之前给大家做了「上海134个板块的房价地图」，前滩、新江湾、淮海中路、徐汇中心等一众板块表现亮眼，从房价格局上看，传统市中心板块和新兴板块平分秋色！

但是价格并不代表一切，大家更关心的还是涨跌，所以今天我们就给大家带来

「上海134个板块5年价格涨跌地图」

（2018年1月-2022年7月）

说明：板块房价涨幅是指板块内所有二手住宅市场价均值变化，数据截止到2022年7月；本文中提及的价格都是板块房价，后文不再重申

哪些板块在涨？

热门板块里哪些小区在大量成交？

标杆小区的市场价是多少？

我们一文讲清楚！欢迎收藏、转发、评论！

涨跌幅地图与板块价格地图差异最明显的一点就是：地图上开始出现了蓝色（涨幅小于0），而且深红色开始从市中心向外移动，以浦西外环外最为明显

数据上来看，上海134个板块5年板块价格平均上涨约7.9%，涨幅高于整体均值的板块有85个，占整体的63%，可以看出，上海整体的向上趋势

涨幅占比较高的是10-15%、15-20%，有58个板块，约占整体的43%，这些板块大都分布在外环内

这也与「上海134个板块的房价地图」表现一致！

外环内板块涨幅均值为16.4%，超过全部板块均值的两倍，价格高的板块涨幅更快！

从外环内涨跌幅地图，我们可以看到几个明显的趋势：

1、杨浦的涨幅更均匀和明显；从图上不难看出，市中心整体的涨幅是比较乏力的，不少板块5年涨幅在5%以内，但部分板块表现非常亮眼，比如人广、联洋、黄浦滨江

但是从区域上来看，杨浦在快速上涨，不仅仅是内环内，内中环、中外环都是如此，新江湾领跑

2、上海西南方向涨势更好；其实说的就是闵行了，七宝、古美、莘庄、春申的涨幅都是非常高的，也是整个上海外环附近涨幅表现最好的区域

我们后文有专门对每个区域板块涨跌幅地图，我们先来看不同涨幅的板块都在哪里？

涨幅高于30%

涨幅靠前的基本上已经出了内环，之前板块房价地图中排在前列的淮海中路、徐汇中心在涨幅地图中缺席，取而代之的是碧云和华泾

前滩涨幅第一基本上没有悬念，涨幅51.24%，板块均价约14万/㎡；其实从2018年到现在，基本上就是前滩爆发的一个完整周期，这也是有目共睹的

大家可能比较诧异的会是「华泾」板块，板块均价约7.8万/㎡，在板块的价格排名中并不突出，但是涨幅居于前列

这主要归功于徐汇滨江板块的带动，作为外环板块，这里的城市界面和房龄更优秀，也是同价位段（7-8万/㎡）涨幅最高的

华泾板块实拍，图源网络

涨幅20-30%之间

黄浦、徐汇、闵行占据半壁江山！在这个分段，主要是区域中心板块和全市型板块

人广、徐汇滨江、龙华、七宝、新江湾涨幅靠前，近几年比较活跃的大宁在这个分段垫底

这里需要再强调的是：板块均价不等于板块次新房均价，所以很多次新房表现突出的板块，在板块均价排名里表现不佳，主要还是板块内住宅的存量结构不同导致的

我们来看大宁板块2022年板块内小区的成交量和市场价TOP10就能知道：

从成交量上来看，2022年大宁板块的成交主力还是老公房，以龙潭小区、延长小区为代表，嘉利明珠城和慧芝湖则是早期商品房和次新房的代表，主力成交价格段还是集中在6-10万/㎡

市场价方面，大宁板块TOP10榜单已经站上12万/㎡

大宁金茂府以超15万/㎡的单价继续领跑，其余一众小区也是以次新房为主，从价格上来看，大宁板块次新房的价格已经超过一般老公房的2倍，这个现象大家可以去套用到身边的案例，上海中环内的大部分板块都已经实现了这一点

涨幅15-20%之间

东外滩涨幅19.11%拿下分段第一，也掀开了杨浦补涨的一角，鞍山、黄兴、中原、五角场，再加上之前说到的新江湾城，杨浦的板块基本快到齐了

主要还是性价比的凸显：

东外滩板块均价：8万/㎡；

鞍山板块均价：8.2万/㎡；

黄兴板块均价：7.4万/㎡；

五角场板块均价：7.6万/㎡；

中原板块均价：6.6万/㎡

对比很多10万/㎡的中环板块，市场自然会用脚投票

外环外的板块有：江桥、华漕、浦江、颛桥、吴泾，其中吴泾涨幅最高，一方面是新规划的轨交带来的影响，另一方面，紫竹9万+的单价也起了很大作用

应该有朋友发现了：宝山的板块还没有出现！

涨幅10-15%之间

涨幅在10-15%的板块是最多的，从分布来看，外环内大部分板块都囊括在内了（加上前文中涨幅更高的板块），宝山的上大、共康强势入围！

图中外环外的板块基本上都是热门板块，比如说南翔（板块均价4.9万/㎡）和徐泾（板块均价6万/㎡）

两个板块的成交TOP10小区的市场价是比较相近的，都在5万/㎡左右，但是次新房的市场价却差了近2万/㎡

从这里也能看到两个板块的区别，南翔作为发展时间比较长的板块，价格向上突破的动力并不强，而徐泾作为新兴板块，在板块内新房供应比较多的情况下，仍能迈上9万/㎡，板块整体的未来涨幅可以期待！

另一个值得注意的板块就是马陆了，可以看做是五大新城中第一个出现的板块，嘉定新城作为全市购房者接受度比较高的新城，这一点也在涨幅中得到了体现

板块内次新房较多，像西郊金茂府、金地世家，也带动了板块均价向上

当然作为刚需板块，嘉定新城的成交主力还是价格比较友好的老公房和早期商品房

涨幅5-10%之间

南京西路、中山公园、淮海中路，这些在板块价格排名中非常靠前的板块，在涨幅面前输给了后浪们

整体上来看，涨幅在5-10%的板块都是临近城市大核，也有不少仍在发展中的板块，像青浦新城、赵巷、祝桥

当然，也有例外，比如唐镇板块，在过往的几年中，唐镇一度刷屏，但是在没有重磅规划加持的情况下，能站在风口上的仍然是个别小区，对于板块的整体带动作用并不明显，这一点上，唐镇还需要加油！

涨幅5%以内

涨幅在5%以内的，主要是外郊环板块，宝山大华板块涨幅4.97%排在第一，也是唯一一个中环内板块

涨幅较低的板块共性并不多，有新房市场强而二手房比较弱的、有完全进入二手房市场，但是板块势能比较弱的、还有新房、二手房严重分化的

我们来看看排名比较靠前的泗泾板块2022年成交数据：

4万/㎡以内的小区成交是主力，5万/㎡以上的小区成交比较孱弱，整个板块的价格自然也就比较低，涨幅有限也就在意料之中了！

关于没有出现在文章中的板块或小区，大家可以在评论区留言提问，我们会将板块/小区的价格、涨跌幅放出来！

总结

看完数据，我们能清楚的感受到，中外环间的板块涨幅相比中环内、内环内是要高一些的，上海经过这两年的行情，价格积压需求向外的趋势已经非常明显

新盘施行积分制之后，大量无法进入新房市场的购买力，也会涌向新房周边的二手房市场，又进一步拔高一二手倒挂

从板块价格涨跌地图来看，这几年上海楼市看似“大热”，但总体上价格方面还是相对稳中有升的，整体房价涨幅也就差不多跑平GDP增速，真正大幅涨价的板块并不多

但与此同时不可忽视的是不同板块间的市场已经越来越走向分化，强者恒强是主旋律！

买房建议方面：无论是新房还是二手房，一些新兴板块都是非常不错的选择！

最后给大家奉上上海各区（除金山、崇明外）的板块价格涨跌幅地图，欢迎大家收藏、转发！

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