1.

登记机构可以在证书上生成二维码，储存不动产登记信息，二维码由登记机构按照规定自行打印。这就意味着市民可通过扫描二维码，实现不动产信息快速查询。

2.

镭射区，新版证书的重要防伪标识之一。

3.

此处盖不动产登记机构专用章；日期为填写登薄的时间，格式为xxxx年xx月xx日。

4.

此处为印制证书的流水号， 采用字母与数字的组合。字母“D” 表示单一版证书。数字一般为 11 位， 数字前 2 位为省份代码， 北京 11、 天津 12、河北 13、 山西 14、 内蒙古 15、 辽宁 21、 吉林 22、 黑龙江 23、 上海 31、江苏 32、 浙江 33、 安徽 34、 福建 35、 江西 36、 山东 37、 河南 41、 湖

北 42、 湖南 43、 广东 44、 广西 45、 海南 46、 重庆 50、 四川 51、 贵州52、 云南 53、 西藏 54、 陕西 61、 甘肃 62、 青海 63、 宁夏 64、 新疆 65。国家 10， 用于国务院国土资源主管部门的登记发证。数字后 9 位为证书印制的顺序码， 码值为 000000001～ 999999999。

5.

不动产权证书号：A （ B ） C 不动产权第 D 号

“A” 处填写登记机构所在省区市的简称。“B” 处填写登记年度。“C”处一般填写登记机构所在市县的全称， 特殊情况下，可根据实际情况使用简称， 但应确保在省级范围内不出现重名 ；“D” 处是年度发证的顺序号，一般为 7 位， 码值为 0000001～ 9999999。如苏（ 2015） 徐州市不动产权第 0000001 号、 沪（ 2018） 普字不动产权第 xxxxxx 号（注：上海为6位）。国务院国土资源主管部门登记的，“A” 处填写“国”。“B” 处填写登记年度。“C” 处填写“林” 或者“海”。“D” 处是年度发证的顺序号， 一般为 7 位， 码值为 0000001～ 9999999。每一不动产权证书编号都是全国统一的唯一编号。

6.

房地产权利人，是指依法享有建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

应填写不动产权利人的姓名或名称。共有不动产，发一本证书的，权利人填写全部共有人，“权利其他状况”栏记载持证人；共有人分别持证的，权利人填写持证人，其余共有人在“权利其他状况栏”记载。宅基地、家庭承包方式取得的承包土地等共有不动产，权利人填写户主姓名，其余权利人在“权利其他状况”栏记载。

7.

共有情况可分三种：①单独所有，即权利人为一人，占比100%；②共同共有，即权利人为多人，按权利人数量平分不动产权利份额；③按份共有，即权利人按约定占比比重分摊不动产份额。

8.

坐落应填写宗地、 宗海所在地的地理位置名称。涉及地上房屋的，填写有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房号等。此例由路名+弄号+单元号/幢号组成，可确定物业坐落位置。

9.

不动产单元编码共计28位，1-6位为县级行政区划代码，7-9位为地籍区代码，10-12位为地籍子区代码，13-14为宗地（宗海）特征码，用两位大写字母表示（其中：1 第 1 位用 G、J 或 Z 表示：（1）G 表示国家土地（海域）所有权；（2）J 表示集体土地所有权；（3）Z 表示土地（海域）所有权未确定或有争议。2 第 2 位用 A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W 或 Y 表示：（1） A 表示集体土地所有权宗地；（2） B 表示建设用地使用权宗地（地表）；（3） S 表示建设用地使用权宗地（地上）；（4） X 表示建设用地使用权宗地（地下）；（5） C 表示宅基地使用权宗地；（6） D 表示土地承包经营权宗地（耕地）；（7） E 表示土地承包经营权宗地（林地）；（8） F 表示土地承包经营权宗地（草地）；（9） H 表示海域使用权宗海；（10）G 表示使用权无居民海岛；（11）W 表示使用权未确定或有争议的土地（海域）；（12）Y 表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。）15-19位为宗地（宗海）顺序号，20位为定着物特征码（1 位字母，用 F、L、Q 或 W 表示：F 表示房屋等建筑物、构筑物；L 表示森林或林木；Q 表示其他类型的定着物；W 表示无定着物。）21-28位为定着物单元编号（定着物为房屋的，由房屋幢号和房屋户号两部分组成，前 4 位数字（第 21～24 位）表示房屋的幢号，码值为 0001～9999。房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内应具有唯一的编号，编号从 0001开始；（2）后 4 位数字（第 25～28 位）表示房屋的户号，码值为 0001～9999。每幢房屋的户号应具有唯一的编号，编号从 0001 开始。）

10.

按照相关法律和《不动产登记暂行条例》的规定，填写不动产权利的具体名称，涉及两种权利的，用“/”分开。

11.

国有土地写出让、转让、划拨、作价出资（入股）、国有土地租赁、授权经营等；集体土地填写家庭承包、其他方式承包、批准拨用、入股、联营等；房屋按照商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房、自建房等房屋性质填写。构筑物按照构筑物类型填写。森林、林木按照林种填写。海域、海岛填写审批、出让等。涉及两种权利的，用“/”分开，并与权利类型相对应。

12.

土地按《土地利用现状分类》填写二级分类（12个一级类，72个二级类）。房屋、构筑物填写规划用途。涉及两种的，用“/”分开。此例有两种用途类型，土地用途为一级类住宅用地，房屋用途为居住。

13.

填写登记簿记载的不动产单元面积。涉及宗地、宗海及房屋、构筑物的，用“ /” 分开（ “ /” 由登记机构自行打印），分别填写宗地、宗海及房屋、 构筑物的面积。土地、海域共有的，填写宗地、宗海面积。共同共有人和按份共有人及其比例（共有的宗地、宗海，填写相应的使用权面积；建筑物区分所有权房屋和共有土地上建筑的房屋，填写独用土地面积与分摊土地面积加总后的土地使用面积）等共有情况在“权利其他状况” 栏记载。

14.

土地上有房屋、构筑物的，由于房屋所有权无使用期限，因此只填写土地出让合同中记载的土地使用权起止日期，如“国有建设用地使用权 XXXX 年 XX 月 XX 日起 XXXX 年 XX 月 XX 日止”。海域上有构（建）筑物的，只填写海域使用权的起止日期，填写“海域使用权 XXXX 年 XX 月 XX 日起 XXXX 年 XX月 XX 日止。土地所有权以及划拨土地使用权、宅基地使用权等未明确权利期限的不填写。

15.

权利其他状况根据不同的不动产权利类型， 可以分别填写以下内容：

①. 土地所有权

按照农用地、 建设用地、未利用地三大类，可以依据最新土地调查

成果或者勘测结果填写对应的面积。

②. 房屋所有权

1）房屋结构：按照钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结

构、混合结构、砖木结构、其他结构等六类填写。

2）专有建筑面积和分摊建筑面积。

3）房屋总层数和所在层：记载房屋所在建筑物的总层数和所在层。

4）房屋竣工时间等。

③. 土地承包经营权

1） 发包方：填写土地承包合同的发包方全称。

2） 承包土地的实测面积。

3） 家庭承包方式的共有人情况：填写依法共同享有该证书所登记

土地承包经营权的所有人员 的姓名（ 性别、 年龄、 与户 主关系） 等情况。

④. 森林、 林木所有权和使用权

记载主要树种、 造林年度、 小地名 ， 以及依据《森林资源规划设计调查技术规程》（ GB/T26424-2010） 确定的用途。

⑤. 海域使用权和无居民海岛使用权

1） 项目名称、项目性质。项目性质填写公益性或经营性等。

2） 用海方式及面积

此例涉及到①、②权利类型。

16.

记载设定抵押权、地役权、查封等权利限制或提示事项以及其他需要登记的事项。附记中可填信息较多，下文搜集了一些常见以及特殊的附记登记事项，专门讲解。

17.

附反映不动产界址及四至范围的示意图形，不一定依照比例尺。附图应当打印，暂不具备条件的，可以粘贴。房地一体登记的，附图页要同时打印或粘帖宗地图和房地产平面图。图示房屋建筑面积测算表中所示红色阴影区域为房屋所在位置，由此可以确定房屋朝向，一般来说，住宅的朝向决定了采光，影响着房屋的使用价值。左图为一塔楼，右图为一三层联排别墅的中间户型。

三、常见以及特殊的附记登记事项解读

1.

根据国家《民用建筑设计通则》中给出的日照标准：“住宅应每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1h（小时）。” 日照不足会影响房屋的使用价值，进而影响房屋的市场价值。

2.

归纳并重新分配管理的意思。归并后，经济适用房、职工住宅、动迁房、已购公有住房交易统一纳入内销商品房数据统计。“纳入商品住房种类归并范围的原划拨土地上的住房在办理不动产登记时，建设用地使用权取得方式应当记载为“出让”，不记载土地使用年限，另在附记栏中记载“归并”。----上海市房屋土地资源管理局沪房地资[2007]333 号

3.

此例为一楼加地下室户型，其中地下面积计入产证内，已确权。计征税费时考虑地下建筑面积，区别于开发商赠送但未计入产证户型。

4.

自2018年7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。——《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》（沪建房管联【2018】381号）

5.

共同共有，指每个共有人对共有房产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义务。但产权车位可在产证中约定为共有人之一所有。

6.

2018年8月27日，提请全国人大常委会审议的民法典物权编写草案专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。此例吴桃林虽然不是产权人之一，但其享有该房屋的使用权，该权利受法律保护。

7.

在上海，你常常会发现身边的一些建筑外墙上挂有“文物建筑”或“优秀历史建筑”的铭牌，这些建筑都是上海珍贵的历史文化遗产，文物建筑侧重于体现历史的价值，优秀历史建筑侧重于体现艺术的价值，它们共同构成了城市的人文记忆。

为了加强对本市优秀历史建筑的保护，保持历史风貌，传承历史文脉，促进城乡建设与社会文化的协调发展。上海市颁布了《上海市优秀历史建筑和历史风貌保护条例（草案）》

8.

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中第十一条规定：严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

四、不动产权证书的历史演变

中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，是赋税制度的衍生物，最主要目的是便于税赋征收。地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

建国初期曾建立不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使得该制度在中国一度中断30多年。

改革开放后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。登记制度在中国虽然历史悠久，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，此条例根据《中华人民共和国物权法》等法律制定，为了整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。自2015年3月1日起施行。

2015年6月29日，由国土资源部起草的《不动产登记暂行条例实施细则》审议通过，于2016年1月1日公布并实施。其是《不动产权登记暂行条例》的重要配套规范性文件。返回搜狐，查看更多