然而，随着整个楼市市场的调整，中山市自身的经济低迷、人口外流以及老旧的城镇产业，导致中山的房价进入了一段较长时间的下跌期。最新的中山市二手房均价仅为1.11万元每平方米，而据贝壳研究院的数据，中山市在2020年的房价跌幅榜中位列全国前十。因此，深中通道对于中山的房地产市场带来了显著的上涨，但市场的长期走势仍受多种因素的影响。

让我们以马鞍岛作为案例来详细讨论中山房价的走势。在2020年，保利某个楼盘的售价在3万元至3.5万元每平方米左右，然后在之后的时间里，虽然价格仍然维持在3万元左右，但到了今年五一节，该项目的价格已经下探至2万元至2.4万元每平方米之间，跌幅达到了20%至30%。因此，对于那些在高位购房的中山投资者来说，他们手上的房产目前面临着明显的价值下降，难以轻易出售，同时还会持续贬值，对他们来说确实是一项不小的负担。

那么，明年深中通道的开通是否有望重新提振中山的房价呢？首先需要认识到，中山在2018年的上涨周期中已经透支了未来五年的涨幅。在2021年初的一段时间里，中山曾短暂回暖，主要是由于当时深圳和广州的房价上涨过快，导致了一些需求外溢到中山。然而，这一回暖持续时间很短，仅将中山的房价拉升到了每平方米1.31万元左右，之后中山重新进入了下跌通道，持续至今。

另外，需要考虑的是，中山的房价是否能够匹配当地的实际情况。人口、经济实力和购买力都不足以支撑目前的房价水平。此外，中山的房产库存仍然居高不下。根据合富研究院的统计数据，截至2023年10月22日，中山市住宅库存量为4.85万套，而9月份的成交仅为1464套。根据这个销售速度，中山的整体去化周期已经高达33个月。这意味着新房源不断涌入市场，而售出的速度相对较慢。与此同时，中山过去曾依赖广州和深圳的房地产市场带动，但这一情况现在已经不再现实。因此，明年深中通道的开通对于中山的房价有望带来一定程度的提升，但要实现房价涨至5万元每平方米的预测，需要考虑多种因素，包括市场需求、供应和整体经济情况。中山的房产市场仍面临挑战，投资者需要保持谨慎，并具备深刻的市场洞察力和长期投资策略。

需要注意的是，近期广州市在房地产政策上的调整虽然在一定程度上提升了销售量，但尚未能推动房价上涨，特别是对远郊区或周边城市的影响有限。广州市目前依然在虹吸周边区域的需求上起到主要作用。另外，深圳客户的减少也是中山需求减弱的一个重要原因。在2016年之前，深圳购房者购房比例高达50%，对中山的房地产市场产生了巨大影响，但现在几乎完全依赖于当地客户。

在深圳市尚未出台解除限购政策的情况下，一旦后续政策解除，对周边城市如东莞、中山、惠州等地可能会带来一波需求的降维打击和外流效应。此外，深中通道对于产业的分流具有积极的作用。之前，深圳的一部分产业直接流向了东莞，而东莞在吸收了这些产业后，也经历了价格的快速上涨，最高点出现在2021年4月，达到每平方米3.07万元，但随后价格开始持续下跌，类似于杭州的趋势，回归到了2019年的水平。

因此，中山首先需要吸引深圳外溢的产业，留住人才。在这之后，才能考虑房价的回升或上涨问题，而不是颠倒这两者的顺序。房地产市场和产业发展之间的关系需要正确理解和把握，不应颠倒逻辑。这是中山房地产市场面临的挑战之一，需要谨慎思考和应对。

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