这两年对于众多房地产开发商来说真的是最艰难的时期。从蓝光、华夏幸福开始，到今年下半年惊天大雷恒大事件，以及最近的花样年、佳兆业等等房企花样繁多的爆雷事件频发。如今整个地产行业如同过年放鞭炮一般“噼里啪啦”爆声一片。

除了众多的房企日子过得朝不保夕，更多的“准业主”们更是苦不堪言。去年疫情期间，趁着开发商降价的机会买房的购房人，今年则没有了去年捡着便宜的喜悦，每天看着房产新闻提心吊胆。那今天我们来聊聊，如果你不幸购买的房子爆雷了，你该怎么办？

壹 / 千万不要退房

在今年恒大爆雷停工期间，很多业主是趁着恒大打折时购置了恒大的房产，这之中有不少业主是付的全款。在爆雷最开始的那几天，很多的业主非常的无助。他们到了项目现场，看到原本热闹忙碌的工地空空如也，仅有少数的工人在看着工地。

紧接着，有人爆料称自己的房子买了快一年了恒大还没有办理网签。更可怕的是，甚至还有业主在交了全款之后都没有拿到自己的合同。一时间，舆论哗然。很多业主都认为自己的房子或者房款都拿不到了，有人开始要求恒大退房还钱。

遇到这样的事情我们一定要记住，千万不能申请退房。

很多人可能以为趁着公司没有倒闭，早点退房就还有机会拿到已经交了的房款。我只能说，这会儿还指望公司账户里有足够的资金退业主的房款，那公司就不至于走到债务违约的境地了。

按照企业破产法第一百零九条和第一百一十三条、合同法第二百八十六条以及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)等规定，房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：

最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

通过这个清偿顺序可以看出，购房者的债务清偿顺序是优先级最高的。而如果购房者在选择退房之后，债权则由购房人变为一般债权人。也就是说，债务清偿顺序变成了普通债权，债务清偿顺序属于劣后。

可以想象，开发商爆发债务危机本身就是公司资金链断裂造成了兑付违约造成的。那么，当有一天公司进入破产程序后，所欠的那么多工程款、开发贷、工资、税费等等债权全部都排在一般债务之前。真的清偿到退房款这个项目时，可能不仅连汤渣都不剩，甚至连汤盆都早被端走了。

所以，一旦开发商爆雷出现停工问题时千万不要退房。一旦冲动，真的会一无所有的。

贰 / 先确权 为自己的房子“上把锁”

保证在不退房的前提下，我们也要积极的行动来保障自身的权益。

很多人当时买房就是图一个便宜，一套房子甚至可以比没打折的时候便宜几十上百万。在如此大的优惠面前确实会让人掉以轻心。后来很多的业主会和我说：“当时说想要享受高优惠就必须全款购房而且暂时办不了网签。我心想有合同有收据，而且还是大房企。白纸黑字肯定也跑不了，就不会有什么事情。”那么没有网签的房子真的会没有吗？

在法律层面上来说，确认一个房子的产权的所有权主要是依据房产证来确定。这一点所有人都可以理解，办理了房产证才算是国家正式确认产权所有人。购买一套房子一般情况下是在房屋交付后，由开发商统一办理产权变更。所以很多购房者就认为，既然房产证所有人都是交房后办理，购买期房时有合同，开发商就肯定会认账。因此，很多购房人就忽略了网签备案的重要性。

网签备案是指购房人和销售对象签订合同后到房产管理部门进行备案，房产管理部门将交易信息公布在网上并签发网签号。任何个人、单位或集体均能通过互联网查询到该次房产交易信息。购买的房子进行了网签就相当于在政府那边做了一个备注，这套房子已经有人买了，不能拿去用作抵押或者买卖了。

网签的意义除了防止开发商一房多卖，更是可以确保开发商不会拿你的房子进行抵押贷款。很多开发商为了从金融机构贷款获得更多的资金，除了开发贷，还会使用房屋产权进行增押贷款。

很好理解，既然房屋在开发商卖给购房人之前产权属于开发商的，开发商就可以拿自己的房子进行抵押贷款。如果购房者在购买了房子后没有在政府部门进行网签备案，那么政府和金融机构就不会知道这套房子已经有人出资购买了，银行按照正常程序依旧可以接受抵押来放贷。只要开发商在交房之前还清贷款顺利解押，购房者就不会发现。而开发商等于拿一套房用了两套房的钱。如果开发商出现资金断裂，不能如期偿还银行贷款。这套房子理论上就会被银行收回来用以偿还贷款。

我们说回来，如果你购买的房子没有及时办理网签，那么此时此刻你第一时间需要联系开发商要求立刻办理网签。这样相当于做了一个“保全”，以免你的房子作为公司资产用作偿还其他债务。如果此时该房屋不能办理网签，那你就需要马上收集所有购房证据以备维权。开发商爆雷之后，为了防止公司资产流失或者其他债权人集中“诉前保全”资产造成资产挤兑潮，政府会限制该公司楼盘进行网签备案。所以此刻的你不要惊慌，冷静下来，保存好购房合同和一切证明购房的票据。此外，所有的业主也应该积极配合政府来处理债务资产，合理合法地向政府反映情况。

邵阳市关于恢复恒大项目网签备案的文件

我国政府为了维护公众百姓的权益，维护社会稳定发展，一般在遇到一套房子涉及购房者和债权人的产权分歧时，一般都会偏向于购房者。目前有很多恒大项目未网签的购房者都在政府的组织下开始办理网签，或者由政府出面调解放贷方置换未出售的房产作为抵押物。但是，前提是要有充足的证据证明你购买了该房产。所以一定要保管好自己的合同等材料。

如果你当时购房后还未取得合同怎么办？我建议你第一时间要联系开发商立刻补齐购房合同。同时你也一样要收集一切购房证据，包括《购房意向书》、收据、转账记录等等。如果开发商不能提供正规购房合同，你需要立刻通过法律途径保全该房产，并且通过诉讼途径来确权。

叁 / 团结一心 共同面对

其实在2013/14年宏观调控时期，同样是一次房地产倒闭潮。那时候很多的中小型房企扛不住压力纷纷破产倒闭，留下了无数购房者哀鸿遍野。后来我听说当时有很多的小区业主十分团结，在开发商跑路，项目烂尾的情况下依旧想方设法完工交楼。他们有的是小区业主集资自行复工复产，有的是统一情况集中上诉。总之，不仅保护了财产还建设了大家的友谊。

所以说，即使目前可能遇到了一些困难也不用过于担心。大家应该积极地组建维权群，通过积极沟通来了解项目进展情况，以及派代表去与政府和企业沟通解决办法。我们也要坚定地相信政府不会放任不管，更不能通过极端的方式来维护权利。

相较于之前政府监管政策不健全，现在针对于住宅项目开发有着一整套的保障措施。

首先是开发商在建设项目时，政府会将一部分销售回款放在独立监管的监管账户。监管账户设立的目的就是为了在开发商不能正常施工的情况下，防止项目烂尾的“保险金”。各地政府对于监管资金的监督还是比较严格的，因此也保障了很多业主的利益。即使存在一些监管资金被挪用的情况，但是政府会通过各种途径来回收监管资金。例如，现在恒大所在的很多地方政府都在密切监督恒大往来的所有资金，也会督促银行继续放款那些已经审批通过的房贷直接进入政府的监管账户。

总之，如果不幸你购买的房子遇到了开发商爆雷，那么千万不要病急乱投医。按照我说得冷静维权，一定要通过合法途径维护自身权益。