REITs融资效果有待商榷

以基础设施为底层资产的公募REITs，应当具备期限较长、透明度较高、流动性较好、可供分配收益率高等优势，首批及目前处于审批阶段的前几批公募基础设施REITs项目确实具有这些优势，但是大多数有融资需求的基础设施项目都无法满足期限、流动性及收益率方面的要求，从而无法成为公募基础设施REITs的底层资产，限制了公募基础设施REITs融资的适用范围。

管理模式可能存在代理成本高企的问题并需要磨合

我国公募基础设施REITs在集合投资计划的框架下采用 “公募基金+资产支持证券（ABS）”的架构，但公募基金过去并不涉及物业投资管理业务。在这种多层委托代理关系的架构下，信息不对称问题和利益冲突问题可能更加严重，产生道德风险的可能性更大，由此产生的代理成本可能更高。

未来税收问题仍需要解决

我国公募基础设施REITs的产品结构比较复杂，税收方面可能会存在重复征税和税收过重的问题，进而拖累产品收益。税收问题尽管并非设立REITs的先决条件，但对调动各方积极性、推动市场发展壮大至关重要。

交易结构的精简

当前基础设施REITs采用了公募基金+ABS的结构，对市场已有模式的延续有利于产品的顺利推出，也有利于短期在税务方面的借鉴处理。但复杂的架构并不是必须的，如果其他配套的相关法律制度逐步推出，公募基础设施REITs结构也可以更为精简，例如由基金直接持有股权，也有助于公募基础设施REITs引入更多元化的基础设施资产及投资人。

扩募再融资的简化及利用债务杠杆融资

首批9只公募基础设施REITs首发上市共计融资人民币314亿元，平均融资规模在人民币35亿元左右，相对各只REITs的原始权益人整体资产情况，融资规模并不大。但根据目前的规定，公募基础设施REITs后续扩募仍需要进行类似首发的层层的审核流程，不利于原始权益人优质资产的不断注入，持续提升公募基础设施REITs的资产质量。