不断有同行，在各种大小场合呼吁把上海新房的限价放开，道理看起来都冠冕堂皇：比如不符合市场经济规律、比如让房企没有利润挫伤积极性、比如图一时之快饮鸩止渴，甚至一不小心漏了两种话：

一种是真话：“项目清盘也拿不到奖金”；

一种是狠话：“上海房价是限不住的”。

道理看起来都对，但是仅就目前情况来看，从保住同行饭碗的角度出发，限价放开——至少要谨慎！

一、楼市里的“目前情况”是什么情况？

今天的上海城市刚刚解封，局部还不断有临时被封控的区域，所以社会秩序肯定不能算全面恢复正常，至于几时可以“全面恢复正常”，你懂的：四季度！

今天的上海楼市，还在康复期内：

1、土拍市场虽然对于市区财政的贡献巨大，但区域冷热不均，游戏规则虽然对民企有所示好，但土拍市场还是国企央企“关起门来自己打牌”；

2、楼市里的交投集中在改善群体，是购房者的整体消费升级了么？非也，只是疫情之后的楼市里，“手里有房子的”才敢于换房子，刚需在缩编；

3、六月份传的沸沸扬扬的上海豪宅价格逆势大涨，已经被证实是不良中介的自编自导，时间是最好的测谎仪。

所以，上海楼市的“目前情况”至少在需求应和端口，表现的克制而理性，所谓的报复性消费只是通过“六月份集中释放之前三个月的销售流程”而已，七月份的上海楼市数据并不乐观。

当然，“目前情况”里比较喜人的是供方姿态：

1、银行放款速度和门槛全面润滑加速；

2、土地市场对民企、对准入都变得亲切；

3、各地救市之下，上海也通过人才引进等换了笑脸。

但是，楼市的交投从来是由双方意愿写就的，所谓郎有情妾有意，即使在楼市单边上扬的那些“回不去的光辉岁月”里，房价作为多方不断上攻不断予取予求，购房者虽然骂娘虽然无奈，但事实上是用脚投票在就范。

所以，今天的楼市政策暖风频吹之下，以“二手房挂牌量激增”、“房地产交易中心或新房售楼处的人头攒动”来就此解读楼市和天气比热，证据不足且经不起推敲和追问，更经不起背景诠释之后的现状解读。

上海楼市，没有你们想象的那么好！

其实，你们心里也明白的。

二、限价暂不宜放开的三大担忧

限价的确不是市场经济的做法，也的确折损了房企的切身利益，更的确让营销同行的努力付之一炬，因为内外部关于“打折卖房有啥稀奇”的风凉话的确风凉。

但是，在“目前情况”之下，贸然或者冲动地取消限价迎合所谓的市场经济，或许弊大于利所以要慎之又慎：

一忧刚需抽离：

从疫情之后的刚需消费降级说起。

近期，上海楼市有两个观点其实可以佐证刚需购房者的一些最新动向——

其一是近期上海楼市所谓的改善强于改善，这背后真的是消费升级或者报复性置业么？当然不是，只能是“改善的热情是因为有一套房子托底”所以有权有钱有底气折腾，所以改善赢了刚需是因为刚需高挂免战牌；

其二，近期发布的上海房租价格看似逆势上扬，背后或许是因为毕业季导致来沪租房的人更多了，但你能说这里面就没有“从购房降级到租房（观望甚至没钱）”的购房纠结群体？

之前多次提及，一个楼市里的“二八现象”：20%的购房者贡献了80%（可能未必有这么多）的总销金额，但一个健康的楼市需要80%的购房者来贡献成交量夯实楼市基础和信心！

今天刚需式微，不去探究其中的隐忧，反而为改善“不战而胜”所欢欣鼓舞，套用如今流行的四字总结：非蠢既坏。

二忧价格惯性。

一方面，历经几年的新房限价，购房者买新房的初心有否出于其他考虑？

因为“买到就是赚到”，所以虽然房住不炒在嘴边，但买房的金融属性事实上被加强了：就算只有一套自住的购房者，房价的涨跌对其内心舒爽程度，当然不可能坐怀不乱；

另一方面，试想一个购房者已经习惯了五六年的区域新房价格认知，或者说已经习惯了“新房八折价”，如果现在瞬间上调到市场定价甚至高于二手房定价，购房者心里会一点落差也没有？反馈到行动上会始终坚定执着？！

三忧烂尾暴击。

七月份开始波及到上海的的部分项目烂尾和停贷风潮，正在愈演愈烈。

“一二手倒挂”这件事，之前只是看到了运气羡慕，如今天降喜讯的对价终于缓缓揭开面纱：买新房也是有风险的，这个风险不仅是传说中的“限价导致偷工减料”，甚至可能触及根本底线，即交不了房成为烂尾！

所以，站在2022年7月的时间轴看问题：新房限价和一二手倒挂其实是富贵险中求的逻辑，原本就是用风险来换倒挂，现在如果限价取消——倒挂没了谁还担这个达摩克利斯之剑的风险？！

再说一个微观现象：以本市杨浦区某老破小板块的二手房动态报价跟踪所见，六月上海解封初期，局域内老破小（附学区）的报价全年低调，从疫情前的80000均价基本都回落到了60000，幅度之下令人咋舌；而到了七月中旬再看，（同一个小区）的房源，房东又悄悄把报价调回了80000左右。

你说，这其中是什么在作祟，在影响房东？

你敢说，房东没有受到新房烂尾和停贷风波的“鼓舞”？！

三、限价如何收场，是个哥德巴赫猜想

诚然，限价的确不是市场化的做法，也的确牺牲了对房企和同行的切身利益，但是哪个药没有副作用，哪个政策是完美无缺的？！

说到底，限价这种玩法的初心，（不敢说真的是要降房价）但在当时是对“拉住房价”有逻辑可能的：试想长期限价之下，二手房房东的心理防线或多或少会局部被击破，这种温水煮青蛙的做法未必能整体降低上海二手房的房价，但在个别案例、个别区域甚至个别类型产品中，是具备牵制作用的。

事实上，上海内环某项目，曾经在2019年的疫情之前，也是尝试过冲关限价的底线，也局部得逞，但当时因为“倒挂不明显”马上明显滞销——至今，这个外资项目的以身试法，大家有否留意过？！

倒是上海新房限价容易取消（限价）难的未来命题，或许是个技术死局可以像社会征集于无声处听惊雷的解决之道：

在合适的时间，以合适的方式，最小波折地取消或弱化新房限价这个政策猛药。

反过来，上海新房限价也是总有一天要无疾而终的阶段政策，尽管这个阶段已经五六年了，但是从购房者角度来看， “在限价未取消之前八折入手”的确是个倒计时的消费捡漏，当然前提是无惧烂尾——这或许才是对上海楼市有信心的行为实证吧。

所以，与其今天痛快痛快嘴地呼吁取消限价，不如站在各自立场把事情做好：

1、购房者抓住随时可能关闭的窗口期，又要保障不被烂尾所伤及；

2、营销者借用惊弓之鸟的策略，发酵和传播限价取消，促使购房者尽快入局。

3、管理者不妨坐山观虎斗，看看“限价取消”的压力测试之下，市场各方的本能反应，为限价真实取消制定方略和时间表。

副作用就像顶层漏水一样，是任何事物所无法避免的技术顽疾，那么“在什么时候收和放”就是管理者用权的拿捏方寸。

只是就这个春夏的上海楼市，从ICU回观察病房的康复过程中，贸然取消限价的过于浓烈弊大于利，毕竟ICU到KTV的路且漫长。

当心，用药过猛。