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商业就好比是城市经济的“温度计”，其规划与城市发展紧密相关，相辅相成。随着城市发展向多中心拓展，福州的城市格局也被有序地拉大。

数年前，说起福州商圈，那一定是东街口等标志商圈；而随着福州“东扩南进”的布局战略，城市商圈格局已然成为一派截然不同的景象。

同时，福州商业也是全国出了名的“内卷”。不仅中心城区商业十分密集，百花齐放；连闽侯、福清，甚至连江等下沉市场，竞争都十分激烈。

福州是一步步成为全国有名的“商业内卷”之都的？城市商业又呈现什么光景？未来又将如何突破“瓶颈”呢？

（注：文中所引用数据及资料来自网络及各项目官网公开资料，已尽量核对，如有错误欢迎在评论区留言告知。）

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城市资料卡

「福州市」

名称：福州，福建省省会；

面积：11968平方千米；

人口：829万人；

下辖地区：6个市辖区、1个县级市、6个县；

生产总值：10020亿元（2020年；）

地理位置：地处中国华东地区、福建东部、闽江下游及沿海地区，是中国东南沿海重要都市、首批对外开放的沿海开放城市、海洋经济发展示范区；

别称：别称榕城，简称“榕”；

交通：福州站、福州南站、福州长乐国际机场；

著名景点：三坊七巷、鼓山、西湖公园、鼓岭、青云山、石竹山等。

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30秒了解福州现代商业发展历程

「城市发展」

福州的商业繁荣可追溯到唐宋、清朝“五口通商”时期，到了现代发展历程中，福州的商业氛围一直沉稳而浓厚。

01

东街口商圈，城市“C位”的繁华时代

要问哪个地方最能代表老福州商业，福州人的回答一定是“东街口”。

自九十年代东百大楼建成，这里便成为福州地标，随着50多年发展，逐渐成型的东街口商圈成为福州市民心中的绝对C地位。

之后，传统商圈停车难、业态单一等固有问题，让东街口商圈的商业出现“瓶颈”，加上地铁修建导致商圈围挡，东街口商圈曾一度没落。直到地铁开通，东街口商圈才又恢复繁荣。

02

万宝商圈，新商业中心崛起

在某种程度上，东街口商圈的沉寂，为新崛起的万宝商圈提供了非常好的发展机会。

城市中心向外拓展，商业也随之而动。以大体量的宝龙城市广场、万象生活馆为中心的万宝商圈，迅速成为年轻潮玩一族聚集的一大商圈。

苏宁广场一期以及中防万宝城地下商业，将万宝苏商圈串联在一起，一起造就了属于西二环的商业繁荣。

03

东泰禾、万达开启多商圈“竞争”时代

说起福州的商业综合体，就不得不提台江金融街万达和仓山浦上万达。从当年开业盛况以及仓山万达拿到万达全国销售额前三的种种成绩中，便可窥看出其实力不容小觑。不管是之后而来的爱情海购物公园，还是华润“万象里”，都用优秀的成绩单展示着城市强有力的商业活跃度。

与此同时，位于东二环的泰合广场，作为新兴的商业板块，让福州的商业格局发生了新的转变。离市中心较近、超大体量、众多高端品牌、周边众多成熟社区，让泰合广场自出生起就赢在了起跑线，在之后运营中更是以1200万的营业额创下了福州购物中心的开业新高。

由此，开启了福州多商圈相互竞争、又共同发展的多商圈时代。

04

体验式购物中心、区域型商业涌现

在新型消费人群以及理念的迭代下，融合新业态的体验式消费成为城市商业消费的发展趋势。

不少城市老旧商业，盘踞在中心城区核心位置，拥有先天优越的地理位置，例如正大广场和恒力Mall，也在积极转型，在空间场景以及品牌业态上寻求新突破。

去年开业的福州宜家荟聚中心，集合国内外60+品牌，舒适自然的场景营造，为福州人民打造了一个亲子周末休闲娱乐的又一好去处。

不仅中心城区，周边区域以及下沉市场，新商业项目也遍地开花，从另一层面上反应了福州市场的竞争和不易。

3

福州城市代表性商业项目考察

「案例考察」

福州商业逐步进入内卷时期，有些就此没落，有些新鲜出炉，还有的原地复活......新旧商业的碰撞与更替中，也造就了一批占据重要地位的城市商业项目。

（项目展示为2019年销售额在10亿及以上的福州商业中心）

东二环泰禾广场

品牌焕新 直连地铁

商业总体量：25万㎡

地址：晋安区岳峰镇竹屿路6号

销售额（亿元）：33

东二环泰禾广场，是由福建本土房地产开发--商泰禾集团打造的，是涵盖商业、写字楼、SOHO、酒店、高端住宅等多功能物业150万㎡的城市综合体。

开业之初，东二环泰禾广场在商业定位上就做到了细分清晰：西区15万㎡的购物中心针对中高端客群，打造一个时尚潮流、文娱生活的中高端消费场所。

9万㎡的街区商业--泰禾新天地，则是周边年轻人夜生活休闲社交场所，品牌多维带网红DNA的轻餐饮和连锁轻餐品牌。

东区10万㎡的区域，则定位“城市级家庭娱乐生活中心”，精准针对不同年龄层儿童。

同时，半开放街区设计、下沉广场、精致的购物环境、贴心周到的服务、丰富的主题场景，也让消费者在这里感受更有趣、丰富的购物体验。

为应对消费趋势，吸引客流，东二环泰禾在之后还做过一次较大的品牌业态调整：

加大了餐饮力度，还引进超级物种、海底捞等年轻一族喜爱的门店；

西区的美妆品牌，则引进迪奥、兰蔻、雅诗兰黛、科颜氏等一线美妆品牌，服饰方面积极引进设计师品牌、个性潮牌。

“与时俱进”，或许是东二环泰禾长年保持的重要因素之一。

东百中心

老商圈换挡升级

商业总体量：16万㎡

地址：仓山区浦上大道

销售额（亿元）：26

占据东街口商圈“C位”的福州老牌百货东百中心，是由1957年成立的福州东街口百货商店改造而成，被视为传统百货调改创新的典型案例。

改造前

改造后

东百商业的核心策略包含两方面内容，一是把传统优势保留并加强，二是做未来客群改造。

2018 年下半年三馆正式合体，东百集团布局已久的“超级百货”初见雏形。A、B馆分别定位精品百货和中高端时尚，由多个独栋建筑组成的C馆，主打潮流街区概念，以年轻时尚客群为主。

通过首店、网红店强势引流，不间断的活动造势，持续输出“年轻化”主题，线上线下的有效多重互动，也让东百中心收获了很多新标签：冠军街、首店收割机、网红打卡点。

仓山万达广场

潮牌、网红、明星IP

商业总体量：12.6万㎡

地址：仓山区浦上大道

销售额（亿元）：25

仓山万达广场，超大型城市综合体，建成后，不仅填补仓山区大型城市综合体的空白，还成为福州市又一个商业、办公及娱乐中心。仓山万达广场曾经还创造过全国万达广场中业绩排名前五的好成绩。

在面对消费主力军的年轻化，2019年，8岁的仓山万达广场启动新一轮的调整升级，为项目注入潮流时尚元素。

潮牌+网红效应，拨动年轻人的“痒点”，金街作为内场的业态填补，主要以网红品牌为首选；金街规划的“借口主题街区”，主打夜间文化特色，设计中融入香港街巷元素，让这里成为潮牌网红聚集打卡的又一吸睛点。

五四北泰禾广场

地铁首站上盖、高端走向大众

商业总体量：12万㎡

地址：晋安区五四北

销售额（亿元）：18

在五四北泰禾广场建成以前，该区域是没有商业中心的，所以作为泰禾集团商业地产开山之作，五四北泰禾可以说享受到了片区和地铁带来的强大红利。

造价近亿元的购物中心钻石外立面，由3万平米中国最大的幻彩铝板幕墙组合而成；也是福州首个“不夜城”概念购物中心；是福州首部以“飞天梯”设计的购物中心，从1层瞬间直达4层，带来超炫“多首层”购物体验。

2018年，五四北泰禾开始调整项目定位和品牌入驻。围绕“家庭、体验、互动、娱乐”升级调整60家品牌，引入了大众喜爱的美食品牌，同时在营销活动上也强调“接地气”、务实性、体验互动性的重要。

爱情海购物公园

美食天堂、拍照打卡圣地

商业总体量：21万㎡

地址：仓山区浦上大道198号

销售额（亿元）：15

福州爱琴海购物公园，与仓山万达广场以及仓山万象里两大综合体巨头相邻，三者互相争夺客源的同时，也共同构成浦上商圈，激活该区域的商业氛围和消费潜力。

开业之初，福州爱琴海购物公园，定位项目周边主要客群年轻人群与家庭人群，主打巨量餐饮集群和儿童主题业态。

之后，为了吸引更多的年轻消费群，爱琴海购物中心通过萌宠业态、网红品牌、潮流品牌、全新社交空间对项目进行了重点更新。其中，打造的「奇喵小镇」，选取猫咪作为IP形象，打造“餐饮＋社交＋场景”的全新空间，也是福建首个沉浸式美食主题街区。

空间采用双层挑高的全开放设计，利用灯光技术营造色彩变幻的景象，强化社交功能，同时非营业区域还能承办走秀、小型音乐会、艺术沙龙等形式各异的活动。

品牌引进上，“奇喵小镇”带来多家餐饮首店，其中，20%品牌福建首进，50%品牌福州首进。

福州不少曾经全国有名、立下赫赫“战绩”的商业中心，都免不去“更新换代”的时代潮流。那么，近几年不断涌现的新项目中，又有哪些显眼的呢？

福州荟聚中心

宜家综合体

商业总体量：11万㎡

地址：晋安区福马路788号

让福州市民和媒体津津乐道的“宜家综合体”--福州荟聚中心，在今年上半年开业了。

保留了经典的“蓝盒子”为造型，包括地下两层停车场和地上三层商场。其中，地上一层引进60家商户，涵盖娱乐、餐饮、儿童乐园及宜家相关产业链的上下游品牌。

地上二层、三层则是4万方宜家标准店。二层为商品自提区、家居用品区等；三层为家具展示区（家居样板间）与餐厅。

相比北京、长沙等地的荟聚中心而言，福州宜家无论体量规模还是业态模式，算是“小巫见大巫”，但就在宜家业态“短板”的补充，以及购物体验氛围营造上，也是可圈可点的。

阳光城檀境·舫街

福州的“太古里”

商业总体量：11万㎡

地址：台江区排尾路与长乐南路交界处

阳光城檀境·舫街的建成，代表着福州商业体的新生。汇聚了购物、社交、文化、休闲、娱乐、亲子、餐饮、生活等多重业态，是文化、艺术、消费等多维度的城市公共空间。

阳光城檀境·舫街还打造了一座集广场、街巷、庭院、店铺等一系列空间建立起了一个多元化的创意街区。

室外空间可以举办各类有创意、潮流的活动，自设计之初，就将FUSION的概念引入，同时将前卫新颖的设计、时髦的元素，潮流的品牌吸纳其中。

地处城市核心地理位置，四通八达的交通网络为消费者提供了便利，同时兼具商圈的聚集效应和社区属性，以新一代街区融合体的姿态入场，打破了传统“零售、酒店、住宅、办公”的业态划分。

成为福州市民工作与生活之外最常去的第三空间，更加迎合未来人居生活方式，具备更大的吸引力。

4

福州商业现状与趋势

「市场预判」

剖析福州城市发展及商业地产的现状及未来发展预判，以提供更高效的决策分析参考。

01

“满城尽是综合体”

从近几年开业项目以及下半年即将开业的项目，不难发现，综合体的开发模式仍为福州商业的主旋律，福州周边区域以及县城等下沉市场，也成为兵家必争之地，市场空白以及潜在消费力都不可小觑。

02

商业品牌助力城市的含金量提升

除了本土发展起来的商业品牌，近几年，不少商业品牌也开始积极探索福州市场，虽然进入福州的大商业品牌不算很多，但只要进来，都比较出彩。

华润万象城是M1标准打造，红星是首个尝试爱琴海购物中心的项目，苏宁定位金标并连盖3个MALL，宜家是全国首个宜家购物综合体......

03

高端消费市场还有待新品牌破局

其实福州高端消费市场仍有很大空白，是否需要有一个像太古里和国金，这样高端标杆品牌来破局，也是商业地产需要思考的问题。

04

体验式消费综合体剧增

在对于年轻消费者和消费趋势的洞察之下，福州的老旧商业体也在体验空间、业态上进行了改造和更新。

同时，一些新建商业项目，也十分注重体验空间场景的打造以及生活氛围的营造。在业态品牌方面，也积极响应年轻人的喜好，引入网红、潮流新品牌。

5

写在最后

「思索与启示」

城市的商业内卷，让“迎来送往、新旧更替”成为再正常不过的操作，在不同阶段、时期政策与城市规划加持下，城市商圈的构建与发展也是遍地开花、景象各异。

特别是在福州GDP跻身“万亿俱乐部”，通过“强省会”和“强门户”争创国家中心城市之后，商业活跃度成为更高城市能级的象征。

一边是拼命反“内卷”的突破者，一边则是积极涌入的入局者，让整个福州商业市场呈现着欣欣向荣的景象，同时也迸发出无限的未来潜力和机遇。

部分资料及图片参考来源：海峡网/赢商网/ 飙马商业地产/ 说商道市/福州坊巷/赢商网/福州房产/福州龙湖/福州地产资讯/项目官网/网络，只做传播分享用途，不涉及商业范畴。

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