商业综合体内的独立品牌商户是否属于租赁柜台？商户租期未满提前撤场是否可直接适用《消费者权益保护法》第四十三条？

三、司法判例

司法实践中，各法院对于商业综合体内的独立品牌商户是否属于租赁柜台、商户提前撤场的责任承担认知不一，主要有以下几种情形：

（一）判令商场承担责任的情形

1.出租者与商户虽签订《商铺租赁合同》，但出租者对收银、物业、营业数据、优惠活动等进行统一管理，与“租赁柜台”并无本质上的区别，出租者向商户收取的租金，实质上是与商户共同分享销售利润。出租者负有保证商户在租赁柜台期间经营活动符合法律规定的义务，对商户在此期间内损害消费者合法权益的行为，出租者应负有一定的责任。商户在租赁合同未期满时，便自行撤场，损害了消费者的合法权益，故出租者应承担先行赔付的责任。［（2019）鲁01民终12161号］

2.商户在出租人经营管理的家居广场设立了“美斯塔衣柜”柜台，出租人称其与商户签订的是长期租赁合同，但并未就此提交合同书面文本，无法知晓其中约定的具体内容，又结合出租人陈述的商户所承租的商铺与其他商铺相互独立，每个商户之间均为隔断封闭经营等内容，可以证明该商铺租赁也符合柜台租赁的特征。目前，因该柜台已撤除而实际停止营业，导致消费者的合法权益受到损害，现消费者基于侵权法律关系要求上述柜台出租者赔偿损失，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条的规定。［（2019）川民申5186号］

3.商户是在出租方建材馆经营，商户与消费者交易时，向消费者出具了由出租方统一印制且印有出租方标记的销售单，出租方作为柜台的出租者依约收取展位租金，实质是与承租者共同分享销售利润，其对承租者的资信状况、守法经营、依约经营等情况负有的核查义务不仅是其实现经营目的的内在需要，也是其作为柜台出租者对外向消费者承担先行赔付责任的财产基础。［（2017）苏06民终381号］

4.从出租方与商户所签《专柜合约》的内容来看，商户系在出租方经营场所内短期设立专柜并在该期限内接受出租方的统一管理和安排，该经营形式符合柜台租赁的特征，可以认定出租方属于《消费者权益保护法》所规定的柜台的出租者。

（二）判令商场不承担责任的情形

1.商户应诉，消费者直接向其主张权利并无任何妨碍，出租方不符合按《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条承担法定责任的条件。［（2019）川01民终8012号］

2.消费者就培训事宜（包括课时、合同总价款等）单独与商户协商约定，消费者直接向商户支付合同款项，商户以自己名义出具收款凭证，可以认定商户系独立经营、自负盈亏的主体，其与出租者之间系商铺租赁合同关系，商场运营方作为出租方的授权管理方，两家公司均未直接参与并影响商户的经营管理，收取商铺运营收益，故本案不属于适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条的情形。［（2016）粤0303民初6450号］

3.从商户与消费者签订服务合同并收取费用，商户与出租者签订商铺《租赁合同》并自行装修、负担水电费等事实可知，商户独立核算，自主经营，仅向出租方支付租金和房屋管理费，并不上缴收益，因此，其与商户之间的商铺租赁关系当属房屋租赁关系，而不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条中的柜台租赁关系，故本案纠纷不适用该规定，出租方不对案涉债务承担连带给付责任。［（2016）辽02民终01989号］

4.出租方与商户订立的《商铺租赁合同》与柜台租赁合同不同，按照《商铺租赁合同》的约定，出租方仅向商户提供场地，对其生产经营活动不具有支配和控制权，亦不参与经营，不属于柜台租赁合同范畴，故不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条规定来认定出租方承担连带赔偿责任。［（2018）津01民终1120号］

5.一方面，本案中消费者系以服务合同纠纷起诉，根据合同的相对性原则，出租方并非其合同的相对方；另一方面，商户所经营的商铺尽管位于出租者广场内，但系封闭式商铺，相应款项也是由商户直接收取，故不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条中的展销会或租赁柜台。［（2017）川0191民初1779号］

6.第一，商户系独立法人，消费者系向商户购买了畅游卡并支付了相应费用，消费者自认其与出租方之间不存在任何直接的交易往来，消费者与出租方不存在服务合同关系。第二，出租方将上述场地出租给吴善良，商户在上述场地进行实际经营，该场地本身规模较大，有独立的门面及装修，并非临时的摊位而属于较为固定的经营场所，并非《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条中约定的展销会或者租赁柜台的情形。［（2016）京03民终493号］

从上述判例可以看出，判断商场是否担责，主要在于区分商户与商场之间的真实的运营关系，而未过多地关注租期是否届满。柜台、商铺与商场之间的运营关系主要区别在于：1.商户是否服从商场的统一管理和安排；2.商场是否参与商户的经营管理；3.商铺是否封闭形成独立的、固定的经营场所。

在如今的大型商业综合体的运营中，大都系独立的法人主体与商场签署租赁合同，在商场能够提供证据证明其与商户之间仅系单纯的租赁关系，商户有合法的品牌授权或独立经营资格，且商户均自主经营、独立收银的情况下，消费者依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条主张商场承担责任难以得到支持。因此，在实际消费过程中，建议消费者尽量了解、核实经营者的资质、经营状况等，根据自己的实际需求选购服务，尽量避免一次性的大额投入。同时，要求与商户签署书面的合同，明确约定服务有效期、地点、服务内容、退、转卡条件等，一旦出现纠纷才更有利于维护自身合法权益。

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