风物当宜长远量，正如爱因斯坦所说我不知道第三次世界大战人们用什么武器，但是第四次一定是木棒和石头。

先说结论：北京房地产价格最贵，易涨难跌， 快涨慢跌，2023年上涨可能性不大，但是下跌幅度有限且难以持续；中长期来看具有较大上升空间，不排除翻番可能，基本盘靠国内，上涨靠国运，具体分析如下。

从2008年到2021年，从成交量看有7次周期（4次上升，3次震荡）；价格持续走到2017年到达高点后高位震荡；22年以来成交量有所萎缩，即使各种史无前例刺激政策密集出台，但是成交量还是没有立竿见影的效果，仿佛山雨欲来风满楼，万马齐喑究可哀。

但是自古逢秋悲寂寥，我言秋日胜春朝。只要北京还是首都，各种资源福利以及对国人的吸引力还在，就不存在大幅下跌且长期保持价格低位的可能性；而且如果中美国运之争中国取胜，北京就不仅是中国的北京还是世界的北京，房价完全有可能大鹏一日同风起，扶摇直上九万里。

重点：这里讨论的只是北京，北京具有特殊性和典型性，结论完全不适合于其他城市。

一 矛盾具有普遍性和特殊性，我们先来看特殊性：北京及北京房地产市场的特殊性

商品价格由供给和需求决定；房子最本质功能是居住（直接体现为租金），西方国家在一个城市长期居住就可以享有该城市的服务，房子是租还是买的并没有本质差别。

而在中国，尤其是北京的房屋所有权与户口息息相关，户口是中国社会服务（教育医疗政治文化）的token(凭证门票)； 而北京作为首都具有得天独厚的稀缺性，而且这种稀缺性不可替代不可动摇，由宪法来保证。从这个意义上讲，北京首先是一个权力高度集中的单中心城市，因为国无二主，而且我们国家的政治制度决定了永远只能有一个中心。

房子最重要的就是区位，Location，因为区位决定了房子背后的公共资源质量和数量，而北京得天独厚的政治、教育、医疗、金融、文化、经济资源就决定了北京的房地产市场在全国具有独一无二的竞争力。

具体来看，房子的需求是人来住，而供给就是房子的数量。

从人口来看，北京快速聚集，数量庞大的人口是房价的基础；我国40年的城市化水平走过了其余国家100-200年的过程，达到70%，城市化意味着人口迁移，新增人口就是需求。

虽然22年结婚人数和新生儿童都有较大下降，但是一个残酷的事实是减少的那些人是消费能力较低的，本来就在北京买不起房子，在北京买得起房子的没有生不起孩子的，所以出生人口下降对全国房地产市场不啻于惊天霹雳，但对北京成交量的影响是有限的；而且只要现有人口会继续被北京房产及其背后的各种“公共资源福利”吸引趋之若鹜前往首都，那么支撑北京房价的需求端逻辑性因素就依然坚固。这是国内的需求支撑性因素。

而且北京人还很有钱，过去20年，北京经济规模和人均收入都保持在一个快速增长水平；而金融行业的一行三会五大行等金融机构和监管机构都在北京，还有总部经济，北京已经成了全球亿万富豪最多的城市。

而且除此之外，我们也不能忽视潜在国外移民带来的人口增长，得益于严格的国籍制度，外国居民占我国总人口比例只有0.07%，远远低于东亚平均比例和世界平均比例，如果中国取代美国成为世界最大的经济体和唯一的超级大国 ，可以预见较大规模的外国人口流入。

而供给方面有一种论调是中国住宅供给已经够多，但是房子供给不能忽略房子这一不动产流动性差这一基本特点，供需错配下的总量平衡甚至充裕没有意义。简单来说，鄂尔多斯、酒泉、鹤岗房子很多并不能有效补充北京的住房需求，只要北京还是首都，对全国人口的吸引力还在，北京永远都是买方市场，供小于求。

除此之外，我国的住房基准政策+税收政策+土地政策+户口政策+随时存在的调控政策即使不能在全国制造出供需错配，保持房价位于合理区间，那在北京等少数城市达到这一目的是没有问题的。

调控政策：就是根据房产阶段性特点灵活运用存款准备金率，商业贷款基础利率，首付比例，商业和公积金贷款利率，认房认贷政策，房产税年限等政策，甚至还有离婚规定等手段进行调控，但要注意的是调控不是为了火上浇油，也不是为了釜底抽薪，一般都是反向调控；上涨过快时浪扼飞舟，避免人船两亡；下降时雪中送炭，避免路有冻死骨。

而这些因素主要作用维持北京房价不下降，但是最大的变量在于中美之争，如果中国取代美国，那么北京就会从中国人的北京变为世界的北京，全球化时代下的国际化水平的大幅提高和外国人口的大量涌入不可避免，这才是未来北京房价进一步上升的最大潜在动力。

二 矛盾的普遍性，现在北京具体的房地产市场情况、、

特点

1 规模大； GMV连续三年住宅交易1万亿以上；2016年，1.38亿；仅次于上海；全国市场的1/20；北京有750万套房子，流动交易的15-20万套，占比2%-2.5%； 上海有800万套房子；北京均价6万一平米，一套房子500万左右；用一著名经济学家的话说就是水大鱼大。

2 韧性好，芝麻开花节节高；每三年1次调控；调控后成交量会下降60%-70%；但之后又快速反弹；首都的房价其实就是国运，自从22年以来，成交量一直萎靡，这背后深层次原因是中美之争现在没有东风压倒西风的明显表现，各方势力都在持币观望，所以价格与成交量就在观望阶段。 北京房地产价格最贵，易涨难跌， 快涨慢跌，上涨时中心城区先涨，涨幅最大；下跌时最后跌，跌幅最小。房价是全国人对北京未来发展的估值；如果中国能够取代美国的位置，那么北京的房价有可能变成全世界对北京未来发展的估值，当这一趋势明显的时候，北京房价肯定又会一骑绝尘。

3 高度存量为主；交易市场：租赁市场规模=4：1； 交易市场中二手房占比70%；2016年年中北京市政府严令禁止5环内不得新建新商品房，新建商品房越来越远，其实让二手房的稀缺性更加明显；

4 由内向外，南北不均；决定房子的不是装修户型朝向，而是位置，位置决定了公共资源的密集程度，所以西城区房价一直居高不下，因为国家机关在那里；所以形成了现在的内城比外城贵，北边比南边贵的格局， 西城区均价10.9万一平；均价大概从高到低排序是西城区—东城区—海淀区—朝阳区，然后才是其他区。南边比北边同位置低40%左右。为了减少甚至消弭南北城市差别，兴建通州-北京行政副中心和大兴机场，2020年，轨道交通1000公里；2035年，2500公里左右，重塑城市格局，同时控制中心城区人口流入，加快郊区化速度，

5 以改善型为主；购房者在30-35岁为主；因为按照西方发达国家规律，人生2次买房的时间一般是30岁和40岁，第一次是刚需，第二次是改善。按照我国的人口结构，不考虑其他国际因素，下一次改善型需求是在2027年左右。

历史成交周期特点：

2006-2009年一个周期：2007年到达顶峰，07年12月二手房均价比1月上涨了50%; 2008年年中降下来了,下跌持续了9个月；

2009-2012：累计上涨75%； 限购政策出台，北京户籍家庭限购2套，非北京户籍家庭交满5年社保购买一套；2011年开始下降，持续了一年；

2012-2014年，三季度累计涨幅77%；各种利空政策加码；2015年5月开始开跌，跌了5个月；之后开始新一轮刺激政策，除了传统利涨政策外，开始实行 “贷清不认房”，只要还清银行贷款，下次购房就按照首套计算，极大促进了需求释放，特别投资买房

2014年第四季度-2017年年末，30个月上涨了106%， 二手房均价从3.3万/平到6.7万/平，2016二手房成交量达到27万套，历史最高；2017年3月17日，限贷+限购+限离+认房认贷全面加码，房贷利率折扣取消，利率上浮；市场万马齐喑；2017年4-11月，成交量相比16年下降了70%，房价下跌14%；

2016年中央提出“房住不炒”（房价飙升客户快速抢房杠杆加持投资直到2017年317政策，7天出了10个政策）之后房价趋向稳定房价不会大幅上涨投资客户离开市场，房地产市场从疯狂炒房时代到消费者自住时代；首付从30%升到了60%；

2018年以来，政策进入稳定期，对市场影响基本已经释放出来，市场周期消失，进入平稳状态，只有各季节的小幅波动；即使疫情严重影响经济，也没有重启房地产刺激政策，坚持了稳地价+稳房价+稳预期； 调控并不能改变供需，只是改变了节奏；堵不如疏，自古以来堵了之后反而疏的更快，这也就是为何逢调必涨；

不同年龄段购房特点

24岁以下没有购房实力，大多是父母为其购房，

24-29，80%通过银行贷款买房，工作时间不长，早期原始资本积累，房子为低总价小户型

30-39 中流砥柱，家庭规模扩大，二胎放开，考虑孩子，以功能能够教育资源为主，90平米小户型

40-49 三代同堂，步入稳定期，以改善为主，小户型难以满足，购买较大房间；60%左右使用贷款

50岁以上 财富巅峰水平，70%全款购房，大户型豪宅为主