日，北京市住建委加强对商办类项目的执法检查，严厉惩处违规销售、代理、宣传商业办公类项目用于居住的行为。目前，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目因涉嫌“商改住”，已被停止网签。这场关于商办物业的严厉调控已经开始，相关辅助政策也在快速跟进。3月26日，北京市推出《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。

　　3月28日，北京市发布《北京城市总体规划(2016年-2030年)》草案，确定北京常住人口规模2020年控制在2300万人以内。2020年以后，长期稳定控制在2300万人左右，不断优化人口结构，提高人口素质，积极应对老龄化问题。北京市连发三份文件，调控人口规模的基调已经非常明显。也进一步明确北京市楼市调控的逻辑已经完全改变，当初市场预测的单纯抑制房价过快增长的思维已经一去不复返，通过楼市调控间接达到人口调控的最终目的才是王道。

　　第一是北京商住限购史上最严格的政策，对市场产生什么巨大的冲击力。2017年3月26日晚，为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。京建发[2017]第112号，一：商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。二：开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。三：开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

　　四：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。五：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　六：对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。七：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。八：本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

　　老谢认为，这是要剥夺商住房投资投机属性，灭绝炒房，恢复商住房的商业用途性质，打击伪住宅与房企违法擅自更改土地用途规划与建筑，目的是控制人口、疏解人口。毫无疑问，对北京商住房市场犹如灭顶之灾，大有将炒房者赶尽杀绝的信号。果然不出老谢的分析，北京商住房限购新政2天，商办类物业只签约3套，大部分商住项目零成交。统计数据显示，在3月26日北京在全国范围内开启了对商住房限购的先河，在调控政策重压下，商办市场在新政后2天，网签量个位数，只有位于通州的个别项目，因为符合企业购买，签约了3套。而在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，调控全面落地，市场快速降温。

　　其一是北京商住房市场掉入冰点，销售寒冷、成交低迷，网签暴跌，未来可能出现大部分商住项目楼盘零成交的现象。其二是北京商住房市场的价格陷入滞胀，或者是高位盘整，最悲观的是房价涨幅大跌，不排除房企因卖不动，出现大折扣降价促销的现象。其三是北京商住的购房者因限购与新政策，丧失购房的资格，可能出现退房或退定。或者是出现购房者放弃履行合同，不要定金的现象。其四是北京商住房的库存量迅速上升，考虑到商住房作为北京商品房市场最重要的补充，北京商品房库存会由下降到上升的情况。其五是北京的写字楼、商铺、商业广场将迎来春天，由于不限购，部分投资与资金肯定会进入这样的市场，进行资产配资。

　　按照老谢一条一条分析看：一：新建项目不得出售给个人。意味着个人或家庭全面排除在市场门槛外，个人注册成企业或公司的可能性存在。由于面积500平方米以上与不可作为居住的住宅功能使用及不可贷款、二手房出售给人个条件严格，商住房的功能严重受限制与总价高及交易困难，影响到未来的交易与增加税费及持有成本。二：商办类项目不得作为居住使用。说明只可办公，不可居住，意味着商住房的功能去掉了自住，只有办公。三：二手项目出售给个人时，需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。意味着这个条件已达到住宅了，购买商住房的可能性小，因为可以买住宅，肯定不会选商住。

　　四：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。表明贷款与资金来源切断，一次付500平方米以上的资金压力大。五：新建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米。个人买个500平方米以上的“商住房”可能性小，因为没资格，贷款无法获得，况且投资价值小。六：商住房都卖不动了，中介机构肯定不会去铤而走险。七：房企的商住项目面临崩盘危机，最小面积不低于500平方米以上；销售对象规定为合法的企事业单位、社会组织，在建（含在售）。明显就是一网“打”尽。因此，房企的商住项目销售、规划、施工等都会受到严重的影响，不排除房企会出现停止销售或者是转让项目，或者是停止施工等现象。

　　第二是未来穗深，苏州、厦门等一二线城市是否会跟进商住限购？北京市“商改住”政策应该是所有城市当中最严格的，但绝不是唯一的。北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治，意味着这是全国“一盘棋”的行动。当前，上海、天津、合肥、南京等城市已经同步开展“商改住”项目整治活动。过去一年多房价上涨过快的十几个城市，比如深圳、广州、苏州、厦门等开展类似活动已经指日可待。无论如何，北京市已经打响商住房限购的第一枪，星火燎原的战况或在不久的将来席卷全国。对此，你怕了吗?

　　第一：上海、北京对商住房大力调控，如果其他城市不跟进，显得政府无作为，第二：如果现在这些新政，还不能稳住房价，那就还会有更多的打压政策出台。而结合回广州，很多人也在担心，广州会不会跟进加码商住政策，如果房价还继续涨，还会有什么政策呢。其实，大家的担心并不是空穴来来风，因为今年的广州公寓市场确实有破冰之势头。就在上周末，黄埔某公寓盘开盘，本身预计只推198套公寓产品，然而连开发商都没有想到现场来了5-600人，而且，由于佛山上周五的突然限购，外溢到佛山的投资客，回流到了广州的公寓市场，一买就买好几套，导致该楼盘明显的供不应求。

　　2017年1月7日，上海市房地产交易中心-官-“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是北京俗称的“商住”。据统计发现，上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区），其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个，这些项目包括浦东的融创精彩天地、青浦万达茂、徐汇的中环国际广场和龙湖北城天街。“此次被暂停的上海类住宅项目，经规范后应该会重新进入销售市场。但后续政府应该会在此类物业后续土地供应方面进行调整，比如说减少此类物业用地的供应，甚至是一定时间内不供应等。

　　那么上海实施对住整顿后，北京政府对商住整顿的力度是否还会加大？北京政府此前已历经了多次商住整顿，2010年“628”监管令，2011年“516”商改住禁令，2013年9月的商住合法化，2016年5月份的通州区商住限购，以及2016年8月17日北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会，会议上透露出的态度极其坚决，北京市高层的意见是，“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。2016年上半年，北京市通州区率先将商住类项目纳入限购范围，居民购买通州区商务型公寓，应满足住宅限购条件，已有房的非本市户籍家庭，不能再购买商务型公寓。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。果然在2017年3月26日北京加了治理的力度。

　　第三是北京商住市场的现状是什么，未来房价是否会暴跌？北京商住项目什么时间才会解限？究竟北京市场上，还有多少商住房存在。按照中原统计，简单的说就是北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业（只统计最近10年成交）其中25万套左右为商住类物业。虽然可以卖给个人，但必须要符合北京限购标准，而且是无房户，不可以贷款。目前北京一手商业市场库存大约6万套（其中2.3万套为商住类物业）只能出售给企业，而之前90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买。所以在这一政策打击下，预计北京2017年二季度商住成交量暴跌，房价涨幅大跌已经是板上钉钉。

　　按照中原统计的数据显示，北京潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响。也就是本次政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买。据中原地产对最近10年成交房源的统计数据显示，北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业，其中约25万套为商住类物业，其中90%被个人购买。另外，市场上存在约超过15万套商办类物业的潜在供应量，故本次商办物业调控政策将直接影响起码60万套物业，未来这些房源将全部纳入限购或者企业购买。

　　老谢认为，行政调控政策不可能一直无时间限制的执行与延续下去，应该会在一定时间之内，停止或调整政策。预计短期之内北京商住项目限购不会取消或者是调整，房价下跌是否成为政策拐点可能不重要了。关键是看人口控制、人口疏解、投资投机炒房比例、房价波动、销售情况、房企资金与项目承受力、购房者的变化，综合判断，最后决定是否一次性取消还是调整，或者是逐步的取消或调整。毫无疑问，北京商住项目限购解除至少需要到2018年上半年，意味着房企要扛到9个月到15个月时间。

　　最后老谢建议购房者，暂时远离北京商住房，首选北京中心区域住宅房、学区房、地铁住宅房、景观资源住宅房、配套完善的住宅房、性价比高的住宅房、老城区的住宅房。

　　第四是商住房究竟有什么弊端，或者影响商住房的价值有什么重要的因素存在。按照京房字的说法，所谓“商住”，大家都知道，其实就是一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实政府给的房本还是写着商业、办公，根本就没有“商住”这个词儿，可以说“商住”其实是一个开发商创造出来的名词。一个城市在规划中，肯定会综合考虑住宅、商业、办公等多种功能的布局，比如某个区域，布局一些住宅，配套一些商业，让大家居住便利。再安排一些办公项目，为职住平衡提供可能。但试想一下，如果住宅是住宅，配套的商业等，也变成了住宅，无论是城市功能还是生活服务功能都如何实现？

　　其实所谓的“商住”，本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”。因为最近一些年来，住宅比商业办公好卖。而且，开发商这种行为也是政策不允许的，是违规的行为。在早几年的时候，可以说开发商卖商住这样的违规体，还有些遮遮掩掩、藏着掖着。可最近两年，一些开发商公然打着“不限购的公寓”等招牌，此次对于商住限购传言也推波助澜，其目的是实现利益最大化。再来具体说说商住的弊端：商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到这些配套服务，学区房就更别想了。商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。

　　买商住的话，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。买商住不能迁入户口。商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多很多。由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。商住的宜居性较差，因为里面既有居住的、又有办公的，人员混杂，安全性差。

　　虽然商住房有不限购、价格低、交通便利等优点，但值得注意的是，商住两用房的使用年限一般为50年。除此之外，还有6个要素需要考虑，包括水电费高、缺乏配套设施、不能落户、不享受税费优惠政策、只能选择商业贷款、居住体验一般，还存在安全隐患。1.水电费。购买商住两用房时要注意水电费的收取。商住两用房很有可能水电费都是按商用标准收取的，可能比民宅费用多上一倍。商住两用房的物业费较高。这些都是您的居住成本，购买时最好问清楚。

　　2.缺乏配套设施。一般没有完善的配套生活服务设施，商业项目一般不会强制性要求设计配套服务设施，比如学校、商业、居委会等。这样会给日常生活带来很多的不方便。3.不享受税费优惠且只能商业贷款。购买商住两用房不会实行税费优惠的政策。且购买商住两用房时只能选择商业贷款，商业贷款首付5成，贷款利率1.1倍，最长贷款年限10年。4.不能落户。商住两用房不能落户。如果您购买此类住宅，房产证上显示的是非住宅用地，所以是不能落户的。5.居住体验。商住两用房的格局大多是一梯好几十户，这样的话，居住密度相对较高，公摊较大，房子采光会受到影响，居住氛围和品质也不如70年产权住宅优越。

　　商住房一般面积较小，会在户型设计上有许多精巧独特的设计，适合前卫大胆的年轻人居住。6.安全隐患。商住两用房也存在着不小的消防隐患和安全。根据消防的标准规定，住宅只需要设置消火栓系统，商业营业厅和办公楼则需要按照具体的需要来配置自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料的方面来说，办公楼的装修档次比较高，可燃物也比较多，电和天然气的用量也较大，所以防火规范比住宅要严格。对于商住两用房来说，如果开发商在规划用途报建的是住宅，并且是按住宅消防标准来审核的，那么就会存在一定的消防隐患。

　　第五是“商改住”的怎么来的，为什么会有这样的规定？究竟是谁去支持这样干的。按照京房字的说法，早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。随后，这种方式传到了北京，让开发商尝到迅速回款的甜头。2000年之后，一些烂尾项目，或者以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，将“类住宅”作为卖点，改变使用属性的形式，拉动销售。出于成本问题，酒店式公寓和公寓式酒店的价格，一度高过普通住宅售价，或与住宅价格持平。

　　为了拉动销售，大约自2003年起，一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。

　　由于开发商在操作过程中留下多处隐患，2007年，北京市住建委针对这些项目发出风险提示，通过多种途径提醒购房人，这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，应谨慎投资。但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，开发商在拿地之后，仍会选择将地块上配建的商业建筑改建，以Loft等形式销售。

　　为此，2011年起，北京市出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

　　由于在审批和后续验收环节把关不严，至今为止，仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员，以及投资客。有机构数据显示，商住的市场规模一直呈现上涨趋势。该机构统计显示，2008年，北京市场商住的供应套数为1.15万套，而到了2009年就达到2.23万套，2016年，商住总成交约为4.17万套。在价格方面，2015年，商住的价格为每平方米2.64万元，到了今年年初前两月，商住的均价已经达到了每平方米4.54万元。

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