来源：雪球App，作者： 喂鸽组_面条，（https://xueqiu.com/2845276519/216546732）

4月7日，华夏中国交建REITs（下称$中交REIT(SH508018)$）上市，原本预计募集金额93.99亿元，扣除战略投资者以及网下发售后，普通公众投资者认购的份额为7.05亿。然而公众投资者首日认购总金额超过800亿元，配售比例仅仅0.84%，实属刷了波存在感。

#认购数超38倍！中交REIT值得买吗#

中交REITs有没有投资价值？

首先，REITs基金分为产权类和特许经营权类两种，产权类股权属性较强，特许经营权类债权属性较强。中交REITs属于特许经营权类REITs，具体项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施（又称嘉通高速），主要营业收入是高速车辆通行费收入。

资料来源：招股说明书

高速公路资产证券化并不是什么新鲜事，A股主板就有很多高速股，整体表现差强人意。那高速公路项目套上REITs的壳怎么就变得性感了呢？主要原因是公募REITs整体走势喜人，从去年6月正式上线以来远远好于股市和债券，积累了较高人气。

资料来源：西南证券研报

从过往数据来看，首先，产权类比特许经营权类更受欢迎，而高速类又是特许经营权类中表现较差的；其次，REITs的规模和涨幅负相关，规模越大溢价越低。中交REITs是高速类又是目前募资规模最大的产品，对比其他公募REITs并没优势。

市场对于中交REITs上市后会涨的逻辑来源于机构测算的中交REITs内涵收益率（IRR）达6.61%，稍高于另外三只公路REITs（越秀、广河、沪杭甬IRR分别为6.12%、6.55%、5.84%），高IRR又有交易价值的资产对保险类资金很有吸引力。目前场内的公募REITs产品都有一定溢价，高速REITs现价的IRR下降到4.5%左右。这么简单对比一下，中交REITs至少能涨20%以上。

资料来源：上海证券研报

那么中交REITs的风险在哪里？

我们来看下另一只大规模的高速REITs，$平安广州广河REIT(SZ180201)$。招募说明书中预测2021年下半年净利润可达13,678万元，实际2021年下半年净利润仅7,687万元，不及预期。原因有可能是疫情影响了车流量，导致2021年4季度利润大幅下滑。

广河REITs的价格走势也是11只REITs中表现最差的，基本能反应业绩情况。说明公募REITs尤其是高速项目的业绩是不稳定的，宏观经济面和特殊事件都可能影响区域的车流量，从而影响REITs的投资回报率。

回头来看这次的中交REITs，2018-2021年1-9月项目公司的营业收入分别是：6,179万元、45,275万元、36,545万元和37,745万元。净利润分别是：-33,166万元、-8,408万元、-17,380万元和-275万元，连续4年亏损。

亏损原因：

1. 疫情影响。2020年武汉疫情造成时长几个月的道路封闭。

2. 项目公司的资产负债率分别为81.83%、82.61%、84.32%和84.22%，常年高资产负债率，导致财务费用居高不下。2018-2021年1-9月，项目公司期间费用分别为32,818万元、33,964万元、34,354万元和23,315万元，占营业收入的比率分别为491%、75%和93%和60%。

因此，中交REITs发行的最大意义可能是，还债。项目募集资金拟用于偿还项目公司存量负债人民币 69.47亿元，新增外部银行借款为13亿元。基于项目公司过往毛利水平较高（平均超50%），招募说明书中预测，REITs发行后项目公司财务结构得到优化，2022-2023年净利润可达16,584万元和19,495万元。

只好说盈利测算是否严谨有待考证，理论和实际可能有差距。此外，2022疫情反复对高速车流量影响多大也是未知。

综上，短期看，中交REITs0.84%的配售比例对应20%的理论涨幅是不合算的。长期看，中交REITs重债权属性，当前机构给的盈利测算比较乐观，未来难有大幅溢价的基本面支持。

引用：

上海证券：华夏中国交建REIT投资价值分析

西南证券宏观专题：遇见REITs，在最好的时节

招募说明书

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