2021年收官之际，回眸南宁楼市。

　　在“三道红线”、“两道红线”、信贷政策等宏观政策陆续出台之下，随之而来的是各大楼盘降价促销的消息，购房者观望情绪渐浓。

　　南宁商品住宅市场房价到底走势如何？

　　本期盘点2021年南宁商品住宅数据，详细解读，拨开房价疑云谜团。

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　　13112，南宁商品住宅房价“整体持稳”

　　房价向来是购房者置业的敏感因素，深受大家的关注。

　　2021年1-11月，南宁商品住宅成交均价为13112元/㎡，和2020年/2019年同期相比，分别上涨5%、14%。

　　聚焦月度走势，除10月份以外，其他月份的成交均价都保持1.25万+的水平线，其中有7个月的成交均价保持1.3万+。

　　整体看，南宁商品住宅成交均价趋稳。

　　究其原因，一方面今年以来开发商在购房优惠政策上的力度和频次都在加码，有的甚至打了起“价格战”，优惠力度相当大。另一方面，受一些高价优质盘集中网签影响，导致房价结构性上涨。

　　一降一升化学反应下，平衡南宁房价走势。因此，从数据表现看今年南宁房价整体趋稳。

　　克而瑞数据显示，2021年1-11月商品住宅成交均价13112元/㎡是2011年的1.99倍，近10年南宁房价一路从6000+上升到1.3万+。

　　纵观南宁楼市历年发展，2011-2015年处于稳步爬升期，商品住宅项目以本土房企为主，地方宏观规划利好不突出，价格上涨不明显；

　　2016-2019年处于高速增长期，主要得益于五象新区规划逐步落地，房地产发展提速，大批房企陆续进驻，房价上行速度加快；

　　2020-2021年处于平台波动期，依托高地价项目支撑，房价虽惯性小幅上行，但已逐步趋于平稳的状态。

　　综合来看，南宁房地产市场经过多年的上扬期，目前房价逐渐趋稳，增速也有所放缓。而在今年12月6日召开的中共中央政治局会议上，会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。

　　可以预见，“稳”字依然是下一阶段重要关键词，当下作为南宁经济重要支撑的房地产市场也不例外，房价不会大降，也不会大涨，仍以稳为主。

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　　良庆、青秀房价领涨，区域分化加剧

　　细分至区域房价，分化依旧是“主旋律”，且分化在加剧。

　　2021年1-11月，南宁典型富人区代表——青秀区的商品住宅成交均价领涨南宁，达16898元/㎡，和2020年同期相比上涨7%；

　　集结众多全国型房企的良庆区，2021年1-11月商品住宅成交均价为14240元/㎡，和2020年同期相比上涨13%，房价涨幅居六大主城区之首；

　　以刚需为主流的兴宁区、邕宁区、江南区、西乡塘区2021年1-11月的商品住宅成交均价在1-1.1万元/㎡之间，和同期相比涨跌互现。

　　从价差来看，南宁六大主城区价差也在逐步扩大，2017年区域房价首尾价差为4920元/㎡，到了2021年1-11月区域房价首尾价差达到了6298元/㎡，区域价差拉大，分化持续加剧。

　　不难发现，南宁不同区域的房价呈现出显著的分化特征。

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　　年底冲刺，房企加大促销力度

　　临近年底，在扣人心弦的楼市大考中，考验开发商的不仅是心态还有策略，而营销无疑是最直接有效的"招式"。

　　在调控政策和销售去化的双重压力下，房企促销幅度将会进一步扩大。

　　一方面，楼市进入年底冲刺的重要节点，各大房企开始抓紧供货、跑量，楼市之间的竞争也越来越激烈，去化压力正在增加。

　　另一方面，三道红线政策压顶，房企需时刻关注现金流，进入12月，开发商普遍销售回款压力大，打折以价换量的方式已经成为市场常态。

　　从方式看，各类营销手段层出不穷，许多开发商都借势“双12”开启促销打折季，特价房、限时秒杀、买房送车位、送物业费等......促销力度一浪高过一浪，力度之大十分惊人，小克进行总结后，将其归为以下几类：

　　第一，直接打折型。众多开发商采用最直接的优惠方式，通过打折进行直接优惠。例如，华润西园·润府双十二9折钜惠。

　　又如，近期由南宁市房地产业协会组织的“公共服务行业从业人员购房特惠”活动，公共服务行业从业人员，将享受39家房地产企业提供的年底优惠政策及赠送礼包，在价格上享受最高8.5折优惠。

　　第二，特惠房源，限时促销型。现阶段特价房仍是房企营销的重要方式，许多房企采用限时限量特惠房源方式促销，相当于一种变相折扣。

　　如融创·九熙府、龙光玖珑华府推出特惠房源，建发·央玺、阳光城光明·未来悦在双十二节点推出限时特惠秒杀优惠等，比平时成交价优惠了不少。

　　第三，首付分期型。对于首付款不足的刚需客户，首付分期有效缓解了购房者的资金压力。其次对于门槛较高的项目，单看首付也是一笔很大支出，部分购房客短期资金周转压力较大无法一次性支付，首付分期可以有效帮助解决这一问题。

　　现阶段各大房企采用较多，例如阳光城大唐·檀境推出首付3.9万起分期政策，星海银沙首付分期9万起。

　　第四，送车、送车位、送物业费、送家装等。金科云广区域购房即送X年物业费，龙湖·春江天越送全屋家装名额，龙光玖珑湾装修准现房9字头起，抽盲盒送人防车位，阳光城龙光檀映滨江·天境限量30套买房送车位等，“花式”购房礼包齐出江湖。

　　第五，开启全民营销阵营。这类全民营销主要是面向两类人群服务，一是自由经纪人，包含一部分分老业主，通过小程序上的推荐成交可获得佣金；二是房企内部员工，享受员工推荐额外折扣，推动内部员工卖房去化。

　　与上半年价格战集中在非核心的外围区域和板块明显分化不同，进入12月，南宁楼市的价格战进一步蔓延到了核心的区域和板块，愈演愈烈，覆盖范围更广，促销力度更大。

　　并且，就目前的情形看，开发商给出的优惠越来越实在，越来越真金白银。

　　不得不说，各种花式促销为2021年年末的南宁楼市带来了一份希望，在真金白银大实惠下，“双十二期间”部分楼盘实现了一波走量。

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　　市场横盘期，是“上车”的好时机吗？

　　随着楼市进入横盘期，市场上也出现不少关于买房的热议：在当下，对于购房者来说，是个适合购房的好时机吗？

　　首先，作为刚需购房者，那么横盘期算得上一个较好的置业窗口期。

　　第一，“稳房价，稳地价，稳预期”的政策基调不会改变。并且，横盘期也是一个房价回归真实价值的阶段，过高的房价将在横盘市场中下探筑底，回归真实价值。

　　第二，南宁城市发展整体向好，充满活力。南宁作为首府城市，是一座历史悠久的文化古城。作为中国—东盟博览会永久举办地，南宁具有重要特殊的地理位置。并且按照广西未来的发展规划来看，南宁未来将发展成为特大城市，吸纳更多的人才汇入。

　　第三，在横盘期市场更容易倾向买方，议价和选择空间较大。刚需买房主要目的就是为了自住，对于未来短期内房价起伏涨跌敏感性不高。并且，时值年末，南宁楼市各大房企促销力度空前，目前购房能享受到不少实实在在的购房优惠。

　　总而言之，作为潜力城市的纯刚需，适时上车或许是不错的选择。

　　此外，消费者需要辨别市场上各类促销手段，谨防被套路入坑。

　　第一，当房价跌出合理值范围的楼盘需要特别谨慎，这样的项目或存在有交付风险（烂尾），或存在企业资金流问题，或存在楼盘大幅减配，品质下降的可能，购房者需要再三甄别。

　　其次，需要重点考虑开发商的品牌。随着一轮房企的加速洗牌，未来具备财务稳健、产品力强等优势的房企，才能实现长续发展。在此情况下，央企、国企楼盘更有保障。

　　最后，在支付能力足够的前提下，尽量选择核心区位、优质地段的高品质项目，不仅抗跌而且保值增值的几率更大。目前，楼市已经进入产品时代，不仅要选好品牌、好物业、好地段、好户型，还要关注邻里氛围、社区活动配套等。

　　有切实购房需求的置业者可以根据自身实际情况尽早“上车”，但考虑高品质改善项目的客户可再观望观望。

　　写在最后

　　简而言之，在“住房不炒”的大背景下，未来很长一段时间都将以"稳定"为主。南宁房价整体以“稳”为主，房价不可能一成不变，而房价波动需要在一个合理的范围。