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7月4日下午，天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块正式对外出让。

最终，华润以450477万元，楼面成交价22828元/㎡，将该地块拿下。

结果并不意外。

毕竟地块的出让条件当中，有这么一条门槛：

竞得人须按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币30亿元，须具有大型体育综合体建设的成功经验。

什么重点工程？南沙全民文化体育综合体。

而华润，本身就具备了这种体育综合体的建设运营能力。

在地块成功出让后，有一些朋友问，利好谁？

言藍樓市

01.

天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块，归属于广物吉山仓地块的一部分。

整个地块，位于广园快速路以北，岐山路以西，用地面积111438.88㎡（出让宗地面53682.22㎡），容积率≤3.68，建筑面积≤197338㎡。

这个地块质素，有几个信息点。

其一，体量不小。

算下来，宅地用地面积8.82㎡，建面32.26㎡。

除此之外，还有一所36班九年一贯制学校以及部分的商业用地。

又会是一个社区大盘。

其二，容积率没太大优势。

3.68的容积率，高于珠江花城，而距离地块再远点的联投文津府，容积率甚至只有2.7，舒适度会更高。

所以回到岐山路AT1010008、AT1010010地块，大概率会做的产品，还是刚改产品。

当然，价格也是关键。

整个地块的价格不算高，楼面成交价22828元/㎡，甚至有点划算。

当然，如果加上这个地块所需要附带的重点工程项目建设金额，地块的成交价则来到了3.8万元/㎡。

而目前该地块周边在售新盘包括有北侧的珠江花城（天河），五期在售房源均价6.3万元/㎡。

往天河儿童公园方向走，有联投文津府（天河），目前尚未开盘。

牛奶厂则主打高端产品，有合景臻颐府和缦云广州两大项目，售价较高，9万/㎡左右的价格了。

还有更远一点的保利天汇（天河）和天河壹品（天河）。

前者在售五期，主要售价6.5-8万/㎡，后者价格也差不多。

而南侧的富力南驰富颐华庭（黄埔），在售房源均价5.3万元/㎡。

综合看下去，如果吉山仓地块后续项目在户型打造上能够有差异化，然后价格合理，那么以周边的成交成绩做参考，那么吉山仓地块还是有很大的市场前景空间。

再加上后期如果九年一贯制学校有名校支撑，以及华润这几年的产品打造口碑，对于华润来说，也是布局广州又一宗不错的项目。

不算硬骨头。

从目前传出的消息是，这个地块，改善型产品有，小户型也大概率会有。

就看后面更为确定的消息了。

而对于珠江花城来说，潜在竞品的进驻，短时间并没有太大影响。

体育东集团均和小学、产品使用率高、户型设计极致、价格在天河在售新盘当中性价比不错，这几点依然是珠江花城最大的明牌。

从现阶段来看，珠江花城依然是当下入手天河优先级较高的新房选项。

而从未来来看，则有可能存在一个入市时间点的差异化错开问题。

就看吉山仓地块什么时候入市了。

02.

对于周边板块来说，地块的顺利出让，同样是好事。

由于住在附近，我们对于地块周边再熟悉不过。

虽然珠江花城这几年做了持续开发，并在教育配套的引入不惜重本，已经进一步提升了周边的居住价值和教育含金量，但板块依然存在改善空间。

尤其是交通。

从吉山仓地块控规图来看，珠江花城业主的核心主干道之一岐山路将会被拉直和拓宽，而且会和茅岗路打通。

如此一来，周边的交通界面会得到进一步的提升。

未来长远来看，这里曾有的交通屏障，会有机会完全被打破。

除此之外，占地面积不小的吉山仓地块，和附近的吉山村，属于开发较晚的城市留白。

和附近的珠江花城也好，还是广园快速路一路之隔的富颐华庭也好，看起来有那么一些不协调。

但随着地块的出让，未来项目的开发，新的高密集度的城市界面，可以彼此融合在一起，共同汇聚成新的城市门面。

「价值感」会与日俱增。

03.

而隐藏的赢家，却在南沙。

前面说到，地块的竞得者，须按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币30亿元，须具有大型体育综合体建设的成功经验。

而这个重点工程项目，就在南沙。

南沙全民文化体育综合体项目，位于万顷沙二十一涌。

据了解，该工程建设用地面积约0.67平方公里，投资规模暂定73.85亿元，总建筑面积暂定46万㎡，包括综合体育场、综合体育馆、游泳跳水馆、运动员中心等。

整个体量不小。

在南沙区的国土空间总体规划草案当中，我们也能看到，南沙全民文化体育综合体项目所处的南沙南部地区，正是南沙城市发展主轴的重要片区。

但相比南沙中心城区，这里地理位置优势明显，功能定位愈加清晰，但城市界面和城市设计，还有短板。

从某种意义上看，南沙引入积累了丰富体育综合体和城市运营经验的华润，恰恰是希望补上「运营前置化」的城市设计短板。

要知道，深圳现如今的地标，深圳湾体育中心，也就是大家俗称的「春茧」，就出自华润置地之手。

这是南沙要进一步破局和扩大朋友圈的一块重要跳板。

而对于华润来说，他们也能够在深圳之后，再一次在大湾区其他重要城市，复制他们的“春蚕”模式。

同样值得期待。

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