文章发表于公众号：学霸聊房，欢迎关注。

本文是之前南京楼市情况的姊妹篇，准备和大家聊一聊栖霞。

对于绝大多数在准备在南京置业的普通人来说，幅员辽阔的栖霞、浦口以及江宁是必然绕不开区域。

这三个区承接了太多的需求，无论从极致刚需还是到再次改善，购房者总能在其中挑选到适合自己的房子。

但同时也意味着，栖霞、浦口、江宁这三个区的板块杂乱，稍一不注意，就容易被忽悠着进了坑。

确实，南京网上房地产的统计数据显示，这一年栖霞、浦口、江宁这三区的新楼盘数量是远远超过其他行政区的，楼盘众多，价格不一。

因为这个三区域是在太大，我会将三个区分开细说，并把每个区域的每个版块都做分解，并予以图示。

我们先从栖霞开始，希望能将各个板块的优劣以及真实的房地产市场情况阐述清楚，基于性价比与投资的考虑进行分析形成结论，以飨读者。

这里可以把栖霞主流的在售新房板块进行划分：燕子矶、尧化门、仙林湖、栖霞山、龙潭以及马群板块。每个板块都有自己鲜明的特质，适宜不同的人群的需要。

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明星板块：燕子矶

今年的栖霞区明星板块非燕子矶莫数。

年初，仁恒公园世纪开盘直逼四万，让更多人的把目光聚焦到了这个板块。

这一年以来，燕子矶也不负众望，板块内利好频出。

商业方面有大综合体万象天地的持续造势，学区上有南师新城的尘埃落定，交通上地铁6/7号线进展不断……

有人会说毒地，但我一直不认可毒地的偏见，燕子矶新城作为主城的重要板块，有空间，有规划，有配套，发光是迟早的。

如果你长期关注南京市场，你应该知道燕子矶的楼市是打了一个翻身仗的。

一开始的燕子矶，除了融创玉兰公馆，其他楼盘的去化并不理想，那时人们还带着“毒”色眼光来看燕子矶，尤其是老南京人。

但随着主城3万的选择越来越少，燕子矶性价比开始凸显。

犹记中海燕矶听潮从2.8万卖不动到3.1万涨价去库存，正是这个版块性价比逐渐显露的表现。

随着利好不断落地，燕子矶的置业门槛也越来越高，入门选择是3.2万单价、总价300万、首付3成的燕熙台。

燕子矶版块的价格并不统一，有着接近4万的头部仁恒（品牌品质优势），也有3.5万的万象天地（商业配套优势）以及3.4万金科博翠花园（已售罄，现房优势），未开盘的宝能、佳兆业也令人期待。

若置业燕子矶，如果从诸多在售楼盘中进行筛选，燕熙台的性价比是最高的。

燕熙台标准的三大件装修，虽然学区未定，但我猜测未来整个燕子矶新城的教育都会交于南师附中集团统一管理（注：仅为个人猜测）。

从整个价格梯度来看，南京300万+3.2万+首付3成，似乎也没什么更优的选择了。

2低调板块：尧化门

如果说燕子矶是明星板块，那么尧化门则低调的多。

尧化门可以视作燕子矶的下游板块，两者在空间距离上接近，而尧化门板块一定程度上也可以享受燕子矶的配套。

而ZF为了发展这一片区，在老尧化门北侧又打造了兴智科创新城板块，并召开了土地推介会来向开发商推介这个板块。

因此，尧化门可以分成老尧与新尧（兴智科创新城）。

可能很多人对这个板块并不了解，但是一提华润幸福里，相信很多人知道这个中签率低于10%的神盘。从神盘之后，尧化门板块便一直都很低调。

然而，从19年开始，板块土地出让迎来了爆发，新希望、石榴（正荣联合）、弘阳、融信、高科在新尧、老尧相继拿地。

苏宁的到来更是给板块的置业者打了强心剂，板块内有了属于自己的商业配套，预计本年度新尧（兴智科创城）还会出让一幅综合体地块，配套也会逐渐成熟。

那目前板块内的市场如何呢？

从价格上来看，新尧板块均价在2.8万元/平左右，而老尧化门已经冲到了3.2万元/平（鲁能公馆现房）。

从去化上来看，新尧的紫樾府与江悦润府，老尧化门的鲁能，目前去化率都在5成左右。

如这个去化数据，既没像铺天盖地的软文吹的那样兴智科创城前途无量，也不像很多边缘板块一样一套都难卖，虽然是在中介与分销下达到这个成绩……

这说明兴智科创城的概念已经被很多人认可了，但是认可的又没有那么强烈。如果去具体分析下去化率背后的逻辑，其实很简单，就是价格差还没有到位。

作为燕子矶下游板块，最重要的就是要与上游拉开价差。但是目前燕子矶仍存在一个3.2万的bug燕熙台，新尧仅仅4000左右的价差有多大的吸引力依然需要画一个问号。

此外，东边的仙林湖虽然二手高涨，但新房目前的价格也在32000左右。

算个账，每平4000元价差，100平就是40万，算到3成首付，就是12万。你是愿意凑一凑够一够燕子矶或者仙林湖，还是买尧化门呢？

不过，燕子矶和仙林湖未来不会再存在3.2的盘了，包括今年双限地块，加上精装包燕子矶的单价也要到3.5了。

与周边的价差+自身板块的规划与配套，我们认为未来尧化门板块价值会逐渐凸显，一句话定位尧化门：存在机会，需要等待。

3强势板块：仙林湖

近年来，仙林湖新盘数量极少，但是无论是高科荣境、万达茂还是融信世纪东方，都是个顶个的神盘。

高科荣境的二手房更是成为了仙林湖板块的白月光，成交价早已超过了4万，与板块内新房倒挂明显。

那么，为何仙林湖板块如此强势呢？

仙林湖板块内的一个楼盘可以给我们答案：水沐雍容府。

该楼盘是由招商、新希望与淮安水利合作，楼盘目前共推出1267套，去化率在60%左右。虽然去化还行并不差，但是与神盘辈出的仙林湖板块格格不入。

究其原因，无非在于学区+品质+配套的缺失：水沐雍容府目前的学区未定，虽然有概率可以蹭到金陵小学与金陵初中分校。

但是另一个楼盘半山云邸售楼处一张图足以让购房人心生怀疑（金陵小学和初中新施教区范围，精准的避开了水沐雍容府），毕竟没有确定的东西，不敢冒险。

从品质来讲，X商一言难尽，另外两家则是新进入南京的开发商，品质尚未得到认可；从配套来讲，无论是距离经天路还是仙林湖地铁站，水沐都处于比较尴尬的位置。

从这个反例我们能看到，支撑仙林湖的就是学区+品质+配套。

即将开盘的半山云邸项目深谙此道。

毕竟是本地开发商，栖霞建设早早就把学区合理合法的公示了出来，而栖霞建设的品质在南京楼盘中也是颇受好评，三大王牌占其二，相信开盘即便真能开到4万，应该也是不愁卖的。

4难兄难弟：栖霞山&龙潭

这两个板块，可谓栖霞区楼盘中的难兄难弟。

虽然是整个栖霞入手门槛最低的楼盘。但是两个板块的市场都不太理想。

栖霞山板块均价在2.4万~2.7万之间，龙潭的均价在1.7万~2万之间，乍一看这两个板块价格都不高。

尤其龙潭，基本上要触碰南京（高淳、溧水除外）的价格最低线了，那实际去化如何呢？

栖霞山板块内华侨城项目去化是最好的，从南京网上房地产数据可以看到，华侨城去化率已经达到8成左右。

一方面是因为项目地价低，售价也比同板块其他项目低。

另一方面，华侨城更加靠近华侨城欢乐谷，这个所谓的“配套”（不过游乐场式的配套能解决生活必需么…？）

板块内另一个盘蓝光雍锦逸境府，去化少的可怜，整体去化率不足15%。主要原因还是因为价格，这个楼盘单价高达2.7万，已经可以触碰新尧板块的部分楼盘了。

此外，除了价格，造成板块内楼盘冷热不均还有一个重要原因，便是分销的力度。（这个板块是需要大量中介分销的）。

栖霞区整体还是以地缘客户为主，高端客户会选择燕子矶与仙林湖，而刚需客户则会被价差引导至尧化门板块。

因此，栖霞山板块的客群则被阻断了。（相比尧化门，栖霞山没有足够的价差进一步引流极致刚需的客户）。

开发商需要使用中介的力量来分销。高的去化率背后，其实是大量中介的功劳。

话句话来说，这边的楼盘，从中介手上买可能更便宜（记得去售楼处的时候要戴头盔…）。

另一个值得注意的就是，栖霞山这个板块虽不太成熟，但供地却呈现井喷态势（emmm…），预计今年过后还会多6个新的项目，竞争可谓惨烈。

如果你问我这个版块是否值得入手？我觉得吧，此板块发展尚属早期，配套未完全成熟，但是房价却有点偏高，撇开地缘自住不论，购买还是需要三思，而且竞品繁多，多多比较吧。

说完了栖霞山，我们再把目光投向板块最东边的龙潭，同样也是一个依靠大量分销的片区。

板块内去化最好的（或者说最舍得给中介提成点数的）是悦东府，这个楼盘达到了60%去化率。其他项目去化率很难高于五成，开盘一年，大多数多处于30%~40%去化率之间。

这时你可能会问，板块的价差已经足够拉开，为何龙潭去化还是这么难。道理很简单，因为这边实在太偏了（可能一不小心，就是镇江移动欢迎您）。

配套、交通，甚至未来规划的利好都难以看到，只能吸引地缘客，乃至极致刚需的地缘客。

从投资的角度来说，1.7~2万的售价虽然是板块内的低谷，但对于投资客的吸引力，明显不如同样价位的江宁滨江以及禄口。

江宁滨江和禄口两个板块虽然同样尚未成熟，但比起龙潭，城市规划要美好太多了。

结论是，贪图低价去投资龙潭？个人建议十思而后行。

5马群

最后的最后，还有马群板块。

板块内新房稀缺，近期会推售的可能只有复地御钟山以及中海今年在板块内摇到了一块地，预计明年开盘

马群有个特点，就是人口密度高，相信你只要去过马群地铁站都能感受到。

人口密度高，购买力自然是不用愁的。不过也是由于人口杂多，板块内部的小环境可能会受到影响。马群属于小环境决定房价天花板的地段，后期新房上市，我们再详议。

简单聊一下复地（也没其他可说的了……），曾经的城东豪宅，终于迎来了收官之作。

紫金山，环陵路这些名词一听就会让城东客户心潮澎湃，但是这个盘嘛。

翻看贝壳的二手房数据，复地一期的挂牌均价高达……4.5万/平。不过在成交房源中，大户型成交价（处于小区楼王位置，环境品质高，户型好）确实高于小户型不少，精装房源可以触碰5万的价格。

不过如果你去实地看看，复地售楼处金碧辉煌，但除此之外，环境品质、物业水平似乎离豪宅都还有一定差距。

户型设计倒是挺豪的，收官之作为180+230的户型，典型的豪宅面积。

180只做了三房，主打舒适性，放弃了经济性，我们可以用豪宅思维来理解这种做法，就像河西海玥130两房，160三房一样。

不过，与豪宅户型匹配的，必须要是豪宅物业与豪宅品质，目前来看复地御钟山与豪宅仍有差距。

这里可以列举一个正面例子，同样主打城东豪宅概念的银城君颐东方，虽然还未有成交（限售期），但贝壳报价已经接近6万，相信等待限售期结束，银城品质+品区环境，成交价达到6万不是不可能。

话说回来，复地是否值得买，一切的一切还得看价格，目前毛坯报价4万的价格也确实不高，加上城东地缘客的购买力，首开去化个80%以上应该还是没问题的。

若是后期品质难以继续改善，毕竟片区未来规划已经定型，利好已经尽出，大户型未来的出手还是有一定难度。

结语

对于栖霞区各个板块的优劣以及今年以来真实的房地产市场情况已经梳理完毕。

整体来看栖霞作为主城区，整体的去化还是不错的，同时板块之间的层次已经显现。

对于消费者而言，买房的投资逻辑还是对板块内的要素进行加权平均，最后通过得分来选择最优投资标的。当然，其中一个关键指标还是未来的价格收益。

每个人心中的预期啥不同的，我作为一个职业地产投资人，纯粹不负责任的来大胆预测下栖霞各个板块五年后的二手房房价（2年交付+3年限售）：

五年后我们再再翻出这篇文章，看看我预测对了几个

下期我们继续来分析更加复杂，关注度也更高的浦口区，希望各位多多关注点赞鼓励！

END