二手房买卖中，买方常常通过按揭形式付款。买方需要向银行申请贷款，由买方向银行借款，银行先行代买方支付出卖人房款。如果银行不放贷或者放贷超过合同约定的时间，买方应当承担违约责任，因此，贷款风险由买方来承担。但是，卖方既然同意买方向银行贷款，就应当根据诚实信用原则和交易习惯，负有协助买方贷款的义务。这种义务通常表现为卖方应当根据银行的要求提供比如房产证复印件、银行账户、已收首付款证明等申请材料。

　　近来的许多纠纷表明，在房价上涨较快时，卖方为了达到毁约的目的，往往找借口采取拖延战术，比如拖延签约、拖延出具收据、拖延过户等等。

　　法律风险规避：

　　一旦发现对方意欲违约或者正在违约，一定要及时书面催告，以形成对自己有利的证据，否则可能会导致起诉时证据不充分，减少胜诉成功机率。

　　最近笔者作为原告代理人办理的这起案件表明，如卖方怠于履行这些义务并造成买方贷款出现障碍，那么属于卖方违约，买方不应承担责任。

　　案件经过：

　　原告虞女士与被告吕女士于 2015年4月16日签订了《二手房产买卖合同》，约定虞女士以175万元购买吕女士名下位于罗湖区东方银座的房产。付款方式为：合同签订当日支付定金6万元，2015年5月18日前支付首期款48万元，剩余房款买方以贷款方式支付。双方确认在银行出具承诺函后办理赎楼及过户手续。买方应在2015年6月1日前备齐贷款资料办理贷款审批申请手续，如未在2015年6月31日前办妥贷款手续，则卖方有权单方面解除合同。

　　合同签订后，买方按约支付了定金及第一笔首期房款，卖方出具了收条。2015年 5月15日，买方又支付了第二笔房款，在该款汇出后，卖方未向买方出具收据。经过买方及中介机构多次催收，卖方仍不配合给付收据。买方在5月20日和5月25日分别寄送告知函和律师函给卖方，要求卖方出具收款收据。

　　2015年5月26日，卖方委托律师向买方交付了已收款的收据。2015年6月27日，卖方到交易中心办理过户手续但买方因贷款还未审批通过而未前往办理，于是卖方书面通知买方，称由于买方在6月31日前未能办妥贷款手续导致不能过户而构成违约。7月8日，买方贷款获得银行审批通过，故发函要求卖方过户，卖方于7月11日以买方违约为由发函解除合同。

　　此后，买方委托笔者将卖方诉至法院要求继续履行买卖合同并完成过户手续，同时以卖方拒绝过户为由要求卖方承担违约责任。

　　判决书摘录：

　　法院经审理后认为，买卖合同约定过户时间是7月5日前，故买方也应当在此前办妥贷款合同的审批手续。此后，买方虽然在2015年7月8日才获得贷款银行的审批而超过了合同期限，然而，当事人应当遵行诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。

　　买方在5月25日已支付了全部首期房款，卖方应当及时出具收据以配合买方办理贷款审批手续。因为首付款收据是贷款审批的必要材料，而卖方在收款后第十日才出具收据，买方在5月26日收到收据并在7月8日获银行审批贷款，这在合理的期限范围内。

　　买方获批银行贷款的日期超出合同约定一天，其原因在于卖方疏于履行合同之附随义务，因此卖方没有理由单方解除合同。买方在获批银行贷款后要求卖方履行合同义务有事实和法律依据，卖方以解除合同为由拒绝履行构成违约，故应承担继续履行过户交房及支付迟延履行违约金的责任。法院遂判决买卖合同继续履行，卖方还应按总房价款每日万分之三向买方支付违约金。

　　律师点评：

　　《合同法》第61条规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。该条即是法官所指的“附随义务”。再完备的合同也难以覆盖当事人全部合同义务，因此如果在实际履行中发现合同对此没有约定时，要遵循诚实信用原则确定双方的义务。

　　卖方既然同意买方通过向银行申请贷款的方式来支付房款，则意味着卖方愿意配合、协助买方向银行提供相关的材料。因为根据交易习惯，卖方不提供这些材料的话，银行就不可能同意贷款，所以卖方有义务及时提供相关材料以便买方获得银行审批。

　　本案中卖方在收到全部首付款后没有及时提供收据，且在买方两次发出书面催告通知后，一直拖延到第十日才将收据交给买方，致使买方超过合同约定日期几天获得银行审批，责任显然不在买方而在卖方。因此，作为合同买卖双方，均有义务根据诚实信用原则，积极履行各自义务，包括合同主义务和附随义务。拒不履行的，将承担相应的法律责任。