多摩新城作为日本第一代新城，规划建设至今已经走过半个世纪，其诸多开创性的举措，如邻里单元的生活圈营造、人车分离的交通模式、TOD导向的开发建设等，为日本其他新城项目提供了重要的经验借鉴。虽然有评论认为多摩新城面临“规划人口目标未实现、住房吸引力下降、就业岗位不足”等问题，但这些问题离不开日本社会经济发展的大环境。面对不同的时代背景，多摩新城一直在调整和改变。本文重点通过介绍《多摩新城更新建设导则》（以下简称“导则”），解读多摩新城在面向2040年的机遇和挑战中，如何朝着创新引领的可持续城市目标不断奋进。

多摩新城坐落于东京都西南部，占地面积约2853公顷，横跨多摩、八王子、町田和稻城四市。自1971年开放入住以来，新城吸引了大量来自东京市中心和周边地区的居民。现在，新城已经成为居住、产业、商业、教育、文化等多功能复合的综合型城市。截至2019年，该地区常住人口约为22.4万。

多摩中心站

来源：townphoto.net

从“卧城”到“综合型城市”

随着东京都市圈的发展与城市规划理念的演进，多摩新城的城市定位不断发生变化。1965年规划之初，多摩新城定位为东京都的卫星城，旨在解决东京市区人口快速增长、住房短缺的问题。20世纪80年代后期，东京都的住房短缺问题得到一定缓解，但东京单中心的极化结构仍然显著。为了建设多中心的都市圈结构，规划提出在广域范围建设业务核都市并增加就业机会。1986年，日本中央政府修订《新住宅市街地开发法》，认可此前按此法律建设的卧城可发展与生活服务无关的产业，以此增加就业机会。这一法律修改为多摩新城转型为多功能地区提供了机会。同年，《第二次东京都长期规划》中将多摩新城定位为多摩地区“核心”之一，并引导商务办公功能从都心、副都心向多摩“核心”进行疏解。

1999年，第五次首都圈计划将多摩市、八王子市和立川市一起确定为业务核都市，发布包括《多摩之“心”育成、整备计划》（1998年）、《八王子•立川•多摩业务核都市基本构想》（2002年），以及《多摩据点整备基本计划》（2009年）等一系列规划。多摩新城开始与周边区域的其他业务核都市（包括北部的青梅和立川、南部的町田和相模原、西部的八王子等）开展密切交流与合作，1996年至2006年十年间，多摩新城的企业数量增长了38%，从业人员数量增长了50%，是周边几个业务核都市中增长幅度最大的城市，主要企业类型集中在金融、保险、教育、研究等方面。由此可见，多摩新城正逐步向综合功能型城市转型并取得了一定成效。

多摩新城发展建设历程

来源：《多摩新城更新建设导则》

作为多摩创新交流区的中心

2017年9月，东京发布《都市营造的宏伟设计东京2040》（以下简称《东京2040》），规划提出“一心（中心据点）五点（广域据点）”的环状都市圈结构。其中，西部据点即为联系名古屋方向的多摩广域据点，包括多摩、立川、八王子、町田、相模原、厚木等业务核都市。

东京都市圈广域结构图

来源：东京2040

同时，《东京2040》提出在东京都内建设“国际商务交流区”和“多摩创新交流区”，作为提升日本和东京经济动力的“引擎”。多摩创新交流区是“高等院校、研究机构和高科技企业的聚集区，依托磁悬浮中央新干线、首都圈中央连络线、多摩都市单轨线等组成的区域道路交通网络，加强与周边城市的交流，进而激发新的灵感和创新，推动新技术的培育发展和高科技企业的集聚。“多摩新城作为多摩创新交流区的中心，未来应承担重要的创新引领作用。

2018年，东京都发布《多摩新城更新建设导则》,进一步落实了《东京2040》对多摩地区的定位要求。通过建立更新政策框架，将多摩新城建设成为一个具备高品质生活环境、集聚多样创新价值、与周边城市密切合作交流和可持续发展的新城。

两大挑战与三大趋势

多摩新城在建设之初尽管采用了众多先进的规划理念，但是经过多年发展，部分城市基础设施逐渐老化，无法满足当前需求。如多摩新城中最早开发的永山•诹访片区建设距今已经50多年，住宅楼、邻里中心等建筑日益老化，且在最初建设时未考虑到无障碍设施的设计，给居民出行带来极大不便。同时，新城土地开发建设不充分、利用效率较低等问题也比较突出，尤其是多摩中心站、南大泽站等交通站点周边的用地，功能价值均未彰显。

面向2040，区域环境和技术创新将为城市发展带来新的契机，多摩新城要积极应对趋势变化，打造新的发展格局，构建充满活力的未来新城。

首先是区域交通设施中央新干线神奈川县站（暂称）的建设，未来多摩新城80分钟内可到达日本中部都市圈的核心名古屋。同时，货运交通廊道南多摩尾根干线的建设也让新城与东北的调布市、西南的相模原市联系更加紧密，有利于促进多摩与广域地区商业、商务的合作与交流。

其次，近年来人工智能、自动驾驶、环境技术等领域快速发展，这些技术创新不仅使人们的日常生活更加便捷，也逐渐改变城市的运行模式。如自动驾驶可以帮助老年人、有小孩的家庭和其他出行困难者自由出行；先进环境技术将促进氢和其他清洁能源的使用，实现环境友好的低碳城市；物联网技术可以实时监控物体位置和行动，帮助抚养孩子和照看老人的家庭；在养老院等公共设施机构引入智能机器人可以协助老年人的日常生活。

此外，与东京都一样,未来多摩新城也将面临老龄少子化、人口总量减少的发展趋势。按照多摩新城当前发展状况，预计2025年总人口达到峰值，2040年老龄化率将超过三分之一。面对超老龄社会，多摩新城也在积极做好应对。

多摩新城的现状挑战

来源：《多摩新城更新建设导则》

“多彩生活”与“活力新城”理念愿景

活力多彩的规划理念。通过多主体的共同合作（东京都政府、当地居民、企业和当地政府等相关利益主体），形成兼具“多彩生活”和“活力新城”的多摩。“多彩生活”旨在建设可持续发展的城市，能够灵活地应对多样化的生活方式，让人们在充满绿意的环境中安全地工作和生活；“活力新城”则强调城市发展的内生动力，能够推动多样创新且不断产生新的价值。在这两大理念的指导下，多摩新城提出城市发展愿景和片区功能定位。

面向2040，多摩新城要为市民提供功能集聚的多彩生活,培育多个产生新价值的创新之源，同步实现绿意盎然、高品质的生活环境。通过大学园区的集聚，促进产生各类资源交互、功能复合的魅力空间，实现可持续的城市发展目标。

多摩新城更新建设框架

来源：瞭望团

更具导向的功能分区

国际交流促进区：集聚大学和研究机构，保障大学周边对海外研究者和留学生的住房供给，通过磁悬浮中央新干线提升通往国际机场的交通便捷性，围绕车站周边整合各类功能，形成充满国际氛围的区域。

中央枢纽区：现状集中各类文化、娱乐等设施,商务、商业、文化、娱乐等功能集聚的节点区域，是多摩新城的中心片区。

更新重点区：最早入住、老龄化最高的地区。多摩新城更新的重点促进片区，根据时代的需求调整土地功能，促进车站周边土地功能的复合利用，更新老旧住宅，建设高品质住宅片区。

商务和商业活力提升区：距离磁悬浮中央新干线神奈川县站（暂称）最近的地区，在车站周边及新干线沿线聚集商业设施和创新企业，促进与日本各地以及海外的交流。

先进企业整合区：是南多摩尾根干线沿线区域，通过改变干线沿线的土地利用方式，吸引追求交通便利和环境宽松的尖端企业。

住区环境保护区：围绕若叶台等站点周边地区整合各类生活服务和商业功能，建设具备丰富绿化环境的高品质住宅片区。

多摩新城功能分区

来源：《多摩新城更新建设导则》

更综合的更新政策框架

立足问题导向、目标导向、战略导向，按照“多彩生活”和“活力新城”的更新理念，导则提出了九个方面的更新政策框架及相应的关键行动。

导则延续了《东京2040》中多摩新城的主要发展导向，细化了具体的更新策略方案、实施地区和责任主体，具备可实施性。从具体内容来看，导则的策略主要集中在如何通过更新行动，将多摩建设成一个更创新、更便捷、更可持续、更韧性、更宜居的新城。

1.人口：关注多样人群需求

在当前老龄少子、创新发展的背景下，导则更加关注老龄人口、育儿家长，以及外国研究学者和留学生等不同群体的需求，通过对多样人群进行画像，提出更具针对性的更新对策，强调更新建设中应更多关注育儿、养老、医疗、福利等相关设施的建设。例如，对于30岁左右的育儿一代，通过设置站前育儿接送站，解决儿童的接送问题；也可以利用远程办公软件在家上班，节约通勤时间；在居住区内设置家庭菜园和工作坊，提供体验各类亲子教育的环境等。

2. 基础设施：激活城市功能

通过对重点地区公共土地的更新再利用，重塑城市功能。将车站周边街区的公有地，作为引导开发的“重点整备地区”，进一步提高重要节点的据点性。如在多摩新城西部的南大泽站周边用地，基于对核心区域的整备更新，按照“活力交流区”“文化商业复合区”“学术合作区”“学术研究区”4大发展导向，形成未来土地利用布局。

3. 住房更新：塑造宜居城市环境

与幕张、横滨等疏解东京首都圈其他功能的新城不同，居住一直是多摩新城最关注的城市功能，本次导则中也强调了宜居城市的建设。多摩新城位于东京都西侧的丘陵地区，住宅团地和干线道路之间高差最高达35米，新城内台阶数量多，出行不便。导则提出在多摩新城全域实施无障碍化建设，将所有的台阶斜坡化。同时，对铁路站点内部的交通换乘也实施无障碍化，保障出行便利。

导则提出针对公共住宅、租赁住宅以及公寓等多种类型住宅进行分类更新、改造等工作,植入各类生活基础设施,增加植被数量、道路密度和公园等,创造可持续发展的城市,通过引进养老与育儿设施,为不同群体生活提供便利。

多摩平之森AURA243

来源：东京UR都市机构

4. 灾害预防：建设更具韧性的安全社区

导则延续了《东京2040》中安全城市的建设思维，注重防患于未然。首先，推动防灾城市建设，使城市具备抵抗灾害的能力，推动电线杆拆除及管线地下化工作，提高受灾时的安全性和步行便捷性，鼓励对建筑进行抗震提升改造，提升抗灾能力。其次，加强社区应对重大灾害的能力，灾难发生时能保证快速投入到灾后重建工作中，具备发展的韧性。

建设多样创新的活力新城

5. 创新：促进城市职住平衡

多摩新城及周边集聚了多所大学，包括日本公立大学之首的东京都立大学、私立大学排名前十的中央大学、国际著名研究型综合大学的多摩大学以及日本美术类院校中规模最大的多摩美术大学等17所院校，共计有学生8.4万人 。此外,新城内还有日本最大的战略和咨询公司野村综合研究所、著名保险公司朝日生命、著名IT公司SCSK等机构，创新要素集聚，创新氛围浓厚。

未来多摩新城作为多摩创新交流区的核心，对外加强新城与周边八王子、青梅、立川等城市的合作与交流，激发新的灵感和创意。对内促进各类创新要素集聚发展，利用国际交流区和更新重点区内的低效用地，集聚高等院校、研究机构和各类创新企业，打造创新引擎。通过将重点道路两侧土地利用功能转换为商业、产业用途，吸引创新企业和机构的入住。注重创新人才的培养和引进，努力实现城市职住平衡。通过改造公共住宅等措施，为技术人员或者留学生等各类人才提供便捷的居住条件，提高对创新人才的吸引力。

6. 交通：构建高效道路交通网络

道路交通作为城市结构的骨架，承担着广域交流与合作的重要作用。导则重新梳理地区交通体系，以促进新城发展。

广域层面，衔接《东京2040》，依靠中央新干线、小田急小田原线、小田急多摩线、京王线、京王相模原线、圈央道等密集的道路交通网络和城市基础设施，形成东京圈“交流•合作•挑战”的区域引擎。

地域层面，通过中央新干线神奈川县站（暂称）、南多摩尾根干线的充实，加密路网，增强与周边市区的交流与合作，增加潜在就业机会，提高地区整体的职住平衡；提出向南延伸多摩都市单轨线的设想，加强多摩新城与町田的交通联系。

地区层面，在两条铁路（小田急多摩线和京王相模原线）站点周边和道路沿线集聚生活性功能设施和多样化住宅，并通过各种交通模式之间的高效换乘，提高居住区的便利性。

多摩新城地区交通体系

来源：瞭望团

7. 环境：打造低碳绿色城市

新城的更可持续发展主要围绕两方面，一是低碳城市的建设。导则提出利用绿色环保、节能技术和其他新技术，建设低碳城市。提倡使用可再生能源和清洁能源，建设时使建筑更节能，促进住宅区低效土地的使用，提高使用效率，促进可持续发展。

其次是绿色城市的建设。植被是城市的基石，不仅可以促进形成四季舒适的城市空间，还能促进生物的多样化，以保护、再创并合理利用自然环境。导则提出要妥善维护和管理新城中的绿化设施，包括住宅周边的片状公园、道路沿线的线性绿化等。

实施机制：加强多主体协同合作

2003年，东京都政府宣布完成多摩新城的开发，2006年日本住宅公团也宣布退出建设，终止了从1970年以来一直持续的住宅供应，私营企业从公共部门手中接管了私有住房的供应，多摩新城开始从建设走向更新。

多摩新城开发建设时序

来源：瞭望团

多摩新城横跨四市（多摩、八王子、町田和稻城），各类基础设施的建设主体和管理主体都不尽相同，主体之间也存在各种关系。未来，多摩新城将形成多主体合作更新的模式，行政、地区、住宅管理者，以及企业必须发挥各自的作用，协同工作，创建更具活力的多摩新城。（供稿：发展研究中心、编辑部 时寅、姜紫莹）

面向更新的多主体协同合作机制

来源：《多摩新城更新建设导则》

面对一直以来的发展困境，多摩新城积极采取各种应对措施，不断奋进发展。面向未来，多摩新城也在努力把握区域发展契机和时代技术潮流，实现更美好的城市愿景。通过《多摩新城更新建设导则》的编制，可以看到新城发展重心的变化，更加关注区域交通体系的完善、创新价值的集聚与创造、绿色低碳的城市环境，以及以人为本的宜居城市建设。