来源：雪球App，作者： 奇点商业地产，（https://xueqiu.com/4206536731/191179155）

2020年突如其来的疫情对社会各行各业都造成了巨大的冲击，与线下消费市场联系紧密的商业地产行业更是如此。但来到2021年，随着国内疫情监控体系的完善和疫苗的普及，线下市场又逐渐恢复了活力，商业地产行业也随之复苏。

凤凰网奇点商业同步开启“商业地产企业综合实力”研究课题，针对集团项目数量、租金收入、运营能力、美誉度等多重维度，覆盖全国多数商业地产企业，对商业地产企业在2021年上半年的综合实力进行调查研究。

总体来看，今年上半年商业地产行业亮点十足：规模继续保持扩展；轻资产模式广受青睐；持续发力线上探索全渠道；CMBS与REITs日渐流行。

加速布局：规模持续扩大

上半年各大商业地产企业继续开疆拓土，持续更新城市商业布局。

万达商管在上半年可谓动作频频。其计划2021年开业50个万达广场，全年计划新签约70个轻资产万达广场。据不完全统计，截止6月31日万达广场新开业15座，其分布襄阳、天津、延安和驻马店等多个城市。其中近70%新开业的万达广场都位于二三线城市。

财报显示，万达商管2021年上半年取得运营收入198.1亿元。据克尔瑞研究中心排名，其位列内地房企TOP1。

作为商业地产行业“老将”的凯德集团也有着自己的布局。7月10日，全球第十座、上海第三座来福士——北外滩来福士全面开业。来福士作为凯德集团旗下的核心产品，又位于北外滩核心地段，强强合作令人期待。

而一向长年位于商业地产排名前列的龙湖商业在上半年也继续发力，力争高位。

2021年，龙湖商业计划在全国新开13家天街，范围覆盖华东、西北、西南的一二线城市。上半年已经正式开业三家天街：分别是4月16日开业的北京丽泽天街、4月27日开业的长沙洋湖天街和4月30日开业的苏州狮山天街。

与万达广场的扩张不同，龙湖商业相对更加强调推进网格化布局和精细化运营，所以在上半年主要将目光集中在一二线城市。其“空间即服务”战略意欲在更多城市节点上打造出转念即达的欢乐入口。

另外，华润置地分拆华润万象生活登陆资本市场后，也开始了自己的“狂奔”。据不完全统计，2021年华润万象生活预计开业13个新商业体，包括4座万象城(宁波万象城、泰州万象城二期、汕头万象城、兰州万象城)、1座万象天地(西安万象天地一期)、5座万象汇(重庆大渡口万象汇、南京桥北万象汇、贵阳万象汇、南宁五象万象汇、南昌万象汇)以及深圳万象前海、嘉兴南湖天地、北京西单更新场。

上半年泰州万象城、南京桥北万象汇、重庆大渡口万象汇、南昌万象汇和嘉兴南湖天地等项目的开业也代表着华润2021商业板块的任务正在一步步完成。

鑫苑商业在上半年也有着不小的动作。一边北进华中，3月20日正式发布郑州鑫苑国际中心项目；另一边剑指华南，3月24日发布广州环球梦大厦项目。其中，广州环球梦大厦将在智慧服务管理上做重要升级和突破，同时该项目引入CBRE合作，结合国际商业服务管理与国内服务经验，为客户提供更加专业的增值体验。

转变模式：轻资产广受青睐

进入二十一世纪的第三个十年，商业地产行业也发生了翻天覆地的变化，行业模式探索也进入了一个新阶段。如何有效进行资产管理，在保持较低风险水平的同时实现效益最大化，成为标杆商业企业未来发展战略的核心。

龙湖商业作为中国内地最早一批商业地产开发运营商，在行业多年深耕后在上半年开始转型。

2021年3月9日，龙湖商业宣布全面启动轻资产模式。截至2020年，龙湖商业在全国开业的商场已有49座，加上尚未开业的项目也达到了100个。转型轻资产模式可以通过资产管理和精细化的运营，可以不断优化资产组合，驱动业务稳步增长。

而一向备受瞩目的万达商管也从今年正式开始全面实施轻资产战略。

万达商管表示将不再发展重资产项目，不再投资持有万达广场物业。根据万达商管董事会要求，从2021年起万达商管将签约轻资产万达广场不低于60个，这标志着万达广场这一核心产品将彻底实现轻资产化。

被誉为“商业地产黑马”的新城控股，截至2021年5月25日，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到169座，进驻全国126个城市。

其中，在5月26日开业的孝感吾悦广场是新城控股今年开业的首个轻资产，同时也是净地项目。这标志着新城控股从商业开发建设、定位规划，到品牌招商落位、商业运营推广，实现了轻资产运营的完整闭环。

宝能控股也在今年2月剥离出宝能体系，并将其更名为莱华控股，下设10家商管子公司，重点布局深圳、合肥和扬州等城市。

全渠道运营：发力线上数字化为王

进入“后疫情时代”的2021年，商业地产企业继续在线上端，力图与线下端相结合，继续对全渠道运营进行探索。

戴德梁行宋洁表示，“搭建基于购物中心地理位置为基础的全场景运营的赋能系统，是成为购物中心数字化的关键一步。或许10年以后回头看，‘全渠道运营’作为下一个抓手和能力或许就是在今天开始孕育的。”

合生商业选择加速转型商业运营数字化，其通过与天猫合作开通北京朝阳合生汇旗舰店，在线上能够购买到线下同款商品，并实现场内商户的当日达；并将通过建立前置仓储，逐步实现外部合作商户的同日达。

另外合生商业还通过推出线上商城，打造种草社群、上线恋物街online等多重措施与消费者建立联系。并通过自家合生汇、合生汇积分商城和合生通三个小程序组成了线上购物矩阵，开辟了线上购物通道，通过微信商城与品牌合作进行直播购物，在“后疫情时代”为消费者提供更多选择。

鑫苑商业也在自己旗下的多个购物中心推出相应的小程序，使消费者的消费体验得到升级。包括鑫苑大都汇购物中心、荥阳鑫苑鑫都汇和郑州鑫苑鑫都汇在内的鑫苑商业各品类购物中心都有针对性地建立小程序，其内容包含团购、积分商城和停车服务等，推动了商业场景下的万物互联。

聚焦资本：CMBS＆REITs日渐流行

2021年上半年REITs（不动产投资信托基金）与CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）愈发受到各大商业地产企业的青睐。REITs与CMBS项目的优势在于可以打通资金链、盘活存量和优化债务，从而推动商业地产企业的进一步发展。

商业地产类REITs在2021年上半年发行金额同比增长42%，其中位于核心城市核心商圈的底层资产越来越受到关注。

金茂商业作为标的物业持有方及运营方的类REITs产品——“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”在今年1月21日成功发行。

“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”是金茂华福系列的第3单落地项目，底层标的物业为中国金茂位于长沙及青岛两处核心区域的优质购物中心。

另一边，华润商业旗下的深圳华润大厦资产，也于今年上半年开始支持专项计划债券类别为ABS，发行金额30.01亿元，承销商和管理人为中国国际金融股份有限公司。

另外还有上海万象城购物中心、金科爱琴海购物中心和长沙奥克斯广场等与上半年起息的CMBS产品，都将为其各自所属的商业地产企业带来新的活力。