产权年限：70年

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主力产品：约103-129㎡的3-4房

合正观澜汇三期位于龙华福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧，现已获批预售，共推出874套房源，预售总面积135385.47㎡，包含住宅、办公、商业、酒店，位于1、2、3、4栋。

其中住宅714套，户型区间约103-131㎡，备案均价约5.4万/㎡，单价区间约4.9-6万/㎡，总价区间约509-780万/套，物业费4.98元/㎡；

办公135套，户型区间约131-231㎡，备案均价约5万/㎡，单价区间约4.7-5.4万/㎡，总价区间约664-1776万/套，物业费13元/㎡；

商业24套，户型区间约为63-2476㎡，备案均价约6万/㎡，单价区间约为4.8-7.5万/㎡，总价区间约446-11969万/套，物业费10元/㎡；

合正观澜汇位于龙华行政中心，与区政府一路之隔，横跨大道1KM，覆盖地铁4号线茜坑站三个地铁口。

同时在区域上叠加九龙山科技城、环鹭湖高新园等产业发展红利，又拥有出色的市政设施、产业服务等配套基础。

全新的观澜汇三期在功能业态和产品打造上，再次进行了全新的迭代完善。

首先，合正观澜汇是“地铁上盖物业”，出门即是地铁4号线茜坑站，三期商业更是和地铁无缝直连，出门归家都非常安全且方便。

三期商业直连地铁效果图

其次，项目一期配建的约7.1万㎡福城天虹购物中心现已开业，是区域内标志性的大型购物中心，二期邻里商业也已开业，三期商业则正在进行中，这意味着平时休闲、遛娃、购物在家门口就能实现，日常生活十分方便。

福城天虹购物中心实拍图

再次，龙华知名学府——龙华外国语学校福城校区就在项目直线约200米外，周边还有观澜第二小、观澜二中等，教育资源相当丰富。

龙华外国语学校福城校区效果图

最后，项目周边医院、文体等配套也相当齐全，如龙华区中心医院、观湖美术馆等。

整体来看，刚需三件套都有，且地铁、教育、商业都很硬，确实称得上是“六边形战士”。

更别说，合正观澜汇还是区域的地标项目，即便市场行情一般，三期也应该卖得不差才对。今年7月，项目三期首批推出716套103-129㎡的3-4房，毛坯备案均价5.4万/㎡，折后单价4.65万/㎡起，还送德系品牌装修，可以说相当有诚意。

而根据官方公开的销售结果来看，项目开盘当日成交287套，共吸金16亿，去化率约40%。说实话，这成绩并不差，因为今年能达到40%去化率的项目不足整体的一半，更别说合正观澜汇三期推售量还达到了700套以上。

从开盘至今过去了1个多月，应该还会卖的更多些。然而根据我们从深圳市房地产信息平台查询，截至目前项目共卖出249套（含已备案、已签认购书），实际去化为34.7%，销售不升反降，这又是为何？

超高容积率+超低得房率

三期“翻车现场”

既然地段没变，配套没变，那自然就是产品的问题了。

说出来你可能不信，合正观澜汇三期的容积率超过了壹成中心十区，达到了惊人的9.4，几乎处于深圳容积率最高的水平，仅低于即将入市的绿景白石洲璟庭（容积率10.9）。

合正观澜汇三期效果图

9.4的容积率，说明项目都是超高层，层数都在53层以上，3栋分别为53/54/56层，且梯户比为3梯5户/4梯6户，生活空间会比较拥挤，尤其上下班用梯高峰可能会发生等待时间较长的现象。

户型方面，虽然三期赠送了德式精装，诚意十足，但由于户型为103㎡3房、129㎡4房，选择比较单一，且103㎡才做到3房，说明户型使用率不高，如果去除掉赠送面积，得房率只有70%左右。

对刚需而言，103㎡3房门槛就明显偏高了，除去项目特价房外，这价位完全能找到更合适的房子，在实际使用上，可能和一些品质好的90多㎡3房差不多。而对改善而言，103㎡3房格局又偏小了，少个房间等于少了个百变空间，基本上只能选择129㎡4房户型。

除此之外，三期车位比不足1比1，总户数为1868户，车位仅1639个，明显不够用。再加上三期保障房占大头，有1025户，意味着社区圈层不够纯粹。

综合来看，产品方面除了赠送精装外，几乎没有什么亮点，居住舒适度会比较差，三期难卖也就不奇怪了。

虽然合正观澜汇项目位于观澜较核心的位置，且自身配套较强，可以解决不少生活方面的问题，但整个片区的城市面貌还是较差，周边农民房、工厂比较多，整体生活氛围一般。

图源：抖音

此外，由于观澜不是龙华发展的核心区，未来片区前景也不大。在深圳地铁五期规划中，龙华是最大赢家之一，规划有22号线、25号线、27号线，但基本都与合正观澜汇所在区域无缘，吃不到这波红利。

明显不通过观澜的地铁25号线

当然了，产品方面自然还要考虑品牌，合正集团是深圳本土房企，在房企中不算突出，虽然没什么维权的消息，但多少还是出现过一些问题。

例如惠州的合正东部湾项目因开山挖建，导致暴雨期间小区被泥水淹没，且水质也不好，出现了严重的品质问题。

图源：微博

图源：房天下

又例如合正方洲项目，有购房者称被楼盘销售误导，项目本体规划的龙腾学校预计于今年9月开学，这也是不少购房者选择合正方洲的原因，然而直到4月，项目还是一片荒地。经过多次沟通，结果仍未达到购房编辑

者预期。说实话，这多少有点“虚假宣传”的意思了。

合正观澜汇三期在观澜本地还是有竞争力的，毕竟有前2期托底，刚需三件套也齐全，如果是在观澜本地工作的购房者，确实可以优先考虑。

但是放眼深圳来看，竞争力就明显不够了，无论地段还是产品，都缺乏亮点，并存在短板，品牌实力也比不过华润、中海、深铁、鸿荣源、京基、卓越等，口碑和产品力都有些不足，同样的价位完全可以找到更好的选择，建议购房者多方面对比后再做决定。

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