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中兴通讯总部大厦项目精细化审查

Part.1 项目概况

效果图

中兴总部入口透视图

（图片源于奥雷·舍人）

项目地点：深圳市 南山区 深圳湾超级总部基地

建筑功能：办公/酒店/商业

项目规模：约27.00万㎡

建筑高度：中兴通讯总部大厦总建筑高度60m

万科持有部分总建筑高度199.9m

设计单位：奥雷·舍人建筑事务所（方案设计）

华阳国际（施工图设计）

中兴通讯总部大厦项目建设用地位于深圳市南山区深圳湾超级总部基地深湾四路与白石四道交汇处东南侧。

中兴总部所在的深圳湾超级总部基地片区，为深圳七大总部基地之首。规划用地面积117公顷，总开发建筑面积约520万平方米。

效果图

北面沿街鸟瞰图

（图片源于奥雷·舍人）

本项目分为三个地块，三个地块之间设有两个城市支路（白石支四街 及白石支五街）。中兴通讯总部位于深圳东部市民中心至超级总部地区的入口点，南临深圳湾公园。

建筑体量采用由南到北逐级递升的形式，创造出优美的城市天际线，建筑首层大量采用架空空间，将深圳湾公园的景观引入到用地内，为深圳湾超级总部创造大量公共开放空间。

效果图

中兴通讯总部大厦——深圳潮

分期调整及总图变更

2023年10月12日，中兴通讯总部大厦平面图修改对外公示。

中兴通讯股份有限公司开发建设的中兴通讯总部大厦项目（宗地号T208-0049）, 位于南山区深圳湾超级总部基地，深湾四路与白石四道交汇处东南侧。

项目分别于2021年12月30日取得一期《深圳市建设工程规划许可证》（深规划资源建许字NS-2021-0065号），2022年4月29日取得三期《深圳市建设工程规划许可证》（深规划资源建许字NS-2022-0028号），现用地单位向我局申请变更上述工程规划许可，涉及总平面图修改。

中兴通讯总部大厦项目总平面图作如下修改（详云线圈示）：项目分期调整：一期调整后涵盖2、4栋及相应地下室，三期调整后涵盖1栋及相应地下室，二期建设内容不变。

总图设计变更如下：1栋屋顶构架、建筑外轮廓、下沉广场轮廓及台阶调整、北侧连廊接口调整、与北侧连廊相连接的扶梯及电梯位置调整、附属广场I轮廓相应调整；

1栋消防登高场地轮廓调整；1栋和2栋间东西向二层城市公共连廊轮廓调整；物业服务用房由1栋二层调整至2栋首层等。

据资料显示，中兴通讯总部大厦（“深圳潮”）项目是集办公、商业、酒店等多种业态为一体的大型城市综合体。项目总用地面积4.77万平方米，总建筑面积约52700平方米，其中总部办公48700平方米；文化展览2000平方米；员工俱乐部2000平方米。

建成后作为中兴通讯股份有限公司的集团总部大厦。

项目效果图（以实际为准）

该项目毗邻深圳湾，与香港隔海相望，东邻华侨城欢乐海岸，2号线、9号线、13号线三条地铁线路及城市主要道路滨海大道经过本项目周边，有着优越的地理位置和得天独厚的自然景观条件。项目将作为一个新的眺望海景的高地、一个被重新定义的公共建筑，去展示企业的形象。

项目设计以“深圳潮”为理念，打造一座未来派的地标性建筑。这座备具革新精神的建筑，也将成为中国下一个数字变革的新标志。

据悉，“深圳潮”将与周边建筑共同构成极具经济活力的天际线。与区域内的大部分高层总部大楼不同，“深圳潮”是一座高60米，宽度超过120米的水平走向建筑。由于面朝大海，其设计的主题定为“浪潮”，同时也象征着深圳企业在科技领域弄潮的角色。

从平面看去，“深圳潮”体量巨大，每一层都是大过标准足球场的开放式平台。每一层都可以被自由细分、再组装，为全新的空间和未能预见的工作形态提供各种可能。

作为城市的一部分，项目与周围环境相呼应，并与当地社群融为一体。建筑优雅地飘浮于地平面之上，悬浮空间底部形成的全新广场将水滨区域与后方的城市建筑群相联结，同时将公共空间归还给城市。

在广场的另一侧，景观丘陵和圆形剧场组合成为“文化浪花”，将灯光、活动及人群引入低层区域，这里还将包含一个展示空间和一家简餐餐厅。

鸟瞰图（图片源于奥雷·舍人）

效果图

商业街入口透视图

（图片源于奥雷·舍人）

效果图

地铁出口透视图

（图片源于奥雷·舍人）

Part.2设计理念

中兴通讯总部以“深圳潮”作为设计理念，位于深圳超级总部入口的显要位置。建筑的独特性源自对自身空间的组织安排，以及根据科技创新公司的当代需求而量身定制的功能和标识。

效果图

“深圳潮”方案

（图片源于奥雷·舍人）

“深圳潮”是一个积极主动的 建筑方案，为城市和社区回馈空间，与滨海公园的自然环境有机融合，并增强城市环境的连贯性和通透度。

中兴通讯总部位于深圳东部市民中心至超级总部地区的入口点。与该区的许多总部摩天楼相比，虽然中兴通讯总部的总建筑高度仅有60米，但其横向长度超过120米，且造型识别度极高，是深圳湾的超级总部基地的“门面”的重要组成部分。

效果图

“深圳潮”方案

（图片源于奥雷·舍人）

中兴通讯总部内部设置斜向中庭，连接起首层及屋顶的“大堂水滴” 和“观光水滴”，中庭贯彻办公的各个楼层，创造独特的建筑内部空间体验。中兴通讯总部，除了标志性的造型及独特的空间体验，在三个地块内，承载着多元化的功能业态，涵盖办公、酒店、文化设施、公交首末站、风情商业街等。

在城市交通节点上，与深湾站地铁线、公交首末站、地下车行通道、东南象限人行通道等紧密联系，激活城市交通微循环。在城市服务上，建筑通过设置首层架空、风雨连廊、地下步行街等设施，为市民创造舒适的休闲场所。

深圳南山【中兴通讯总部大厦】

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香港戶口在內地購房條件：

香港人在大陸買房的條件如下：一、購房者須具有合法有效的身份證和戶口薄等身份證明；二、外地戶口，以家庭爲單位可購買一套住宅，且必須提供五年內連續三年(三十六個月)的社保或稅單；三、不論是新房還是二手房，購房者只能購買一套；四、購房者必須有達到購房款總額三成比例的首付款；五、購房者的家庭成員必須在香港沒有購房記錄；六、購房者若是之前在外地買過房，則需按照二套房的規定繳納七成首付款，但若是首套房的貸款已經結清，則仍可按照首套房的規定執行；七、購房者必須信用良好，收入穩定，並有一定的還款能力；八、相關部門規定的其它條件。

法律依據：

《進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》 第二條 各地房地產主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋產權登記時還應當查驗港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。

2024年的楼市，突然清晰了！

用跌入尘埃来形容近期大家对楼市的心态，不过分吧。

现在市场上基本两拨人，要么非常关注楼市，每天都要看看自己小区房价跌了还是涨了，自己让自己陷入一种精神内耗中。

一种呢，突然对楼市丧失信心，不管你说什么，都是我不听我不看我不信。

今天还能看到我们文章的小伙伴，应该不至于向上面那2种那么极端。

今天的文章不长，想和大家聊聊天，说说我对2024年的一些看法。

大家是不是感觉这轮救市，出奇的难。

一点也不像2008年和2014年那轮救市后，楼市马上就V型反弹。

其实是什么原因，大家也都听过不少了，比如生育率、经济、居民负债、城镇化率等等。

但最关键的我认为有2点：

1、负债真的很高。

该买房的已经买了，我们过去经济之所以能快速发展，其实也得益于大家敢于负债，不管是车贷、信用贷、消费贷、还是房贷，成年人了，谁还没有点负债了。

但对于房价来说，房价的天花板就是居民负债的天花板。

居民只要不敢借钱买房，那房价上涨也就到顶了。

2008年居民负债率是17%

2015年居民负债率是31%

2023年，这个数字是64%。

这就是为什么无法楼市V不起来的关键原因了。

至于何解，我后面说。

2、政策的目的，不是直接指向楼市。

我们现在救市吗，救。

但，很积极吗？

好像也，没有。

从去年到现在，大家感受到过政策的反复，一日游、辟谣的事情很多，民间一直喊着松绑的政策，也是一步一步来。

走到现在，我们也还只是走在一线城市认房不认贷、降低二套房首付比例、调低非普宅的限制，而已。

你说利率超预期打折？好像没有。

2008年可是利率打了7这，存量房贷也7折。

2015年直接来了个货币化棚改，来了一波去库存，今年也有，但好像还没落地。

为什么这次这么谨慎？

大家长其实也多次表达了，是要建立房地产长期健康发展的趋势。

何况，还有一个重点：

真的只放松政策，大家就会入场买房吗？

大家不买房的根本原因难道不是：没钱、怕负债、对未来收入不自信。

我愿归为对经济发展，不明确了。

所以2024年的重点，一定不是只为了救楼市。

只听过全力以救经济，还没听过全力以赴救楼市的。

2024年，一定会绕开房地产，重点稳经济。

只要经济好转，收入提高，负债率稀释，不用你上赶着，该买房的一样会买房。

以前是只要救楼市，经济就会好。

明年是只要救经济，楼市才会好。

很多人问我明年的预测，我觉得你记住，明年不见的直指楼市的一年，但一定是直指经济的一年。

不是鸡打鸣天才亮了，而是天亮了鸡才打鸣。

中产的跌落，是因为收入减少买不起房，而不是地产拉不动经济，所以大家收入才降低的。

搞清楚因果关系，你大概就知道明年的重点在哪了。

如果要说得更多，就容易敏感了，变成揣测了，在公开场合我就不说太多了，但刚好年底，很多人都知道我以前做过年终秀的预测，而且多次预测精准。

大家都想听听我对明年方向的预测，如果真想深入了解的，可以扫码拨打我的电话，每次热点消息一出，我都会专门做一次解读。

与信息同步，才不会被信息收割，现在大家看到的很多消息，多数是为了迎合大家的情绪，给你提出一个情绪价值而已。

越理智客观的人，越要懂得读懂每次变化背后的逻辑，有些变化你抓住一次，可能就会有翻天覆地的变化。

之前看过我文章老粉，应该知道我说过这样一个路径：

化债—回血—造血。

我觉得这也是明年的重点。

从这个意义来看，2024年楼市的归宿其实是；

容忍楼市造成的创伤的同时，努力修复各行各业，加大对实体行业和民营经济的扶持，走一个健康的修复过程，最后配合政策组合拳，让居民入场。

大家不要小看这种变化，过去只要负债低，政策一刺激大家就屁颠屁颠入场。

但这次，重要有质的变化了。

负债其实是一个相对概念，要想解决债务，要么是收入提高，要么是负债降低。

那如果经济好转，各行各业能活跃起来，收入就会提高。

还有一种通货膨胀率走高，负债也会被稀释。

15年前在深圳背负50万的债务，那也是顶天的压力了，现在负债个50万，那是没什么压力。

这就是通胀的威力。

这也导致明年会有2条发展逻辑：1条是GDP数据，1条是CPI数据。

还记得9月底有次说法吗：促进物价低位回升。

但经济复苏一定会在通胀前，还是那句话，大家收入提高了，自然愿意消费，也能接受适当的价格上涨。

老百姓是很简单的，口袋里有钱，自然而言愿意往外淘。

明年的显性逻辑是经济，隐性逻辑才是楼市。

看得懂的，我能给的建议就是耐心一点。

吃惯了山珍海味，偶尔吃点素，也是必要的。

我们吃过了过去负债快速攀升之下经济繁荣的快钱，也要接受细水漫流，用时间换空间的稳健收益。

只要你现在现金流没有问题，也不属于高杠杆入市，你何必为短期的波动而伤神自耗呢。

如果你高位入手，又属于高杠杆入场，还恰逢收入减少，我唯一能宽慰你的也是明年经济好转，大家的收入也会慢慢提高。

从趋势维度来看，楼市没有快跑，但在明年经济复苏的呵护下，楼市也会慢慢好转。

从京沪放宽救市来看，大家长对地产的态度是很明确的，至少是呵护的状态，不大力刺激，但也绝对不是可以舍弃的部分。

所以记住一点：明年的终点，不直指楼市，但也是为解决终极问题而来。

有关于明年趋势的预测，老规矩我会在闭门直播中再和大家全盘说说，因为有些词汇还是偏敏感了一些。

年底了，我明白有些人是想观望一下的，但同样我也可以提醒大家，年底一些捡漏的机会也是有的。

而且年底不如大家想得市场会冷，我上周在深圳踩盘，中介也告诉我看房的多了，不少是为了明年孩子上学准备的。

还是那句话，对于一些刚需而言，房子仍然是衣食住行中最重要的，不管行情如何，只要价格能接受，还是会买的。

今年3-4月份应该会有一波成交小高峰，这段时间你不要什么都不做，至少先把信息搜罗起来，关注起来，便于你做决策。

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