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年前大朗的中海松湖云锦备案均价破4万，预示着环松湖也开始破4万了。跟大多数人一样，我也不太敢相信“环松湖4万”了。

可地价太高，事实摆在眼前，不信不行。

今年还会有高地价项目继续入市，你懂得。

环松湖一直是东莞楼市的主战场之一，也是很多网友关注的市场。

开年第一踩，就来了环松湖。

怀着对环松湖新盘的好奇，顺便探探售楼部开工没。

各大售楼部都开着门迎客，春节期间还有轮流值班。

这种熊熊燃烧的打工魂，令房视君感同身受地觉得欣喜。(本文囊括了17个环松湖新盘，若想了解详细情况，可直接下拉查看。）

纵然松山湖风景很美，但大家醉翁之意不在酒，更关心春节后它的楼市情况。

松山湖园区内的新盘大家都了如指掌。

在“莞e认购”上，中海松湖林语还有33套尾货，其实基本没得选。

深业松湖云城，仅剩190㎡的大户型，也不多了。

万科松悦花园，还在建设中，无法赶在春暖花开时和大伙见面。

春节过后，真松湖没有热点，但环松湖还是有惊艳之处的。

松山湖还是备受瞩目，毕竟2021年它交出的成绩单实在太过亮眼。

首先，松山湖一如既往地稳固产业基础。

目前上市及上市后备企业达到37家。2021年成功引进光大半导体、阿里云等一批重大产业项目，引资总额超400亿元。

其次，2021年松山湖从“园”转变为“城”，将加快建设世界一流科学城。

在20年的发展历程中，松山湖从一片荒芜，到科技产业园，再到国家级高新区，直到上升为综合性国家科学中心先行启动区。

松山湖开启了攀登创新高峰的全新任务。

南方光源研究测试平台、松山湖材料实验室（一期）等重大平台项目基本完工。

目前拥有国家级科技企业孵化器14家，国家高新技术企业激增至509家，省级新型研发机构23家。

但松山湖除了本身的优势外，更带飞环松山湖的众多板块。

松山湖就像心脏，不断泵送输血给周边镇区，血液会温暖四肢，抵御严寒。

松山湖的带动作用是全方位的，无论经济还是楼市，对环松山湖板块都有益处。

松山湖划分为三大城市功能板块，分别为北部产业服务中心、中部城市服务中心及南部科技服务中心。

北部片区的核心在松山湖北站；中部片区松湖烟雨周边的连片住宅区发展较为成熟；南部片区的华为欧洲小镇，散裂中子源和松山湖材料实验室等大科学装置，是科学家、高新人才的聚集地。

每个板块发展较成熟的区域价值集中，更靠近这些核心区域的环松山湖的楼盘，具备更高的地段价值。

松山湖的存在，让环松山湖的楼盘增色不少。

有哪些楼盘受到松山湖的辐射利好，看图一目了然。

环松山湖北部，可选择楼盘很多

因创新而生的松山湖，一轮一轮的向外扩张生长，也就形成了如今脉络清晰的“环松湖”格局。

在20年飞跃发展史中，松山湖北部，向来承担起最具城市浓度的功能，也就是满足周边高新科研人员的居住、生活需求。

在这里，以松山湖北站为圆心，环形放射状生长，环松湖生活的美好想象逐一兑现。

而2022年的松山湖楼市，注定是北部的主场。据统计，今年松山湖北部在售/待入市项目共有9个，比中部和南部加起来的总数都还要多，妥妥的供应大年。

1、寮步

首先来看看位于城区-松山湖双核几何中心的寮步。目前在售项目主要有6个，分别是建鼎源悦、保利·越秀·金茂松湖云禧、南山悦府、鼎峰·松湖雅境、金地保利领峯、光大松湖云台，堪称大混战。

建鼎源悦

源悦位置得天独厚，是目前寮步离松山湖北站最近的一个盘，是“入湖”的第一站。

项目距离广龙高速寮步出入口直线约500米，开车5分钟达华润万象汇、8分钟达松山湖北站、10分钟达创意生活城。

“10分钟松山湖CBD生活”，名副其实。

此外，经过多年开发，项目周边住宅林立，聚集中惠松湖城、万科松湖传奇和万科湖畔花园等小区。作为松山湖北部最成熟的居住区，配套已经逐步兑现，生活便利。

值得一提的是，项目为准现房，将分为两批交楼，最早一批在今年6月份，第二批在今年10月份。目前在售115-130㎡四房，带装修均价约3.37万/㎡。

在松山湖上班，且有迫切的入住需求的朋友，可以重点考虑源悦。但项目户型较大、总价较高，适合预算充足的刚改人群。

了解项目详情，可戳：

虽然从地图上来看松湖云禧和源悦距离差不多，但实际路程上，源悦经生态园大道，在新城路转个弯即到松山湖北站，全程约8分钟；而松湖云禧需要从民福路转金松路-松山湖大道辅路，全程约10分钟；因而源悦环松湖位置更近些。

保利·越秀·金茂松湖云禧

松湖云禧位于民福路与源丰南路交汇处，属于寮步缪边社区。政府花费约700万修建的缪边公园距离项目约600米。

从环松湖位置上看，项目依然属于一环内，离松山湖北站直线距离约3公里，10分钟车程范围内可达东莞篮球中心、华润万象汇广场（预计2022年9月开业）。

一路之隔是松湖智谷，也是主打的一大亮点。目前，松湖智谷已有410多家企业已经签约入驻，未来小区居民可以享受徒步上班的便利。

项目为保利在东莞的首个云系产品，规划约98-142㎡的三四房，为纯住宅区，放风价预计约3.8万/㎡。

松湖云禧作为纯住宅项目，体量适中，周边配套相对便利，且2.5的容积率在环松湖板块也很难得。

此外项目所毗邻的松山湖大道，是来往城区和松山湖的重要主干道。因而，无论是在城区还是松山湖上班，对居住环境有追求的购房者，松湖云禧是择优之选。

项目将于2月26日开放营销中心，到时候可以亲自到现场体验。

了解楼盘详情，可戳：

南山悦府

南山悦府与松湖云禧是邻居，中间仅隔着一条创远路，共享区域资源与配套。

不过与松湖云禧相比，南山悦府的体量相对小一些，占地约1万㎡，建面约2.6万㎡，总规划3栋住宅，除去安居房可售房源仅197套。且项目内部配套相对较少，居住舒适度可能会有些折扣。

南山悦府交通图

户型方面，两梯四户，规划95㎡三房和120㎡四房。

设计中规中矩，95㎡为竖厅设计，搭配约3.5米开间的阳台，适合三口之家。120㎡户型为横厅设计，采光面更大，视觉上客厅更加通透。

另外，南山悦府地价约2.3万/㎡，比松湖云禧要高约2000元/㎡，未来项目定价或会比松湖云禧更高，当然实际如何还要看最终备案。据现场了解，项目预计3月份将进行莞e认购，有兴趣的朋友不妨多关注。

金地保利领峯

领峯选址松山湖大道与蟠龙路交汇处，离松山湖北站直线距离约5公里，处于松湖“一环”的地段。

在项目约3公里范围内，有万润广场等繁华商圈；紧邻辰熙幼儿园、香市小学、香市中学、东莞市第六高级中学、东莞理工城市学院，教育资源丰富。

项目效果图

此外，该项目最大的卖点就是毗邻莞惠城轨寮步站，距离约500米。

项目1、2、3栋已于去年12月交楼，为精装交付。目前在售4、5、6、7栋，都位于小区内部，与松山湖大道之间有商住（未开售）隔开，噪音影响较小。

其中6、7栋货量较多，这是项目中环区位的楼栋，也是项目最靠近城轨站的区位。户型为建面约96-125㎡毛坯三四房，朝南大面宽，三房南北双阳台，四房双套房设计，均价约2.8-3.2万/㎡。

不过要注意的是，该项目容积率偏高，为3.5。虽然住于此不欠浓厚的生活氛围，但对于追求生活品质的购房者来说，项目自身的居住环境也需要考虑进去。

光大松湖云台

光大松湖云台位于东莞市寮步镇金富路与松柏路交叉路口，但环湖位置一般，需要开车15分钟才能到达松山湖北站。

项目总共占地面积约4.4万平米，总建面约16.8万平米，由8栋高层洋房（共1096户），1栋临街商铺（约2100㎡）组成，商住分离。

户型方面，2梯4户，在售建面约98-119㎡精装三四房，最后一期备案均价约3.23万/㎡。项目推出20套特惠单位，楼王单位单价2.6万元起，非楼王单位单价2.4万元起。

项目区位图

相对于寮步的“环松湖”区位，项目所在位置更近城区，经莞樟路2个红绿灯，全程约15分钟，即到星河城。对于有主城情结，但又在松山湖上班的购房者来说，光大松湖云台是不可多得的选择。

鼎峰·松湖雅境

松湖雅境位于寮东路与凫西路交汇处，属于寮步西溪，步行约300米即达西溪古村。不过距离松山湖北站稍远一点，直线约4公里。

项目距离创意生活城仅3公里，在建的华润万象汇，距离项目也仅2公里左右。

松湖雅境实景图

项目目前尾盘在售，房源主要位于6#，建面约92-142㎡ 三四房带装修，均价约2.95万/㎡。

总体来说，无论是距离城区还是松山湖，松湖雅境的位置都算适中，约30分钟可到南城CBD,约10分钟即达松山湖CBD，且生活氛围浓厚，周边生态、商业等资源丰富，具有自己的区位优势，不过项目目前可选房源不多。

2、东坑

东坑虽隶属东部产业园片区，而非松山湖片区。

但早在2019年，松山湖便在原来的基础上再次扩容，连带东坑、横沥、企石3镇，形成一园九镇（“1+9”）的发展格局，扩容松山湖，开启2.0新发展！

在这当中，与松山湖北部CBD接壤的东坑，一跃成为松山湖的发展重镇！其与松山湖之间的关系如同龙华之于福田，光明之于南山，是名副其实的“松山湖科创后花园”。

壹品松湖

壹品松湖，虽然位于东坑，但距离松湖烟雨只有约7公里，与松山湖北站直线距离约5公里，15分钟车程即可享受松山湖的环境和配套。

且项目临近东坑大道、从莞深高速和广龙高速，密集的交通路网也能加强项目与松山湖及主城区的联动。

项目交通图

目前在售建面约86-112㎡毛坯3+1/4房，均价约2.39万/㎡。户型设计和实用率会是项目较大的卖点，建面约86㎡做到3+1房，实用率达到90%！

算一笔账，总价约186万起，首付约63万起，即可买松湖四房，真香！是想要在松山湖周边置业，但预算相对较少的购房者的性价比最佳之选。

值得一提的是，去年12月22日，由莞民投&众筑以总价6.7亿元联合拿下的东坑新门楼村地块，成交楼面价为11066元/㎡，刷新了东坑最高可售楼面价纪录！

该地块与壹品松湖仅一路之隔，未来将会成为项目的主要竞争对手。

在可享配套相同的情况下，限价可能会触发二者因抢客而打出价格战策略，不着急的买家或许可以期待一下。

环松山湖中部，气质不俗的松湖云锦

看完这么多靠近松山湖北部的楼盘，将目光移到松山湖的中部。

松山湖的优美的生态环境，与它的创新产业齐名，被人啧啧称道。

而松山湖的中部是8平方公里湖面的C位，是松湖烟雨所在之处，周末总是人山人海。

这里还是松山湖的豪宅聚集地，万科虹溪诺雅、三号别墅和翔龙御湖居等高价二手小区沿着湖畔连片开发。

2021年，松山湖的全新盘中海松湖林语和深业松湖云城也扎堆在中部片区。

中海松湖云锦

松山湖中部的楼盘气质不凡，而靠近这里的环松山湖楼盘仅1个，气质同样出彩。

大朗的中海松湖云锦直线距离松湖烟雨不到2公里，开车约10分钟。

中海去年在松山湖打造“三部曲”，中海松湖林语开盘两次基本清盘，中海松湖云锦将打造高品质人居大盘，中海松湖锦尚在大岭山，后面会写到。

中海松山湖云锦去年年底备案，备案均价约4.1万元/㎡，是环松山湖仅有的4字头楼盘。

不过这个楼盘价格高，也是有理由的。

从地理位置来看，中海松湖云锦和松湖林语离松湖烟雨几乎一样近，还靠近松山湖二手房价最高的居住区，如万科虹溪诺雅等，不少二手小区此前均价都在6万以上。

同时还是一个地铁盘，距离大朗西站约500米。大朗西站，坐拥R1线（建设中）、R5线（规划中）、莞惠城轨三线交汇，往城区、深圳和惠州，都能乘坐轨道直达。

中海松湖云锦是环松山湖的楼盘中少见的人车分流的大社区，共有15栋住宅（含2栋安居房），共1520套房。

大社区伴随着大尺度且成熟的配套，自带约6万平中央园林，约1公里环氧林间光影跑道，约2700平超大主题全龄儿童游乐活动场地。

当然，中海松湖云锦周边的商业成熟，在开业多年的万科生活广场和业态丰富的卓为城的加持下，相比其他环松山湖楼盘优势明显。

据现场销售介绍，虽然项目早已备案，但受去年年底大朗疫情影响，还未正式对外开盘。若想知道几时开盘，请入房视买房交流群，文末扫二维码。

了解文章详情，可戳：

环松山湖南部，看大岭山楼盘争艳

如果说松山湖北部是核心，中部居住最成熟，那么南部将决定它的产业上限。

科学城是松山湖的未来，汇聚众多大科学装置、龙头科技企业。

放眼南部，有华为欧洲小镇、散裂中子源、松山湖材料实验室和粤港澳科技交流中心等，未来蓝图清晰可见。

虽然松山湖南部土地面积最广，但商品房供应其实不多，大部分都是企业配套的人才房，如中集智荟园、华为湖岸花园等。

大岭山镇的部分区域已划入松山湖科学城，重点拓展新材料等松山湖科学城发展基础相对薄弱的战略性新兴产业，形成主题集聚的中试验证与成果转化片区。

大岭山不仅协调松山湖科学城发展，也会为科学家、高新人才提供居住供应。

据统计，目前大岭山的在售/待售新盘有4个，一起来看看详细情况。

华堂睿晟松湖云溪

松湖云溪是大岭山的楼盘中离南部最近，步行500米可到湖边，离中集智谷500米，离华为欧洲小镇1.5公里。

据现场销售反馈，项目8成的客户来自周边的高新人才，以华为员工为主，毕竟近水楼台先得月。

而松湖云溪在售均价约3.2万/㎡，隔壁的万科汉邦松湖半岛去年最后一期精装备案价超过3.9万/㎡，旁边的二手小区紫檀山在售均价超5万/㎡。

这样看，松湖云溪的价格还是很“香”的，与大岭山另外两个在售新盘价格相差不大。

松湖云溪体量不大，3栋高层、2栋小高层和1栋商业，住宅仅有228套，居住较为舒适的小高层已基本售罄，目前高层洋房剩余约一半货量。

3栋高层有两栋靠近路边，会比较吵、灰尘大，但单价比较低，如果介意的话可以选靠里的那栋高层，居住舒适度更高。

从户型来看，松湖云溪有少见的75平三房户型，总价约250万，对刚需很友好。

而且松湖云溪的户型使用率很高，算上赠送的飘窗等面积，实用率可达95%以上，75平的户型虽然只有一个洗手间但有两个洗手台，满足早上多人同时刷牙洗脸，设计很合理。

金地格林名钻

金地格林名钻，目前大岭山在售楼盘中，最能代表大岭山镇中心的价值。

项目位置图

金地格林名钻，在大岭山体育公园东南侧约 70 米，周边多为农民房，稍远处有不少成熟小区，如新世纪领居，二手房参考价2.48万/㎡。

金地格林名钻的体量较小，只有2栋住宅相对而立，共132套，均价约3.27万/㎡，在售93-113㎡三到四房。

如果说社区小是缺点，那周边配套就是它的优势所在。

金地格林名钻，距离R1大岭山站地铁口约300米，是一个妥妥的地铁盘。R1线目前在建，预计2024年开通，通过轨道拉近该盘与松山湖的距离。

项目周边还有沃尔玛、天和百货，以及大岭山镇中心市政配套的加持，入住后的生活也较为丰富。

更靠近镇中心还有保利琥珀府，在大岭山图书馆斜对面，占地仅有3319.22平，比金地格林名钻还小，楼面价19544元/㎡，预计未来入市价格也是3字头。

中海松湖璟尚

最后来看大岭山唯一不“迷你”的楼盘——中海松湖璟尚。

中海松湖璟尚，是大岭山离松山湖南部产业集聚板块最远的新盘，但在轨道的串联下，离松山湖并不远。项目距离R1线大岭山站仅约1.5公里，前往松山湖很便捷。

松湖璟尚，共10栋住宅（6栋高层、4栋洋房），主力户型96-138㎡三到四房，备案均价约3.46万/㎡。

从价格来看，松湖璟尚比金地格林名钻和松湖云溪高2千左右，毕竟大社区能带来更舒适的居住环境。

作为中海松山湖首发“三部曲”之一，松湖璟尚同样打造了五重归家和九维立体园林，项目的园林也有实景，还是做得非常大气美观的。

项目园林示意图

虽然松湖璟尚的位置比不上松湖云锦，周边配套逊色一些，但社区打造一脉相承，价格还便宜6千左右。

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