壹：世界城市化进程

　　农业社会城市化进程缓慢，人口聚集程度不高。早期城镇规模较小，主要功能是防御、交通、行政、宗教、军事或手工业中心。城市人口和人均GDP增长缓慢，直到1800年，世界城镇人口仅占总人口的3%。

　　18世纪中叶开始的工业化使GDP快速增长，工厂的建立使人口大量聚集在一起，加速了城市化，从1800年到20世纪末，短短200年时间里，全球城市化率由1800年3%迅速飙升至2000年的50%。

　　贰：中国的城市化进程

　　1950年世界城市化水平为29.2%，中国城市化率时为10.64%，只是世界平均水平的三分之一。1949—1978，中国城市化率由10.64%上升到17.92%，增长及其缓慢，30年提升了7个百分点，年均0.23个百分点。主因是1958年开始的二元户籍制捆住了农民的双脚。

　　随着改革开放经济发展速度加快，城市化速度也明显加快。1998年中国城市化率30.40%。从1978年算起，20年时间城市化率提高了12.48%，年均0.62个百分点。

　　1998年，随着住房制度的改革，加上工业化发展加速，城市化进入快速发展时期，从1998年的30.40%到2011年的51.27%，13年增长20.87%，年增1.6个百分点，速度明显提高。

　　根据发达国家的经验，城市化达到70%左右时会进入相对稳定阶段。如果按照年均1.2%的城市化速度，中国在2028年左右城市化率达到70%，进行相对稳定阶段。

　　叁：日韩城市化现状

　　日本国土面积37万平方公里，人口1.2亿，中国12.8亿人口生活在国土东南部350万平方公里的土地上，无论是面积还是人口，中国人口密集的东南部都是日本的10倍。浙江省面积10.18万平方公里，人口5613万，韩国面积是10.02万平方公里，人口约5000万。浙江省无论人口、国土面积，还是地形和气候条件都和韩国类似。

　　中国和日韩同处东亚文明圈，人口稠密，经济都是以制造业为主，未来的城市化进程应该有很多相似的地方，日韩走过的城市化道路对我们有很高的借鉴意义。

　　日本三大城市群（大东京区、阪神区、名古屋区）面积约5万平方公里，不足日本国土七分之一，却集中日本70%以上的国民生产总值和一半以上人口，大东京都市圈的国土面积比北京市还小一点。但是它集中了将近29%的日本人口。日本的城市化已经完成，东京都市圈依然以每年20万人口的速度增加。

　　韩国总人口5000万，首都首尔市土地面积仅占韩国国土面积０．６％，却有１００３．９万人口，相当于韩国总人口的五分之一，首尔都市圈人口2200多万人，占全国总人口的45%。

　　肆：美国城市化现状

　　美国国土面积937万平方公里，人口3.1亿，经济发达，产业结构完整，其城市化现状对于中国有借鉴意义。

　　美国城市主要分布在东北海岸，五大湖区、西海岸、墨西哥湾沿岸，广大的国土中部人烟稀少。2.4亿美国城市人口居住的面积仅占美国国土面积的3%，却生产了GDP的85%。

　　美国三大城市群（大纽约区、五大湖区、大洛杉矶区）的人口占全美50%，GDP却占了67%的份额。

　　伍：中国城市化发展展望

　　中国的经济还处于高速发展阶段，城市化正在快速进行，全国来看，最近20年，全国人口一直在往东往南移动，一江春水向东流、孔雀东南飞未来还会持续下去。

　　中国的土地资源、水资源、矿产资源、能源都很短缺，人均占用量很低，因此只能走集约化利用资源的大城市化道路，城市建筑以高层为主，密度很高，大多数人生活在几个大的都市圈，都市圈间用高铁连接。

　　计生政策的执行打断了人口的正常增长规律，年轻一代的减少，使核心都市圈外的中小城市的人口没有流入来源，造成产业衰退，进而会加剧人口向都市圈流动，未来不仅乡镇，而且位置不好的中小城市也会衰败。

　　单独一个省来看，省内人口持续流入1到2个城市，其他城市和农村长期处于人口流出状态。大多数中西部省城GDP一城独大： 宁夏银川占比达到51.6%； 青海西宁占比达到51.6%； 吉林长春占比达到41.2% 黑龙江哈尔滨占比达到38.34%。 湖北武汉占比达到35.95%； 四川成都占比达到35.4%。

　　陆：中国的5大国家级城市群

　　1.京津冀城市群

核心城市:北京、天津。 　　2.长三角城市群 　　核心城市：上海、南京、杭州。 　　3.珠三角城市群 　　核心城市：深圳、广州。 　　4.长江中游城市群 　　核心城市：武汉 　　5.成渝城市群 　　核心城市：重庆、成都。

　　柒：工作、置业，你该去哪里

　　房价高，工作压力大，有人逃离北上广。工作机会多，发展空间大，有人奔向京沪深。现在你还可以在大都市和家乡小城间选择，而到了你的下一代，根本没有选择，只能在大城市工作了，因为小城市的工作机会少，想要工作只能去大城市。

　　以后不是你在大城市混不下去了，回到家乡过日子，而是在家乡小城市找不到工作，不得不去混大城市。大城市机会多，可以糊口。比起就业，什么乡情、干净的水和空气、田园风光根本不算什么。哪里的就业机会多，人就会流向哪里。

　　未来中国50%的人口会生活在10个左右大城市群中。位置不好的中小城市人口会持续流入大城市。中小城市房子会过剩，买房越来越容易，房价长期不上涨甚至下跌。而大城市由于人口持续流入，核心区房子数量有限，房价虽然可能短期有反复，但长期趋势是向上的。

　　捌：未来已来，你真的准备好了吗？

　　随着住房由全面短缺变成相对短缺、相对过剩并存，买房就赚钱的时代过去了，买房变成了技术活，需要你仔细的选择。无论是城市之间还是一个城市的内部，分化都会越来越加剧，房价不会是普涨或普跌，也不是京沪永远涨，而是会冰火两重天，即使是京沪的房子，也会上涨与下跌同时存在。买房依然是个人最靠谱、也是收益最大的投资，但不是每个人都能赚到钱，房子买对了，你会赚的盆满钵满，房子买错了，你会亏的血本无归。

　　未来已来，你真的准备好了吗？