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最近，东莞CBD首个大平层豪宅项目——悦府价格备案，220平户型套均约1300万元的总价，购房者排队冻资，引来市场广泛关注。

这几天，项目开盘，优缺点引发购房者热议。很多朋友咨询我，悦府到底值不值得买？项目优点很多，但户型的一些瑕疵，是否影响项目的价值？

今天就为大家深度分析，详细剖析顶级豪宅的价值评价标准、悦府的价值到底如何。

悦府效果图

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顶级豪宅价值的五大决定因素

地段、配套、景观、圈层、产品

东莞以前的豪宅，主要是别墅。东莞顶豪大平层，这两年才真正兴起。如果对近10来年一线城市顶豪产品有研究，会发现顶豪大平层化才是未来的趋势。上海汤臣一品、深圳湾一号、深圳湾悦府、广州侨鑫汇悦台……这些大家耳熟能详的顶级豪宅标杆，都是位于核心区域的大平层。

大平层产品面积大、总价高，如果一旦买错损失很大。所以我们首先要弄清楚，到底如何来评估大平层豪宅的价值？到底什么样的产品才能成为豪宅标杆？

概括起来，顶豪大平层价值大小，有五大决定性因素：地段、配套、景观、圈层、产品。

1、地段

要想成就豪宅标杆，地段是首要的，必须位于城市的最核心地段。房地产表象是一栋房子，本质是资源的占有，而地段就是由各种资源决定的。地段越核心，拥有的顶级资源也就越多。

2、配套

钢筋水泥不值多少钱，房价核心是房子所占据的资源。学校、商场、交通、公园等等。占据优质的配套资源，是成为顶豪大平层不可或缺的。

3、景观

普通住宅，追求的是实用性，如何在小面积增多房间和功能。而豪宅，追求的是享受。越是豪宅，对景观的要求越高。园景、山景、海景、湖景、江景、城市景观等等，能享受到的景观资源越稀缺，价值就越大。

4、圈层

豪宅不是刚需住宅，圈层非常重要，与什么人为邻，跟什么样的人住在一起是很重要的心理诉求。一个顶豪项目的高度能去到多高，要看他最低门槛有多高。豪宅就如同奢侈品，除了居住属性，还有很强的身份标签、社交属性。一个项目门槛越高、圈层越纯粹，未来在豪宅领域，更容易形成品牌和口碑。

5、产品

豪宅，产品也非常重要。产品好坏取决于很多因素，包括户型、朝向、梯户配置、品质、物管等等。

户型，豪宅首先一定得是大户型，至少需要200平左右，才能算的上真豪宅，住起来才爽。户型合理的规划，则决定了居住的舒适性。豪宅追求私密性、尊贵感，私梯入户往往是标配。

朝向，房子是用来住的，正南、东南朝向最佳，居住起来最舒适。

品质，越是豪宅，对品质的要求就越高，无论是外立面、还是园林打造、顶级装修等，只有足够高品质，才能经得起时间的考验。

物管，在未来，豪宅的生命力能持续多久，物管的重要性不容忽视。房子建好后只有小区维护的好，才能焕发持续的生命力，不然很容易被时代所抛弃。

深圳湾实景图

02

CBD悦府的价值到底多大？

值不值得购买？

一个豪宅项目的价值如何，是由上述五个方面综合来决定的。下面我们就来一一分析悦府的价值如何，是否值得购买。

1、地段：东莞城市最中心，CBD核心

根据东莞市自然资源局最近发布的《东莞市国土空间总体规划（2020-2035年） （草案） 》，东莞城市规划将发生重大调整。由原来的“三心六片”的空间结构，调整为“一主两副”，即中心城区为唯一的主中心、松山湖与滨海湾为副中心。更加突出中心城区主中心的地位，强调中心城区是全市唯一的行政文化、金融商贸、公共服务中心。

中心城区是东莞唯一主中心，而中心城区的中心又在哪里呢？答案是位于南城的东莞国际商务区（东莞CBD）。

东莞CBD是东莞唯一的、举全市之力重磅打造的市级总部商务集聚区，正如广州珠江新城和上海陆家嘴。东莞CBD规划建设200米以上高楼就有17座，这里将是东莞未来高楼群密度最高的地方，众多企业将把湾区总部设在这里，发展潜力不言而喻。

悦府占据着城市最核心的位置，不但位于南城核心位置，更处在东莞国际商务区（CBD）的中心位置、C位。地段这一项，悦府可以打满分。

示意图

2、配套：东莞稀缺的超豪华配套

地段与配套往往相辅相成。悦府不仅位于顶级地段，更拥有东莞最顶级的超豪华配套，中心公园、购物中心、地铁口、优质公办学校，全部都能步行快速到达。

周边交通配套非常硬核：楼下就是地铁站。悦府周围一共汇集1条城际轨道线（莞惠城轨已通车）、3条地铁（2号线已通车，6号线、8号线规划中），交通枢纽地位突出。这样的轨道交通配置，在全东莞难以找到第二个。

东莞首家重奢万象城：悦府坐拥稀缺商业，跟东莞第一座万象城无缝连接。万象城是中国重奢购物中心的领跑者，东莞万象城将引入国际一线及二线品牌的数量不少于15个。万象城有望成为东莞最高端的购物中心。

深圳罗湖万象城

悦府楼下就是CBD中心公园：公园总面积23.8万㎡，在寸土寸金的CBD，这是极为难得的。这也是东莞CBD仅有的一座中心公园。首期预计将于下个月建成开放。

CBD中心公园规格非常之高，设计方案全球招标，将打造成湾区一流的世界级城市中心公园，将成为东莞的一个新地标。

中心公园效果图

教育配套方面， 距离悦府约500米的东莞国际商务区北部学校，覆盖小学初中，采用小班化精细教学，小学一班只有40名学生，媲美很多高收费的民办贵族学校，预计2023年9月开学。而商务区南部学校择址已定，预计2025年建成。

3、景观：南向一线中心公园景观，无遮挡

稀缺景观是豪宅的标配，伦敦海德公园、纽约中央公园周边全球知名的豪宅大平层项目，都坐拥一线公园景观。悦府也拥有这样的稀缺景观配置，楼下就是东莞CBD中心公园，户户正南/东南朝向，户户可享一线中心公园环幕视野，无遮挡。

而且未来随着周边高楼群的建成，悦府将能享受公园景观+高楼群城市景观+远山景观，三重景观视野。

CBD中心公园全景效果图

4、高端圈层：最小户型面积约220㎡，千万起步

悦府项目定位非常高端，包括220-290-380㎡三种户型。最小户型达到了建面约220㎡，根据9栋10栋的最新的备案价格，均价约1300万元/套。这也充分保证了业主圈层的纯粹性，是东莞少有的纯粹大户型豪宅小区。

悦府位于CBD中心位置，约250米建筑高度，将成为东莞的城市封面、东莞豪宅标杆，能够让业主享受到超强的品牌溢价、身份标签。

5、产品：有不足亦有亮点

产品方面是悦府争议最大的地方。

户型的设计，是一个解题过程，在地块各项硬指标的限定之下，寻求最优解。作为豪宅产品，悦府把最好的朝向、景观、尺度，都给到了客厅和主卧，其他的空间做了一些妥协和牺牲。不可否认，户型是悦府的短板，不是大家传统认知中的“好户型”，由于超高层建筑的缘故，得房率也比正常的要低。

但产品方面，悦府也有自己的优势。比如，两梯两户私梯入户，赠送了近20㎡的私家电梯间（如果把这个赠送面积算进去，得房率就还好了。）。品质高端，悦府外立面采用大面积玻璃幕墙+铝板，典型的豪宅配置，颜值非常高，连阳台的墙面都用了铝板；客餐厅厨房等公区，地面用的都是高端石材；厨电卫浴等，也用的是杜拉维特、汉斯格雅、西门子等一线高端品牌。客厅270°景观视野，这也是豪宅中少有的配置。东莞CBD悦府，采用深圳湾悦府同系高端物业服务，保证业主居住的舒适与尊贵。

悦府效果图

悦府价值如何？值不值买？经过上面的分析，结论如下：

一个豪宅项目的价值，不能片面定论，要从上述五个维度来综合评估。户型方面的一些瑕疵，对项目整体价值的影响有多大呢？

目前深圳最标杆的两大豪宅：深圳湾一号、深圳湾悦府，他们的户型用传统的眼光看都算不上好户型（大家可以去网上搜一下看看），比如，深圳湾悦府多数户型大厅甚至没有阳台、户型也不够方正通透等等，但是这并不影响他们的价值，不影响他们成为深圳的豪宅标杆，目前二手成交价已经达到30-40万元/平。

东莞CBD悦府在地段、配套、圈层、景观四个维度都是顶级的，几乎可以打满分。人无完人，也不存在十全十美的房子。悦府产品有优缺点，其中户型的不足只是众多优点里面，唯一的瑕疵，这对项目整体价值影响很小，有实力的购房者可以放心入手，悦府未来一定是东莞豪宅的标杆。

参考一线城市已经成熟的豪宅市场，标杆大平层豪宅的单价，往往是周边刚需住宅价格的2倍以上。东莞顶豪大平层刚起步，目前跟周边刚需住宅价差很小，存在非常大的成长空间和机会。

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