法拍房的行情越来越热了。

近日，在2万余人围观、207轮竞价后，南京高科荣境桂山堂一套建面约为340m²的房产在阿里资产司法拍卖平台拍出，成交价927万元，超出起拍价167万元。

在阿里拍卖上，九龙坡区珠江花园建筑面积约170.84m²的房屋，正在进行变卖，当前起拍价91万，单价约5326.6元/m²。在贝壳找房上，该小区的二手均价在10000元/m²左右，相当于打了5.3折。

位于谢家湾的华润大厦的办公用房，建筑面积约368.54m²，因购房人与银行发生借款合同纠纷，被迫进入法拍市场，评估价约471万元，起拍价约264万元，直降207万。

北部新区棕榈泉建筑面积约292.35m²房屋，当前变卖出价约289.7万，不到一万的建面单价买棕榈泉，妥妥的捡漏！

（资料图片）

为什么法拍房

突然就炙手可热了？

有没有发现，从去年开始，法拍房突然就火起来了。

你如果有去上个周末的房交会，会发现除了新房、二手房，你接到的传单，或许还有各种法拍房推荐。在重庆，做法拍房的公司或机构也越来越多了。

在中国执行信息公开网上，最下面有一个失信惩戒数据。截至到2023年3月29日，公布中的失信被执行人有8082145个。而截至2022年9月19日，这个数据是7663734个，约半年时间新增了近42万个。

近期，硅谷银行破产的消息引起了全球的关注，造成的冲击已经蔓延到多个国家，包括欧洲和亚洲等地。经济危机带来的法拍房行情是否又将开启呢？

在阿里拍卖上，蹭法拍房热度的卖家也不少。

记者看到，至少有60多个标的物推出了1元起拍，标的物包含住宅、车位、租赁权等。

位于杨家坪的一个房屋，还有抵押贷款95万，尽职调查负责人杨先生告诉记者：“不是法拍房！这个就是卖家做的一个噱头，价格拍到卖家满意的价格，卖家才会同意出售。比如说低于贷款金额95万，肯定是不会卖的。”

法拍房的炙手可热，首当其冲的是价格优势。一般情况下，法拍房的起拍价是市场价的5-7折，重庆市平均成交价是市场价的8-8.5折，具有可观的捡漏空间。

其次是不限购和免个税（先缴后返）。

法拍房，

重庆是双料冠军

据海豚选房X为睿学院统计，2022年，全国共有359个城市产生了司法拍卖不动产。司法拍卖上拍资产的来自于债务违约，所以上拍数量多的城市大部分来自于经济活跃的一二线省会城市。

其中，重庆在挂拍量和成交量上，为双料冠军。

（2021-2022年全国挂拍资产城市前十名）

重庆市排名第一，2022年挂拍量高达43317套；

成都市排名第二，2022年挂拍量达34397套；

郑州市排名第三，2022年挂拍量达14917套。

重庆已经连续三年蝉联法拍房年度挂拍数量第一的城市，2020年挂拍量为2.65万套，2021年达到3.71万套，2022年达到了4.33万套。

（2021-2022年全国挂拍资产成交量城市榜单）

从成交量来看：

重庆市排名第一，2022年成交量高达7629套；

成都市排名第二，2022年成交量达4925套；

长沙市排名第三，2022年成交量达4581套。

尽管挂牌和成交都位于第一，但重庆的成交率却不高。

重庆这么多法拍房

有多少是“断供”？

早在去年初，中央财经大学金融学院的韩复龄教授在微博上发帖说：“断供潮真的来了：2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供房主。”但该微博发出后不久就被删除，其真实性有待考证。

随着房价十几年的高歌猛进，如今却偃旗息鼓，叠加受经济和疫情影响，“断供法拍房”也开始进入大众视线。特别是加大杠杆购房或高位站岗的那批人，高房价、高利率，一旦遇到困难，就很容易造成断供。

一边是“断供潮”，一边是“法拍房激增”，让不少人认为法拍房的激增是断供导致的？

事实上，法拍房并不等于断供房。

法拍房，顾名思义就是遭到法院强制执行拍卖的房屋，包含住宅、写字楼、商铺、公寓等。来源主要有四类：一是商业贷款逾期；二是违法犯罪司法没收；三是民间借贷违约；四是无主认领的财产。

早在2020年，第一财经也调查过深圳的法拍房增多的现象。

他们随机选取了400个深圳法拍房样本，裁判文书网对应的判决显示，最多的是“金融机构借贷纠纷”，有259套，占比为64.75%。其次是民间借贷纠纷、合同纠纷，各占17.00%和12.50%。

断供房的比例是非常小的。

“法拍房多数是由于做生意失败或其他资产纠纷引起的诉讼。”中原地产首席分析师张大伟当时也曾表示。

此后的两年呢？特别是疫情三年，经济下滑，不少公司都在破产清算，在批量裁员，因此债务纠纷也越发频繁。

（2021-2022年全国各类型资产挂拍量“套数”数据对比）

从上图看来，2022年法拍房中住宅类产品年增长为21.43%，远高于商业产品类的8.69%；

而在2020年，住宅类法拍房同比2019年仅增长2.34%；2021年同比2020年这一数字甚至减少了3.59%。

虽然住宅法拍房越来越多，并不意味着都是因断供而产生的，但“断供”的趋势开始明显了。

在阿里拍卖上，记者随机查看了重庆中心城区50个住宅法拍房，从法院执行裁定文书来看，有17个案件是公司与个人或个人与个人之间的借款纠纷；33个案件是与银行之间产生的借款纠纷，但该纠纷存在住房房贷、经营抵押贷款、金融借款等情况，住房房贷、经营抵押贷款均属于断供。

值得一提的是，在这33个案件中，有6个疑似“房贷断供”造成的纠纷。

虽然样本数量有限，但亦可管中窥豹。

重庆众拍法服拍卖有限公司总经理米轩告诉记者，从第一次出现断供，银行会先催收，甚至还有宽限期，后面才是诉讼，一审二审，最后执行。这个过程流程冗长且复杂，要持续一到两年时间。

“疫情三年，大环境不好。现在法院的执行的案子，基本上是疫情期间的。未来，因“断供”而流入市场的法拍房也会越来越多。”米轩表示。

法拍房

真的那么容易捡漏？

在法拍房市场中，还经常上演“一拍看不上，二拍抢破头”的跌宕剧情。

一般来说，法拍房一拍的起拍价是评估价的8折或7折，若一拍流拍，二拍的起拍价则会更低，一般是在一拍起拍价基础上再降20%。

因此，有些买家会在一拍的时候选择放弃，想在二拍继续捡漏。重要的是，有这样想法的不止一个人。造成的最终结果就是：一拍看不上，二拍抢破头。

“买法拍房不能抱有太大的侥幸心理。”重庆从事法拍房中介服务的刘凡（化名）告诉记者，在他接手的案件中，就有一套房，拍起价106万无人问津，二拍引来11个人参拍，最后以120万成交。

那么，购买法拍房还有什么需要注意的吗？

法拍房价格优势明显，但也存在一些问题。比如：竞买公告无法告知房屋信息全貌，可能会拍到不符合预期的房源：腾房过程可能遭遇阻碍，落户有风险；法拍房存在额外费用，欠缴的物业费、水电费等。

“普通人自行竞拍不容易规避风险，不妨借助市场上专业法拍房助拍服务公司的资源，事前详细尽调，规避风险，事后安全过户接房，做到安心、省心。”刘凡建议。

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