北京市面上的房屋交易，绝大部分的人都会采用贷款的方式，不了解贷款就不能确认购房的价位区间，所以了解买房时能贷款多少是极其重要的。

一、贷款成数

1.首套贷款

普通住宅贷款成数是六五成，即建委规定的北京的普通型住宅的贷款成数为网签价的65%，上面这句话要注意两点，第一点是普通型住宅，规定为五环内网签价不高于468万（或网签单价不高于3.96万）、容积率大于1.0（含1.0；容积率这点都能满足，一般是2~4的样子）且面积小于140平的房子。第二点是网签价，这个价格是要小于房子总价的，网签价是贷款、缴税时的基数。常见情况：五环内房价600万，网签价467万，房子小于140平，容积率大于1.0，这套房就是普通型住宅，贷款额是467万*0.65=303万。

首贷贷款，非普型住宅的贷款成数是六成，这点在实操时遇见的不多，因为非普要比普宅多交一个增值税。非普通住宅的界定标准是：网签价大于468万、容积率小于1.0、面积大于140平，注意，以上三点任意满足一点即为非普通型住宅，可以看出非普通住宅是改善型房产或别墅了，所以实操时很少见到首套购房者购买非普通型住宅。常见情况：五环内房价1000万，网签价800万，贷款额是800万*0.65=520万。

2.二套贷款

普通住宅贷款成数是四成，常见情况：五环内房子，房价600万，网签价467万，贷款额467*0.4=187万。

非普通住宅贷款成数是两成，常见情况：五环内房子，房价600万，网签价467万，贷款额467*0.2=93.4万。

二、首套、二套贷款的界定

1.北京是以家庭为单位审核，家庭的定义是夫妻俩+未成年子女。全中国范围内，有过房贷记录的，是二套贷款。注意，房贷记录的意思是不管还没还清，这点经常有人问到。

2.家庭名下有北京住宅的，再买一套北京住宅，是二套贷款。

3.离婚后不满一年，且名下无房的，是二套贷款。离婚后满了一年且无房就是首套。

特殊情况：30、40、50年产权年的房子不算住宅，和上述第2条不冲突。即使一个家庭有无数套非70年的房子，但没有70产权的住宅的且全国范围内没有房贷记录的情况下，去买70年产权住宅，是首套贷款。

三、等额本息、等额本金

按揭贷款的两种方式，简单来说，等额本金的初始还款额（即月供）要高不少，但逐年递减，总的利息也要更少。等额本息的还款额每月相同，初始还款额少一些。

四、月供

目前北京的商业贷款，首套贷款利息为5.0%。商贷每100万的贷款，以等额本息计算，月供是5845.9元；公积金首套月供是4873.16元/100万贷款。常见情况：300万商贷，月供5845.9*3=17537.7元、200万商贷+100公积金的组合贷，月供是5845.9*2+4873.16*1=16564.96元。

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