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关注度、认可度、板块热度三低的双湖科技城板块，能不能行？

反正我说能或者不能都有可能被骂，我就简单发表一下自己的意见，能不能行你们说，已买的或者还没买的看官都可以来听一听，理性探讨。

往下看。

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这就得从它出生说起，四个字总结一下：生不逢时。

2016年左右，双湖科技城才提出规划，18年楼盘才开始陆续销售，又正好处在大众对新区热度逐渐转为冷淡的尴尬期，新区狂热粉也逐渐清醒了，整个楼市开始进入回调期，人气值严重不足。

在城市战略向东发展的郑州，双湖科技城规模也比较小，又地处郑州的大西北，距离主城区太远，受众群体有限，吸引更多的是高新区外溢出来的地缘客户，自然很多人不看好。

▲网络图，侵删

当然，它也不是完全没有高光时刻，只是时间比较短而已。

拐点在18年底，一直“默默无闻”的双湖科技城，在年关阶段，3场土拍，引来万科、金地、正荣、金辉、绿都、绿城等诸多知名开发商角逐。

尤其是美的、金辉、正商地王三连拍，彻底把这块区域推向了小高潮。

金辉以楼面价5218元/㎡，创下高新区楼面价记录；

美的则以926万/亩，刷新区域土拍单价记录；

19年初，正商以67260万摘地，楼面价5234.7元/㎡，至此，高新区楼面价再次被刷新！

让这个安静又低调的区域热力值瞬间拉满，一度以为要开始了暴走模式，光环却没闪耀多久，热度很快下来，并没有激起太多的水花。

2

简单介绍一下这个区域的规划。

双湖科技城占地约9000亩，其中二类居住用地1905亩左右，公园绿地约2115亩，商业用地约555亩，中小学教育用地约480亩。

规划归规划，目前落地的仅仅是凤毛麟角，新区的通病，发展过于缓慢。

这个区域主打“科技”和“生态”两大亮点。

作为中原地区的中央科技区（CID），国家战略郑洛新自主创新示范区的核心载体、中原科创谷的核心先导区代表着郑州乃至河南省未来高科技的发展方向。

关于CID，扁鹊简单的总结了一下：

1、高新产业中心；

2、科学、教育、文化、产业高度集中；

3、以无污染和高产出的智力产业为主，最大化聚集同类型企业及人才产生合力；

4、商业商务活动繁荣聚集之地；

5、居住生活便利并极具品质的区域。

很明显，时至今日，各种配套待完善，口号还喊大了，虽然有高新区政府的全力支持，同时也有市级、省级政策的扶持，定位明确，但对于弱新区来说还是有些带不动。

发展了这些年，目前也就教育和生态可以拿出来说一说。

3

表面上双湖科技城是以科技安身立命的新城，实际上双湖科技城是靠着老城区的经济辐射和人口外溢向西扩张形成的产物，中间无断裂带，是承接老城外溢刚需的主要聚集地。

▲双湖科技城规划示意

高新老城这么多年已经非常成熟，新的产业、人口自然而然向西外溢，形成高新新城，又在新城核心区位形成了双湖科技城。

有高新老城的教育在打样，这个区域的教育，不能说名列前茅，至少也是属于中等偏上。

规划有4所小学、2所初中、1所高中，共7所学校。目前莲花街二小、三小、高新第二中学、郑州中学（红梅校区）都已开始招生。

还未落地在规划内的学校分别是郑州外国语中学附属小学、郑州高新外语中学，均为省级重点学校，教育资源目前看来还是有期待的。

区域内“一河两湖六公园”，150亩的中央公园，900亩的天健湖，周边还有须水河滨河公园、锦和公园等休闲资源，生态环境是毋庸置疑的，整体绿化率相当高，十分宜居。

▲须水河滨河公园

▲天健湖公园

▲锦和公园

作为刚需人群最关注的通勤问题，这边目前有8号线（在建）和还未开工的低运量轨道交通T3线，日后也只有南边可以蹭上，北区的交通仍然是短板。

▲示意图，仅供参考

商业配套也是硬伤，主要得依靠高新老城和南侧万科城的底商。

沿着金盏街两侧规划设计的创新科技智慧走廊和综合性商业，集金融办公、商业娱乐、创客园区的综合性城市商业发展轴，还只是图上的规划，什么时候能建成投入未知。

医疗目前只有在建的郑州市中心医院高新医院（双湖院区），最快也要2024年底才能建成投入使用。

▲郑州市中心医院高新医院（双湖院区）效果图

商业还处于规划中，什么时候落地未可知；8号线在建，T3线未开工；医疗也要24年才能投入使用，就目前发展来看都太弱。

规划的利好虽不少，但落地不仅需要时间还需要人气的积累，对于刚起步没多久的新区来说这将是个缓慢的过程。

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区域内在售的新房不多，就三个，分别是保亿豫景晨园、保利和光屿湖、高新和锦莲序。

开发商也处在比较佛系状态，广告几乎没有，市场声音除保利和光屿湖外其它处于蛰伏状态。

（这个区域过于新，二手房没什么参与讨论的价值，暂且不说。）

保利和光屿湖目前是尾盘在售，适合想要追求安全性的客群。

高层+洋房的高低配社区，高层户型建面约90-120㎡，洋房只有一个户型140㎡4室2厅2卫，一期分两批交付，第一批预计明年3月，第二批预计明年6月；二期预计明年4月交付，交付时间上差别不大。

一期二期同时在售，目前一期精装洋房还剩一楼带院和顶层复式，均价13000-14000元/㎡左右；一路之隔的是二期，主推高层，成交价在10500-12500元/㎡左右。

央企保利的品牌效应+双湖科技城核心的位置+向南约500m的天健湖公园，都是项目的优势所在。

劣势也很明显，项目旁边规划有停车场，产品与保亿豫景晨园和高新和锦莲序相比较弱。

保亿豫景晨园，当之无愧的产品扛把子，想要居住舒适，考虑下这个。

纯小高层住区，在售的只有两个户型，分别是112㎡3室2厅2卫和131㎡3室2厅2卫。

精装改毛坯（整个小区只有3#楼是精装，目前已经售罄），现在对外宣传分两批交付，一批23年底分批交付 ，二批24年9月底。

现在主要在售的是7#楼，整体均价约12000-12500元/㎡。一梯一户纯小高层住区，三开间朝南，联通式大阳台， 112㎡户型厨房北侧还赠送了一个小阳台，产品力能打。

整体看来属于均好型项目，往北有医院，往南有天健湖公园，东边有湖心岛，离管委会家属院不远，对面就是龙湖天境，6月底刚交付。

购房者犹豫的多数是这个品牌，保亿作为民企，这个项目又是来郑首秀，没有国央企在市场的认可度高，购房者心里打鼓是很正常的。

高新和锦莲序，高新区城投自己拿地，永威是作为代建参与其中，国企项目交付安全性没有问题，产品设计比较新颖。

高低配住区，高层户型建面约89-117㎡，价格区间在10500-12000元/㎡，洋房户型建面约128-160㎡，单价13500-14000元/㎡。。

喜欢创新户型的可以看看这个项目，大面宽短进深。

不好的是位置过于靠北，紧挨着莲花街，距离天健湖远，周边还比较荒凉；

今年入市，交房时间也晚，对保利和光屿湖与保亿豫景晨园的准现房来说，算是弱势。

买房选区域，需结合自身的需求情况，综合考虑判断，这三个项目各有利弊，总体来说没什么太大问题。

比较适合将来在附近工作有自住需求，以及高新区的地缘刚改客户，其他人群还是慎重些为好，尤其是投资客，别发癫。

5

这个小片区总体来看发展虽然缓慢但还是比较健康的，目前双湖已经交付的开发商有万科、龙湖、中海、美的等等，后期入住率增加，人气逐渐上升，生活氛围增加，加上环境分，是比较宜居的。

如果是高新区工作的刚需购房者，双湖科技城的房子可以买。

如果是有地缘情节的刚改购房者，可以优先考虑更加稀缺的洋房产品。

除开上面这两点，双湖科技城就不太推荐了。

还有纠结高新老城、高新新城、双湖科技城的宝子们，给大家大致排个序。

首选肯定是高新老城，各种配套已经成熟，教育资源优势明显，正弘汇、高新万达等大型商业配套已经落地，1号线通车多年，均价在16000元/㎡左右，适合手里预算充足的客户。

其次是双湖科技城，天建湖、天德湖等公园已经投入使用，片区内绿化环境佳，有产业规划，城市界面新，未来规划建成舒适度肯定赶超老城，房价在11000-12000元/㎡。

适合预算不太充足在附近工作的刚需和想要改善生活环境的刚改客群。

最后才是高新新城，整体新城待开发，规划配套待完善。

双湖科技城和高新新城是包含关系，最好的中间区域被划走，成了双湖这个新板块，剩下外围的区域弊端明显，项目入驻布局分散，配套资源也分散，难以形成生活较好的氛围圈，客户集聚效应弱，在市场下行情况下无法形成联动效应等等。

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