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扭曲的小三房（一）

曾经我们以为，100平的是三房，90平的是两房。

现如今，80平的都变成了三房，据说还有可能出现70平的三房，这是市场需求的倒逼，更是这个城市生存压力的另一种体现。但即便是“小三房”，我们也绝不应该毫无底线的降低对居住空间的要求，鉴墅开篇，我们将带领各位品鉴小三房，一同去关注这个城市里特定刚需族即将面对的房产万象。

鉴墅第001期 文、图 鉴客 发于郑州

鉴赏对象：五龙新城

交房时间：2018年10年

楼盘位置：高新区五龙口南路与冉屯路东路交叉口

基本信息：五龙新城由富力，建业和易居三公司开发，总占地778亩，总建筑面积350万方，物业形态有精装住宅、休闲购物中心、甲级写字楼等。目前在售精装房源，面积为82、89、111平米，均价15000元/平米（有上涨趋势）。

第一次看到这个楼盘，自然是首先关注到了＂五龙＂二字，熟悉这块区域的人都知道，这是原来五龙口村的地，尽管我们明白，郑州这座城上的楼盘基本上都是在一个又一个拆掉的城中村上建的，但个人对这个项目仍然沿用＂五龙＂二字表示不太认同。

不过，一切回到房子本身。

都说看房子先看开发商，那我们就来说说这个楼盘的背后，富力、建业、易居，后两个就不做过多介绍了，重点说说这个富力。置业顾问向我介绍，这是富力在河南的第一个项目，也是想做成经典样板的。

富力的情况，相信不少购房者并不是很了解，我们还是请教下度娘吧——

富力地产官网

广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力”）（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

以上官方说法，仅供大家参考，但“2015年中国房地产10强”的名号应该是值得信任的。同时，有几点信息提供给广大消费者，同样仅供参考。

1、这是富力地产在河南的第一个项目，虽有心打造样板，但国内大牌开发商来到郑州水土不服甚至败走绿城的事时有发生。（富力地产不会因此告我吧！！！！）

2、开发商信息中虽有建业地产的出现，置业顾问也告知我签订的合同也是直接跟建业签订的，但我个人却得到一个消息，五龙新城项目建业集团确有参与，但不过是在拿地阶段，毕竟外来的老大也需要本地的大佬照应着。虽然这个消息无法确认，但从目前建业集团旗下项目对外的发声情况及五龙新城整个项目无论从营销、品宣还是后期的物业上，建业集团几乎没有参与的情况下， 我的这“小道消息”也不是空穴来风。

3、易居的实力当然是值得肯定的，不过他们的擅长更多还是在营销环节，而房子本身以及日后的管理服务上，还是要更多的考虑开放商、物业的水准。

说完开放商，自然还是要看下地段，就像李嘉诚先生所言：地段，地段，还是地段！

其实，若不是工作原因，我很少来这个区域。

五龙新城案场区域图

随着郑州西区的快速发展，原本这个毗邻西三环的蛮荒之地，现如今周边也是高楼林立，房价更是让人咋舌。就五龙新城项目而言，周边虽有多路公交，传说中的地铁5号线、8号线未来也会从这经过，甚至在楼盘的宣传页上赫然写着“地铁16号线”的字眼，我完全没有勇气去查询，地铁16号线何时才能开通！

因此，就目前而言，这个区域算不得黄金地段，更谈不上什么交通枢纽，不过从整体项目对外宣发的情况看，倒是把即将延伸的东风路作为了主招牌。查询市政规划后不难发现，东风路还的确值得人期待。

蓝色部分为延伸部分

据了解，东风路(西三环—冉屯东路)规划为城市主干路，设计时速为60公里，东西走向，西起西三环，终止于冉屯东路，道路全长1550米。规划道路断面为三幅路形式，两侧各4.5米人行道和6米非机动车车道，以及5.5米的绿化带，中间的车道宽为23米，双向6车道形式。

但是必须提醒各位的是，该工程自2013年便已公示，2015年1月正式动工，曾有相关负责人说9个月后可以通车，但就目前实地情况来看，一切还是未知数。当然啦，市政道路修建“拖延症”的事，想必大家早已习惯了吧。

五龙新城售楼处入口

相对于当前开盘即销空的新楼盘而言，严格意义上说，五龙新城并不是新的楼盘，因为早在2015年9月，这里也曾上演了排队购房的盛况。

2015年9月，五龙新城开盘现场。

也许是我去看房的时候是上班时间，案场并没有像最近其它楼盘一样火爆，而是显得非常平静。这才让我有时间和心情认认真真的看看这里的房子。

丛林掩映间的售楼处很是高大上

与其售楼处周边的环境一样，前往样板间的路上也是花丛满地，环境那叫一个幽静。配合本期“小三房”的主题，我重点看了五龙新城89平的小三房。

“麻雀虽小 五脏俱全”说的就是小三房

主卧及飘窗

客卧（儿童房）及飘窗

传说中的第三房（其实只能做个婴儿房或者小书房）

不过同样有个朝南的小窗户！

客厅

客厅西南朝向大阳台可利用想象空间很大

这是标准的全明户型，主卧朝南，超大飘窗，放个小茶台什么的一点问题都没有。客卧也有一个相对较小的窗户和飘窗，同样也是朝南。让人欣喜的是，客厅阳台比较特别，算是西南朝向，在这相对紧凑的小三房内竟然还出现了观景台的既视感。

不过，可能也恰恰因为这个原因，客厅的面积倒是显得紧凑了些，这也是整个房子看下来最大的感觉，不仅客厅紧凑，关键整体有些细长，这样直接导致了沙发与电视之间的距离过于近了些，不足两米的距离若是配上50寸的电视，平日里观影效果及对眼睛的损害还真是让人担忧啊。

置业顾问也非常率直的告诉我：小三房都这样，不然你还想怎样？

卫生间（干湿分离）

虽然空间有限，但卫生间还是做到了干湿分离，并有一个面积还比较大的朝北窗户，这在紧凑型小三房里也算得上难得了。

讲真，对于广大购房者而言，价格然还是最关心的因素之一。我个人去看房的时间是中秋节前，当时置业顾问给我算出了这样的一个置业计划清单（一个面积81.56，一个90.17，两个户型朝向基本一样）

置业计划清单（以发稿时该楼盘实际价格为准）

中秋节前夕，我还接到了置业顾问的电话，她明确表示了即将涨价的意思，当时的单价还在15000元/平左右，据说将要涨到18000元/平，对于这样一个地理位置的楼盘而言，再高的价格可能就会严重影响到购房者的选择了，换句话说在同类竞品中的优势地位可能就不保了。

比如，拿教育配套来说吧，小三房的需求一般都是有了孩子或即将要孩子的购房者，那么从幼儿园到小学都是重点考虑的因素之一。置业顾问告知，待到交房时，建业五龙口小学也将投入使用，目前周边最近的当属附近的“育林小学”了。此外，从售楼处公示的信息，我们也看到这边未来的教育配套。

根据自家孩子年龄，算一算能不能赶上

还有一点必须要重点提示各位有意购买五龙新城房子的朋友们，作为五龙口的土地，小区内按相关要求必须设有保障房，只是根据情况，有些小区是安置房，有些则是公租房。

3号楼荧光绿色部分为保障房

五龙新城也不例外，3号楼有一半的的规划是保障房， 置业顾问告知，这里是公租房，虽然她一再强调这栋楼将是独门独院，但只要是了解公租房的朋友都知道，这些房子大都会被租出去，至于说是办公还是居住就不好说了，那么未来这栋楼及附近的居住人群，也是广大购房者必须考虑在内的因素之一。

聊完教育配套，相信还有很多购房者对周边生活配套同样关心。

如果您对大型商超特别中意，那可能要让您失望了；

如果您对绿地公园非常渴望，估计在这也难实现了！

周边配套，看着略显单薄（点击查看大图）

前文我有提到，若不是郑州向西发展的规划，这样一个区域还真的是鲜有人来。即便是入驻企业几乎已满、距离五龙新城不过一路之隔的大学生科技园（东区），直到如今在众多郑州人的心中也是偏远之地，更有太多人不知道其实这里早已人来人往。

但办公与居住毕竟是两回事，就五龙新城而言，周边还真的没有什么大型商超，只是在小区南门一路之隔的小区西湖春天的对面有一个世纪联华，这是一个大型超市而并非商业综合体，显然无法满足对于购物、餐饮、娱乐一条龙服务格外青睐的年轻人购房者的需求。当然了，如果要是按照开发商的算法，锦艺城、王府井也算是周边商圈了，很显然我们都知道这有点牵强。

正在不断建设完善中的华强城市广场

因此，最值得期许的，当属附近的华强城市广场了，但以我个人在这附近活动的一两年间及华强生活广场本身的发展进度来看，这个等待的过程也许会有些漫长！因此，对日常和业余生活有较高要求的购房者，五龙新城周边的配套算不得上乘。

说到这里，相信诸君对于五龙新城这套小三房已经有了一个相对全面的了解，个人观点来看，考虑到地段因素，这里目前的价格的确是偏高的（如果涨到1.8万就更加不可思议了），但同时希望各位注意到这套房子最大的一个亮点——精装房！

刚才大家看到的样板间内的景象，除了家具、家电之外，其余所有的装修都是开发商承担的，也就是说待到交房那天，搬进去家具、家电，房子就可以入住了，而这一点也是符合即将实施的节能减排、减少建筑垃圾等相关规定的，按此计划，今年开放商再拿的地，待到交房时，也都必须是精装房了。

今后可能少见毛坯房了

为了消除我对富力地产这个相对陌生品牌的不信任，置业顾问也一直在强调五龙新城精装房的优势，而且还专门提到，恒大地产的精装房最早就是模仿富力地产的。

媒体有关富力地产的报道

纵观当下地产江湖，恒大早已把富力远远的甩在了后面，而个中缘由江湖上众说纷纭。但数字不会说谎，2015年，11月3日，广州富力地产股份有限公司公布，今年前10月，富力地产累计销售额约392.8亿元，且宣布将年度销售目标定为550亿元与去年持平。

与此同时，同样作为华南五虎之一的恒大也公布：今年前10月销售业绩为1545.3亿元，并将全年目标提高到1800亿。曾作为“华南五虎”销售垫底的恒大，如今却把昔日“一哥”远远甩在后面，皆为华南五虎的兄弟，曾经的华南虎“一哥”富力星光黯然，引发业界强烈反响。

坦率的讲，作为一个普通的购房者，这些行业发展的局势和变化，还真的不是我们最关心的，我们更关心的是房子本身，还有价格！

五龙新城近期房价走势

截止本篇文章推送前一个小时，我致电五龙新城，目前89平小三房价格已到15800元/平，未来是否真的可能涨到18000元/平我不敢说，因为当下的房价可谓瞬息万变，毫无规律可言。

不过就该楼盘的情况而言，可谓有利有弊，而但凡是看过几套楼盘的购房者内心也很清楚，没有完美的楼盘，只有最适合的。希望本篇文章能给到五龙新城的意向购房者以参考，但真心希望有更多急需一套小三房来满足一家人生活的朋友们早日顺利置业！墅

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