来源：雪球App，作者： 袋鼠安家肖然学房产，（https://xueqiu.com/9322560553/150744516）

论环线，都说“黄金中环”，居住上，商业配置和人口密度都刚好，也是这几年最有发展潜力的一圈，而北蔡的居住属性却明显高于资产属性。

北蔡板块处于浦东内中环间，罗山路高架以西，扣掉滨江地带（世博和南码头）就是北蔡了。

几十年前北蔡地区是个农村，当年还是申能集团放煤气包的地方（现在已经拆除变成申能集团的海华府了），也是浦东超高压输变电线的走向（现在还在），所以论底子，倒是平平，跟浦东绝大多数地方一样，小康型农村。

北蔡被上海人知道是源自于十几年前作为动迁房的基地，当然规模不是太大。后来能够被大家熟悉，主要是源于品质非常好的大华锦绣华城十几个街区，北蔡城镇化就此起步。

北蔡的第二个小高潮是浦东星河湾漫长的建设售卖和两条地铁线开通，现在正在开第三条线18号线。至于宜家家居北蔡商场，那其实已经在中环线以南了，理论上并不属于北蔡，只是借了个地理概念而已，但一个人见人爱的宜家，倒也真让北蔡的名声好了很多。

不过北蔡宜家和万体馆的宜家在大众心理上还是有差距的，万体馆的宜家在上海人心中的地位那是非常的高，有夕阳红相亲圣地之称。

笔者前面说，北蔡居住上佳，其实还有后半句，就是资产属性偏弱。

我们先谈上佳的居住属性。

◉ 界面体验：目前的北蔡几个主力大盘都自带了不少配套，街面上的商业也还可以，在整个北蔡的西半部，差不多就是星河湾和大华锦绣华城这一带，城市界面非常新，很现代感，而且大量石材立面的房子接连不断，看起来就是个高端环境。北蔡的东部以前是一些大型市场和城乡结合部，如今也拆的差不多了。

◉ 交通出行：北蔡的地铁还是相当发达的，7号线和13号线在北蔡境内的站点众多，现在又多了一条18号线，加之本来就是中环线，驾车进入市区网络去各个主要的商圈商务地带都非常方便，交通本就是整个中环的核心优势之一嘛。

◉ 商业配套：13和18号线在莲溪路站形成一个双轨交换乘站，应该以后会是一个相对来说不错的一个社区型的地区中心，不过双轨交换乘站在上海并不是特别的出色，而且这个站点不在北蔡现有繁华地段之内，短期来看这应该就是个区域型的商业中心，但有增量总是好的。而在北蔡的整个西半部（就是前面提到的锦绣华城、星河湾一带），本身的街面上商业是相当繁荣的，中档品牌也比较多。

◉ 房源品质：这个无需多说，次新的商品房都是名盘，都是品质上在上海小有名气的。

◉ 人口结构：人口结构波动挺大的，但将要缓慢升级。

波段1：早年也是一个动迁安置基地，不过体量不是特别巨大，当地除了本地农民就是上海市区动迁户。

波段2：后期随着浦东的发展，当地又有一定比例的城乡结合部，开了很多大型市场，这一地区的主力人口被稀释成了外来人口为主。

波段3：大量高品质的新建商品房持续交付，现有的锦绣华城和星河湾、申能集团的海华府，还有北部靠近世纪公园方向的社区，人口素质都还不错。

波段4：最近两年北蔡的拆旧力度很大，城乡结合部和大型市场基本都已经拆干净了，拆除区“人口洗牌”了，而按照现在的房价和开发眼界，很显然，腾出来的土地多半是用于美化环境的大型绿化和高品质商品房（地价这么高，必须高品质当豪宅卖啊）。

我们再来谈资产属性偏弱。

上海的发展其实是有逻辑的。要么有历史底蕴基因，就好像卢湾，老静安这样。有历史底蕴，人口素质和家底平均水平很高。所以商场升级之类的会持续不断，而且档次会越来越高。

第二种发展的逻辑在于产业。这个很好理解，典型的张江高科和外高桥自贸区。

北蔡在这两点上其实都是非常缺乏的。底蕴前面也说了就是个农村，这放在浦东倒也不算特别大问题。比较大的问题就在于产业上北蔡一点花头都没有，一点都没有。

浦东算是上海发展最快的地方之一了，北蔡当年也想成为陆家嘴的后花园（陆家嘴的后花园有点多啊），可惜隔着一个特高端的花木联洋国际住区，这么大一块住宅区就把产业脉络给断开了，后花园就没有轮上，至今北蔡靠近内环的地方还有很多以陆家嘴命名的小区。

而且有一点比较尴尬的是北蔡基本上也借不到周边板块的光。

北边儿稍微好一点，还算是世纪公园的延伸地带，虽然是浦东老牌第一流的住宅区，但本体上是全部已建成，房产溢价还是靠更北边的自贸区高端需求溢出，向南能二次溢出给北蔡的红利微乎其微。

东边过了罗山路就是张江，但是张江是政策性边界划定板块，出了这个边界政策不一样，自然北蔡也不会分享到什么，产业上带不动，居住需求上，张江本身的体量和品质都不差，溢出到北蔡的需求不会太大。

西侧向黄浦江方向是自身非常有潜力的世博板块，但是尚处在发展中，也没有余力辐射给北蔡。

南边儿是御桥，是来借北蔡的光的。

最后聊一下笔者对北蔡楼市的观点，一个中环内的招牌，以中环整体的稳健性，北蔡至少房价是能稳定的，但也一时半会儿看不到涨的强劲驱动力。

资产价值上能稳定，而居住属性上，却是品质和配套都不错的，中环北蔡，纯居住的上佳选择。