[项目基础信息]

汇澜云庭花园（此次推售）

占地面积：27080.36㎡

建筑面积：321095.24㎡

商业面积：2.2万㎡

容积率：9.4

绿化率：35.00%

较高层数：56层

在售房 源：716套

总户数：1868户（保障房1025户）

车位数:1639个

交房时间：2025年12月31日

交付标准：精装交付

梯户比：4梯6户、3梯5户

产权年限：70年

售楼处电话：400-0666-032转6668

主力产品：约103-129㎡的3-4房

社区配套：全龄亲子游泳池、空中运动公园、环形有氧跑道、儿童稚趣乐园等

小区分4栋开发，一共1869户（其中保障房1025户）

汇澜云境花园（预计明年推）

占地面积：29601.71㎡

建筑面积：362033.65㎡

商业面积：4600㎡

容积率：8.85

最高层数：57层

停车位：2358

小区分6栋开发，一共1883户，配建21班幼儿园

本次推出的汇澜云庭花园，主推两种户型，103㎡三房两厅两卫（折后总价470-540万之间），129㎡四房两厅两卫（折后总价650-740万之间）。

还有一些特殊房源价格折扣会更低，详情可以联系下方客服了解。

项目本身缺点明显

合正观澜汇三期在观澜属于超级综合体大盘，区府地段+大城综合体+地铁上盖+超级商业，几大王牌在手，可以说是观澜top1新盘。

但是这个项目的缺点也很明显。

最让购房者诟病的是超高容积率，目前在售的汇澜云庭花园容积率达到9.4，在深圳楼市这个容积率仅次于即将入市的绿景白石洲璟庭（容积率10.9）。

观澜汇三期平面图

看数值大家可能没有概念，建议大家可以去看看龙华壹方天地走走，看看壹成中心十区，它的容积率是8，而未来合正观澜汇三期将会比壹成中心十区更密。

壹成中心效果图

项目是超高层设计，最高56层，会让购房者觉得公摊大，压缩套内使用面积，上班/上学高峰期会不容易等电梯等。

高容积率+超高层，直接的影响车位比不足，一共1869户，车位才1639个......

关于大家比较在意的使用率，一万间咨询过现场销售，销售表示套内使用率不算赠送73%，算上赠送82%。

这个使用率虽然不高，但是在现在的深圳新房来说也不算是太拉胯，之前一万间去踩盘龙华红山的2个新盘，安宏基天曜府和深业颐樾府，它们的实际使用率基本也是75%左右，算上赠送也是85%左右。

看样板间的时候，看得出观澜汇三期是知道自己缺点的，在户型设计上下功夫。

三房户型设计非常巧妙，103平直接做舒适大三房，空间感、舒适度都很足，而且它最大特色是在主卧设计上定制了一个“+1Max”多功能空间。

在样板间里，这个“+1Max”空间打造成了美妆衣帽间，但是根据销售介绍，这个空间可以根据生活需求，改造为琴房或书房等功能区。

四房户型做得比较中规中矩，户型方正通透，大横厅设计，大阳台开间约6.9米，整体宽敞舒适，很适合三代同堂或者家里有2、3孩的家庭。

四房2个户型区别在于阳台位置不一样， D1户型的客餐厅阳台一体化，公共区域空间显得非常大。

虽然合正观澜汇三期缺点明显，但是在开盘当天去化287套，销售金额约16亿！

这说明市场认可度还是不错的。

其主要原因还是“配套+低价+豪装”多重buff叠加，把观澜甚至龙华的新盘按在地上摩擦。

配套方面，刚需三件套（地铁+商业+学校），合正观澜汇三期算是满分的。

零距离地铁物业，4号线茜坑站地铁旁；去龙华中心区、深圳北站和福田中心都方便。

自带约3.07万㎡的商业，西侧还有约1万㎡的比邻购物中心，500米范围内还分布有6.7万㎡的合正观澜汇广场（福城天虹）和1.3万㎡的澜汇云轩商业；

三期商业效果图

教育上，项目自带两所幼儿园，还规划了54班九年一贯制的龙华外国语学校福城校区，另外周边环绕着多所公立学校，如龙华区第三外国语、观澜第二小学、观澜第二中学等；

这样的基础上，再有“折后4字头单价”+“豪华装修”，简直就是橄榄枝伸到了购房者的家门口。

而且就现在的价格和周边二手房相比，有价差。

合正观澜汇的一期二手房挂牌价在6-7万/平之间。相比之下，现在推售的三期新房，实打实有2万左右的价差。

“豪华装修”有多豪？

简单的说，厨房赠送西门子三件套（抽油烟机+燃气灶+洗碗机）、卫生间配备高仪水龙头，主卫更有高仪恒温花洒、日立中央空调，松下凉霸+浴霸、还有能率热水器，唯宝洁具，3M净水器等等......

据深圳市住房和建设局网站消息，8月30日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知要求， 居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。自2023年8月31日起施行。

以下为通知原文：

一、认房不认贷什么意思？

认房不认贷意思是只看购房者名下是否有房，不考虑历史贷款记录。认房不认贷情况下，不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定;如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有无还清，再买房，都按照二套房来认定。

而此次住建部发声提到认房不用认贷，主要针对的是在买房时二套房的评定标准。大家在买房时首套房和二套房在很多方面不一，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。“也就是说如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是执行标准。

以北京为例，目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即如名下有一套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。上海的政策也非常严格，一线城市目前只有深圳一直在部分执行“认房不认贷”。

二、认房不认贷有什么好处？

所谓的认房不认贷就是不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定;如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有无还清，再买房，都按照二套房来认定。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。

认房不认贷对对改善型的购房者有好处，因为只要卖了名下的房产，就可以按照首套房的标准买房贷款了。尤其是对于已经有过两次贷款购房记录的购房家庭来说，如果仅仅按照“认贷”的规定，等于失去了换房的资格，现在便可以将手中的住房“盘活”。同时，购房人为了改善住房条件也会将现有住房出手，增加市场流通

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