来源：雪球App，作者： 晨稳投资，（https://xueqiu.com/8049135638/252869874）

照例写在前面：这个系列是我自己阅读公司然后顺便记录用的。“浅读”就是字面意思，基本上都是公开信息，没什么深度分析或深刻见解，不作为对任何人的投资建议。我浅读的主要是上市公司的定期报告，甚至就是业绩发布会的PPT，所以可想而知信息是偏正面的，或者说过度美化的。实际情况多半还得打折，打几折得看公司品行了。

本人持有一些仓位的雅居乐集团，以下内容可能会有失偏颇。

1、业绩概要

总借贷595亿，同比下降29.1%，去年是839亿。

多元化收入540.3亿，收入占比30.7%，比去年的20.0%又提升了10.7pp，但主要也是因为总营收分母下降了吧。

经营性现金流124.1亿，去年才9.3亿，居然连续三年为正。

销售和管理费用48.3亿，同比下降22.4亿，占营业额8.9%，同比下降0.7pp。

资产管理方面，处置非核心资产和项目股权回笼现金200亿。

2、盈利表现

从这个表可以清楚地看出，多元化收入占比提升到30.7%双方面原因：一方面，物业管理及其他同比增长了+13.6%，另一方面，物业发展也就是卖房收入减少了35.9%之多。

也就是说：物业管理及其他收入多了19.83亿，物业发展（卖房）收入少了209.76亿。

2022年跟2021年情况其实差不多，只是更艰难了点。

毛利下滑94.7%，毛利率从26.0%下滑到1.9%，暴跌。

股东应占净利润变成负的，亏损149.81亿。

3、资产负债情况

总现金减少58.1%，流动性堪忧，这也是大环境。

总资产也减少了13.6%。

总借贷下降29.1%，其中短期借贷下降18.8%。

股东权益下降25.4%。

资产负债率66.3%，维持稳定。

净负债率57.3%，反弹升高了。但似乎也还在可控范围。

雅居乐筹措现金自救的努力一直都是值得肯定的。

4、债务结构

总借贷594.9亿，同比下降29.1%。其中境内、境外各占5%。

债务品种结构上看，银行借款占58.0%，债券占26.9%。银行借款的占比下降了些。

一年内到期借款240.3亿，占总借贷40%，压力还是比较大。

平均融资成本反弹上升至6.03%，但是还算可以理解吧。

5、现金流及借贷情况

经营性现金流124.1亿，倒是大幅改善。

回款率提升至95.4%，看得出公司的努力。

6、销售策略调整

2022年全年的销售策略是稳健当先。

自营项目预售额占比为70%，联合营占25%。

7、销售业绩和销售分布

2022年预售金额同比下降53%，预售面积同比下降47%，基本就是腰斩。

预售均价也下降了12%，大环境不好。

顺便说下，2023年截至5月，雅居乐的销售金额是下滑20.8%，面积下滑31.5%，单价上升15.5%，差强人意。

按区域分布，华南和华东占预售面积的近60%，海南及云南占逾14%。

珠三角和长三角占预售面积的56%。

8、土地储备

全口径土地储备4016万平方米。

2022年预售面积是518万平方米，这样算起来，静态来看，还够卖7.8年。

大湾区储备49个项目，货值近1990亿，土储面积1033万平方米，足够5-6年发展。其中57.5%的面积在中山，22.8%在惠州。

长三角储备44个项目，货值逾750亿，土储面积454万平方米，足够3-5年发展。其中21.9%的面积在南京，16.2%在扬州，15.5%在常州，12.8%在无锡。

海南储备7个项目，货值逾700亿，土储面积225万平方米，足够3-5年发展。

9、2023年开发计划和2023年可售资源

2023年预计开发面积1280万平方米，比2022年实际的1614万平方米少了两成。

其中新开工面积202万平方米，比2022年实际的88万平方米明显回升。

2023年预计竣工面积710万平方米，比2022年实际的537万平方米上升了。但话说回来，当初预计2022年要竣工1016万平方米，实际差距很大，估计都递延到2023年了。

2023年可售资源约1520亿，相当于2022年销售金额625亿的2.4倍多。

对应面积约1070万平方米，相当于2022年销售面积518万平方米的近2.1倍。

区域分布和产品组成都比较正常和稳定。

稍微值得一提的是可售项目数量199个，全部来源于原在售项目，也就是说2023年不会有新开售项目。

10、2022及2023年交付概况

保交房啊，保交房。

2022年实际交付约6万套，对应面积约520万平方米。

2023年自营操盘项目的计划是约7.1万套，580万平方米。

11、多元化业务

多元化业务营业额占比提升至30.7%，这也说明雅居乐确实在转型，无论主动或被动。

多元化营业额同比增长+14%，但对应毛利同比下滑了19%。说明很可能是“伪成长”，也说明了多元化业务绝不乐观，最起码来讲，这里所谓的多元化，也仍然跟房地产行业整体息息相关。

结构里头主要还是雅生活，占了多元化业务营业额中的82.4%，比去年进一步提升了。

12、雅生活

雅生活的情况我前期有专门浏览过了，这里不多说。

可参见《浅读下雅生活2022年全年业绩》。

我认为对雅生活后续主要关注两点：

第一，雅生活扩张的质量如何，是不是真的能增效，有没有内生性增长；

第二，市场对雅生活的顾虑究竟是什么，能不能验证，如何验证。

但至少目前从账面来看，雅生活是极度的低估。

13、环保

环保营业额同比下滑8%，总营业额占比仍不到5%，无足轻重。

毛利同比下滑33%，比营业额下滑更甚，说明这些项目也不赚钱。

已投产项目31个，去年还有34个，说明处置了。

处置了6个环保项目，总对价17.9亿。

危险废物和水务处理，感觉很难跟主业协同。趁早处置吧。

14、浅读小结

雅居乐是一家质地尚可的房企，在物业管理方面也进行了深耕拓展，逐步转型中。

它遇到的难题就是行业周期下行的困局，只是现在大家担忧这个不景气的阶段可能很长，而且可能相当不景气，要倒掉很多家房企的那种程度。

我认为雅居乐在这波中存活下去的概率还是比较大的，从公司第一时间就积极自救、果断处置的行动，可以看出管理层还是有较强的风险意识和比较健康的经营理念。

我当时预期2022年雅居乐净利润下滑35%左右，也就是说还有40+亿吧，但现实是亏损了将近150亿。这充分说明了我对这个行业的理解太浅，对高杠杆也缺少足够的敬畏。

但雅居乐勇于把净利润包袱甩掉，还是值得钦佩的。所以我目前是预期它2023年能够盈利，哪怕微利。

在这个形势下，目前雅居乐集团的估值水平还是很低的。

市净率0.11倍咱就不说了。

市盈率方面，假如2023年净利润能到36亿人民币左右，换成港币就是将近40亿，那当前总市值才不到70亿港币，市盈率不到1.8倍。

当然我这个预期有可能还是太乐观了。没关系，记在这里，不怕打脸。我主要是认为安全边际也挺大的，有一定容错空间——意思就是只要错的不是太离谱，也可以。

当然还有个问题就是流动性困难，现金周转不来，分红也分不出来。港股不分红的话，股价肯定是要下挫的——其实是已经下挫了，我认为这包含在当前股价所反映的市场预期中。

但2023年，作为质地尚可的房企，雅居乐是完全有机会缓过来的。

当然，一旦被打脸的话，我也会重新修订我的预期。

这种投资，并不是押注在公司未来前景有多么好，而是押注在公司的前景远没有当前市场预期的那么糟。这种捡烟蒂的风格，需要留有足够的安全边际，并且足够的分散，而且随时警惕基本面预想之外的恶化。

$雅居乐集团(03383)$ $雅生活服务(03319)$